一種是P/R值(PricetoRent，房?jī)r(jià)和租金比)，一般在10到15之間屬于合理范圍。

　　按照我本人調(diào)查上海市場(chǎng)的一手?jǐn)?shù)據(jù)，上海越貴的房子租金收益率越低，越便宜的房子，租金收益率反而越高。比如說，一套50萬的老工房，年租金大約在2.2萬左右，而一套270萬的新房，年租金只有約6.5萬。按當(dāng)前房?jī)r(jià)，其P/R值范圍在20－40倍之間。也就是說，低檔房?jī)r(jià)格高估1倍，高端房?jī)r(jià)格高估約1.5倍。房?jī)r(jià)在透支未來后，如果保持平穩(wěn)或穩(wěn)中有降，若干年后我們的P/R比會(huì)漸趨合理。如果租金按每年5％的比率遞增，而房?jī)r(jià)按每年5％下調(diào)的話，在5年以后，低檔房的P/R比會(huì)降到合理區(qū)間大約是14倍左右，而高端房需要經(jīng)過約10年才能將P/R值調(diào)整到15倍。換言之，上海的房?jī)r(jià)透支了未來5－10年，在P/R模型的估值方法上看，低價(jià)房下跌25％，高價(jià)房下跌40％是完全有可能，但是不是在短時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)可能迎來5－10年的漫長(zhǎng)調(diào)整。

　　另外一種通用的估值方法是房?jī)r(jià)和收入比，也就是當(dāng)?shù)氐钠骄績(jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄彝ツ晔杖胫?。一般?到5之間屬于合理，而超過6就離譜了。2008年上海城市居民家庭人均可支配收入分別達(dá)到26690元，比上年增長(zhǎng)13％，按家庭雙職工計(jì)算，一個(gè)家庭人均可支配收入5.34萬元。按上海平均房?jī)r(jià)大約為100萬元一套估算，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比是18倍。

　　兩種方法的計(jì)算結(jié)果是大體相同的，即上?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)透支了上海居民未來5－10年的收入增長(zhǎng)。幾天前公布年報(bào)的萬科，王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)用巴菲特似的預(yù)言給股東寫了一封信。“2007年的繁榮盛景確實(shí)曾經(jīng)發(fā)生，但就如構(gòu)建在沙灘之上的七寶樓臺(tái)，不可能長(zhǎng)久存在”，“在我們看來，市場(chǎng)的頂點(diǎn)和底部根本無法預(yù)測(cè)。較極端的購(gòu)方行為決定了市場(chǎng)的頂點(diǎn)，而較極端的賣方行為決定著市場(chǎng)的底部”。

　　房?jī)r(jià)多少算合理？說不清，但是一句話，購(gòu)房要和購(gòu)股一樣，要購(gòu)割肉盤，購(gòu)著割肉盤了，才是一個(gè)聰明的投資者。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！