預(yù)售商品房六項(xiàng)“硬件”　　

　　根據(jù)國土資源部、建設(shè)部、監(jiān)察部等七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（三）款規(guī)定，開發(fā)商合法預(yù)售商品房的前提“硬件條件”有：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；（五）工程施工合同；（六）商品房預(yù)售方案。其中，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附上商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。對(duì)不具備上述“硬件條件”的預(yù)售房，將不能辦理商品房土地預(yù)售登記。

“分割房號(hào)”避免財(cái)產(chǎn)糾紛　　

　　據(jù)介紹，開發(fā)商原有且未售出房產(chǎn)對(duì)應(yīng)部分的土地使用權(quán)，可以繼續(xù)用于抵押貸款；但在未經(jīng)書面告知而獲得已購房戶書面同意的情形下，開發(fā)商不得再將土地使用權(quán)用于抵押貸款，同時(shí)國土資源行政主管部門也將不予辦理土地抵押登記。為確實(shí)保護(hù)普通購房戶和抵押權(quán)人的權(quán)益，國土資源行政主管部門在辦理土地分割登記時(shí)，將把具體的“分割房號(hào)”作為形式要件備案；同時(shí)，請(qǐng)有權(quán)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，宜具體到單個(gè)房間，以盡可能避免發(fā)生抵押處置時(shí)的財(cái)產(chǎn)糾紛。　　 購房者可查開發(fā)商“七證”

　　調(diào)查表明，眼下開發(fā)商私自將已預(yù)售的商品房繼續(xù)用于抵押或設(shè)置房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。購房戶如何“慧眼識(shí)假”？購房前審查開發(fā)商是否“七證”俱全是一條有效途徑。所謂的“七證”分別是：國有土地使用證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、內(nèi)（外）銷商品房預(yù)售（銷售）許可證、住宅質(zhì)量保證書，以及房屋使用說明書。

購房后享有兩個(gè)權(quán)利　　

　　購房戶購房后有權(quán)享有兩項(xiàng)權(quán)利。這兩項(xiàng)權(quán)利是：（一）根據(jù)《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第十五條規(guī)定，開發(fā)商出售已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（如土地抵押權(quán)）的商品房時(shí)，必須無隱瞞主動(dòng)告知購房戶有關(guān)房屋權(quán)利受限制的情況，否則購房戶有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷購房合同，并可以要求開發(fā)商加倍賠償損失。（二）對(duì)已隱瞞房屋權(quán)利受限制情況的，根據(jù)七部委制定的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（三）款，以及《商品房購賣合同示范文本》第十二條規(guī)定，因開發(fā)商原因，已售商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，除另有約定，開發(fā)商必須承擔(dān)全部責(zé)任。

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