降契稅：是三稅調(diào)整中的利好

　　政策規(guī)定，從2008年11月1日起，對個人頭次購購90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　我省銀行界人士分析認(rèn)為，在這三稅調(diào)整中，對購房者較有利的是契稅下調(diào)，其次是印花稅免征，再次是土地增值稅免征。目前我省執(zhí)行的契稅法定稅率為3%，居民自用普通住宅（90平方米以下）減半征收即1.5%。也就是說，90平方米以下住房，在契稅下調(diào)后，稅金降低了房價的0.5個百分點。

　　印花稅和土地增值稅免征，主要是為加強(qiáng)房屋的流轉(zhuǎn)性，事實上影響有限。目前印花稅的稅率是萬分之五，土地增值稅主要針對“商業(yè)房”征收，在居民住房中土地增值稅一般是“空轉(zhuǎn)”，往往可以規(guī)避。

　　目前對二手房交易影響的政策是，房齡在5年以內(nèi)的二手房交易，必須繳納房價總額5.5%的營業(yè)稅，1.5%的契稅(公寓和高端物業(yè)為3%)，1%的個人所得稅和0.1%的印花稅。總的算下來，5年以內(nèi)的二手房交易應(yīng)付各種稅款達(dá)到房價的8.1%。

　　客戶：明年起才能享受七折利率

　　政策規(guī)定，人民銀行決定自2008年10月27日起，對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。

　　我省銀行界人士分析介紹，按照慣例，若購房者是2008年10月27日后購購的住房，那么從購購之日起即可享受7折利率優(yōu)惠；如果是從2008年10月27日前購購的住房，那么其貸款優(yōu)惠利率應(yīng)從次年1月1日起調(diào)整，這也就是“固定日調(diào)整”政策。一般在簽訂合同時，銀行會提供利率“固定日調(diào)整”和“次期調(diào)整”兩種選擇，如果客戶中途修改，應(yīng)根據(jù)合同約定向銀行繳納違約金，違約金數(shù)量一般為1個月的貸款利息。

　　二套房：還清頭套房有望享受新政

　　另外，該政策對二套房政策進(jìn)行了一定程度的放寬，如果居民還清了套房的房貸，改善自住房并符合國家對普通自住房的政策規(guī)定，那么就按套房利率7折優(yōu)惠執(zhí)行，頭付款可以為20%。目前規(guī)定的套房頭付比例為40%，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。比如某市民貸款購了一套100平方米的自住房，他如果想改善自己的住房條件，再購購一套130平方米的房子，只要能提前還清套房的貸款，在購購套130平方米的普通自住房時，他仍然可以享受頭套房的貸款政策。

　　普通房：我省規(guī)定較高不超144平方米

　　政策規(guī)定，貸款利率和頭付款比例下調(diào)，均針對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房。

　　我省對于普通住房的規(guī)定，執(zhí)行省建設(shè)廳、財政廳、地稅局2005年的通知，它應(yīng)包括三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但上浮比例不得超過20%。

　　據(jù)銀行界人士介紹，這三個條件中，較重要的是對“單套建筑面積”的規(guī)定，單套建筑面積在120平方米以下，較高不得超過144平方米。一般來說除別墅外，住宅小區(qū)的建筑容積率都在1.0以上。

　　公積金：貸30萬20年每月少還44元

　　政策規(guī)定，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。即五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個百分點。以一個公積金貸款30萬元、貸款年限為20年，按照等額本息的還款方式，調(diào)整前，利率為4.86%，每月需還款1956.74元；調(diào)整后，利率為4.59%，每月需還款1912.55元。貸款者每月將少還貸款約為44元。

　　按照慣例，已發(fā)放的貸款在本年度利率是不變的，自2009年1月1日開始，執(zhí)行調(diào)整后的利率。對于在調(diào)整日之后發(fā)放的住房公積金貸款，執(zhí)行的將是調(diào)整后的新利率。對于已經(jīng)簽訂貸款合同，而且放款日在調(diào)整日之后的住房公積金貸款，要在貸款人簽訂調(diào)整貸款利率的通知單后，才發(fā)放公積金貸款。

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