另類住宅試水樓市

　　“頭付3萬起，月供780元。”繁華的都市中，這家樓盤的廣告吸引著過往行人的眼球。

　　小李看中了這個樓盤，盡管他十分清楚該樓盤只有40年產權，但終究還是沒能抵擋住低總價的誘惑。小李說，讓他敢于嘗試的原因是，40年產權房在武漢市不止該樓盤一個，像漢口的美奇青年匯（查看地圖）、E品國際等也都屬于這類性質。

　　悄無聲息間，“商業(yè)住宅”這個曾經的稀罕物，便在武漢樓市中生了根發(fā)了芽。

　　中國民用建筑設計院副院長鄭國慶表示，該類物業(yè)的出現有其必然的土壤，由于前幾年住宅市場火爆，開發(fā)商若是堅持純商業(yè)用房開發(fā)，很可能與市場脫節(jié)。因此，部分開發(fā)商采取了變通方式，在產品規(guī)劃上不完全按照地塊控規(guī)性質的限制，在功能上偏向住宅功能，同時，在設計上，針對投資型或過渡型置業(yè)者，主推中小戶型。

　　由于置業(yè)門檻較低，近年來，該類物業(yè)逐漸成為江城年輕人的新寵。

　　40年產權房命運如何

　　40年產權究竟有無大礙？相對于70年產權房，他們是否也能得到法律的保障呢？

　　大成律師事務所武漢分所房地產部主任蔡江林律師認為，“40年產權房”確切地說應該是“40年土地使用年限房”，年限不是房子的產權年限，而是土地使用權的年限。房屋的產權永遠是業(yè)主的，而土地是國家的，業(yè)主只有使用權。土地出讓是有償的，土地使用權到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請并繳納土地出讓金。

　　那么“商業(yè)住宅”40年過后的命運如何呢？

　　蔡律師表示，根據《物權法》規(guī)定：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期；但非住宅建設用地使用權在40年、50年后如何，目前詳細的法律規(guī)定還未出臺，此外，土地出讓金的交納標準也沒有一個明確的計算方法。不過，在他看來，如果今后該類物業(yè)比較普遍的話，土地到期后業(yè)主需補交的出讓金應該不會太高。

　　貿然投資有風險

　　然而，該類物業(yè)土地性質畢竟屬于商業(yè)兼容住宅或綜合用地，即使日后被開發(fā)成了住宅，也肯定與純住宅用地的樓盤有所區(qū)別。

　　蔡江林律師提醒，商用住宅在生活費用、購房稅費、二次交易費、貸款以及付款方式上通常會有所差別，購房者在出手之前務必打聽清楚。

　　一般來講，這類物業(yè)，業(yè)主需支付的水、電等費用較之民用標準要高出許多。但目前，開發(fā)商大都在前期開發(fā)中采取了相應的補救措施，與政府協商，承諾日后能按照民用水電標準收取，但具體怎么交法，業(yè)主們還需等到交了房才能真正知道；而且此類物業(yè)一般不能申請公積金貸款，在貸款期限上也會受到一定的限制。

　　同時，“商用住宅”還存在辦不到產權的風險。因此，購購前，購房者應頭先確定樓盤的合法性，看它是否具備較基本的《土地證》、《規(guī)劃許可證》、《工程許可證》、《施工許可證》、《銷售許可證》五證。

　　此外，要特別注意的是，如果購房合同上約定的是70年土地使用年限，而實際卻只有40年的樓盤，問題就麻煩了，開發(fā)商就有可能涉嫌欺詐。

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