大家通常理解的底線，往往從開發(fā)商的成本上考慮，甚至有人說，在市場(chǎng)不好的時(shí)候，開發(fā)商賠本賣也不為過。我們可以從某個(gè)項(xiàng)目拿地的成本可以算出“樓面地價(jià)”，也就是每平方米建筑的土地價(jià)格，在這個(gè)基礎(chǔ)上加上建筑成本、市政配套費(fèi)用和稅費(fèi)，就是該樓盤的成本。

　　北京土地整理儲(chǔ)備網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，2008上半年成交的樓面地價(jià)均價(jià)為3541元，而北京的建安成本通常不少于2000元，按照開發(fā)周期，這暗示北京明年推出的商品房成本不低于均價(jià)6000元。

　　而知名房地產(chǎn)評(píng)論人沈立剛告訴記者，考慮什么是底線還要考慮另外兩個(gè)樓市參與人：地方政府和銀行的利益，而不是一個(gè)開發(fā)商是不是賠錢降價(jià)的問題。

　　個(gè)是地方政府。以北京為例子，從政府的立場(chǎng)來分析，不應(yīng)該容許商品房的價(jià)格跌至同區(qū)域的限價(jià)房的價(jià)格。例如，回龍觀地區(qū)一塊限價(jià)房土地，政府規(guī)定銷售價(jià)格不得高于6700元/平方米，周邊區(qū)域目前的商品房銷售價(jià)格大都在1萬元/平方米左右。我們?cè)囅胍幌?，如果一旦周邊的商品房房?jī)r(jià)迅速下降到每平米7000元，那么限價(jià)房肯定是無人問津的了。所以商品房?jī)r(jià)格低于或等于限價(jià)房的時(shí)候，就會(huì)傷害已經(jīng)購(gòu)購(gòu)限價(jià)房的低收入人群的利益，同時(shí)也造成社會(huì)不穩(wěn)定，政府一定會(huì)采取相關(guān)救市政策出來托市。

　　，對(duì)銀行來說，能夠接受的底線是房?jī)r(jià)下降不能超過40%。購(gòu)房者大多數(shù)采取銀行按揭的方式購(gòu)房，而且大多數(shù)人頭付款的比例在30%~40%左右，如果房?jī)r(jià)下降超過40%，則會(huì)給銀行帶來無窮的金融隱患。如果房?jī)r(jià)下降超過了40%，超過了頭付款的比例，他完全可以選擇斷供，放棄這套房，把房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的房屋資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)拋給銀行。

　　回到開發(fā)商的成本問題上來看，我們算算他們賣多少錢不賠。

　　回龍觀區(qū)域某項(xiàng)目2007年取得土地，其土地成交價(jià)3070元每平方米，加上3%的契稅，工程、人力、建材及其他不可預(yù)見費(fèi)用的建設(shè)費(fèi)成本，達(dá)到了2300元每平方米，代征道路建設(shè)費(fèi)用和園林綠化費(fèi)用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的市政配套成本在500元左右，還有包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)、增值稅等在內(nèi)的各種稅費(fèi)占了銷售額的11%左右，可以預(yù)測(cè)該樓盤每平方米的成本已經(jīng)達(dá)到了7662元，如果按照均價(jià)8300元的銷售價(jià)格來計(jì)算，每平方米的銷售的利潤(rùn)在638元。

　　綜合上述三種“底線”思考方法，當(dāng)您選中一處樓盤的時(shí)候，就可以判斷出它今天的價(jià)格給你傳達(dá)著什么信息，但是，炒股的朋友都明白一個(gè)道理，誰也不可能每次都在股票見底的時(shí)候購(gòu)進(jìn)，股神巴菲特也難以做到。

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