新年伊始，王小姐盤算著和未婚夫置辦一套婚房，經(jīng)過現(xiàn)場多次勘察比較，王小姐看中了某明星代言的一個新盤。精美的樓書、熱情的服務(wù)、便利的交通、增值的前景……以上種種，都是王小姐打算下血本購購房屋的重要因素。開發(fā)商預(yù)售的樓盤是精裝修的房屋，在王小姐交付定金時，售樓小姐十分肯定地稱在正式簽訂的預(yù)售合同中會明確約定房屋裝修方面的問題。但到了正式簽約的時候，細(xì)心的王小姐還是發(fā)現(xiàn)，在房屋的價格條款部分，開發(fā)商提供的《預(yù)售合同》中只是列出了房屋的總價款。讓王小姐頗為不放心的是，如果在合同中不列明該價款已包含裝修款，那么以后開發(fā)商會不會讓她再繳納裝修款項。王小姐特意就此疑問向售樓小姐咨詢，售樓小姐哈哈一笑，稱王小姐不懂行，售樓小姐稱她銷售的幾十套房屋都是這樣簽的合同，房屋的裝修是開發(fā)商給業(yè)主的，所以在《預(yù)售合同》的價款部分不必多此一舉，加上這么一條。半信半疑的王小姐較后還是按照售樓小姐的要求簽了《預(yù)售合同》，并且按照《預(yù)售合同》的約定，支付了頭付款。后來，王小姐經(jīng)朋友指點(diǎn)，在業(yè)主論壇上和其他業(yè)主交流，了解到此開發(fā)商一期銷售的部分房屋內(nèi)有裝修的質(zhì)量問題。王小姐想想很后怕，擔(dān)心到時候自己的房子也有這樣那樣的問題。誰知到了正式交房的時候，王小姐還是發(fā)現(xiàn)自己房子的裝修存在質(zhì)量問題，王小姐一怒之下，起訴到法院，要求開發(fā)商退還全部房款，解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》。

　　判決

　　法院認(rèn)為：雙方訂立的《預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，王小姐訴稱開發(fā)商在訂立合同時存有欺詐的行為，因其未提供足夠的證據(jù)，法院不予采信。同時對于王小姐解除《預(yù)售合同》，退還房款的訴訟請求不予支持.

　　評析

　　本案中，王小姐的訴訟請求缺乏必要的法律依據(jù)，難以得到法院判決的支持。頭先，廣義的合同解除有法定解除和約定解除之分。法定解除是指合同在履行過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除情形時，當(dāng)事人可以依法解除合同。約定解除是指雙方當(dāng)事人通過協(xié)商同意將合同解除的行為。結(jié)合本案，開發(fā)商預(yù)售的房屋內(nèi)部裝修存有質(zhì)量問題，并未使得整個合同目的不能實現(xiàn)。王小姐在簽訂《預(yù)售合同》時也未就內(nèi)部裝修的質(zhì)量問題設(shè)定解除權(quán)的條款。因此，無論從法律角度，還是從合同本身，王小姐的主張都缺乏必要的依據(jù)。其次，王小姐以開發(fā)商存在欺詐情形為由訴至法院，按照合同法的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段違背當(dāng)事人的真實意思訂立的合同，受損害方有權(quán)請求法院變更或者撤銷。因此，王小姐若依據(jù)開發(fā)商欺詐的事實，其訴訟請求也應(yīng)該是撤銷該《預(yù)售合同》。較后，雖然王小姐很難通過舉證達(dá)到撤銷該《預(yù)售合同》的目的，但她仍可以依據(jù)《預(yù)售合同》要求開發(fā)商對內(nèi)部裝修進(jìn)行修復(fù)，如果開發(fā)商提供的內(nèi)部裝修材料與《預(yù)售合同》不符，也可要求開發(fā)商予以更換。

　　律師提醒

　　精裝修的房屋，較好在《預(yù)售合同》的價款部分明確該價款已包含裝修費(fèi)用。同時在《預(yù)售合同》的附件中，要明確列明裝修的材料，對可能出現(xiàn)的裝修質(zhì)量問題也要盡可能地明確責(zé)任。（作者系上海市申房律師事務(wù)所主任、律師）

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