“偉嘉安捷”專(zhuān)業(yè)按揭顧問(wèn)認(rèn)為，既然現(xiàn)在借款人已經(jīng)產(chǎn)生了濃郁的持幣觀望購(gòu)房態(tài)度，那么不妨在奧運(yùn)會(huì)期間好好的調(diào)整一番，讓這些人群對(duì)比一下較省錢(qián)、較適合自己的還款方式，也好自由應(yīng)對(duì)奧運(yùn)會(huì)過(guò)后的房產(chǎn)個(gè)貸金融市場(chǎng)。

　　等額本金：

　　舉例：2007年頭套貸款住房，銀行貸款50萬(wàn)，7成20年還清，貸款利率6.6555％。

　　計(jì)算：根據(jù)上述條件，以等額本金還款法償還貸款，其月供、總還款額及總利息額如下：

　　“偉嘉安捷”專(zhuān)家指出，從2007年1月1日計(jì)算貸款月供，借款人個(gè)月應(yīng)還本金為2083.33元，應(yīng)還利息為2865.56元，個(gè)月的還款額為4948.9元。根據(jù)等額本金逐月利息遞減的特點(diǎn)，在不考慮提前還款的前提下，20年過(guò)后截止到2026年12月1日，較后一個(gè)月應(yīng)還本金仍是2083.33元，應(yīng)還利息為11.94元，較后一個(gè)月的還款額為 2,095.27。較終，銀行貸款50萬(wàn)，20年全部還清后，借款人總的利息支出為338,981.79元。

　　點(diǎn)評(píng)：從等額本金的優(yōu)勢(shì)來(lái)看，雖然在初始階段借款人往往會(huì)感覺(jué)到還款壓力的增大，然而隨著貸款時(shí)光的流逝，在歸還銀行本金不變的情況下，借款人的利息支出卻是越來(lái)越少的，在央行加息預(yù)警信號(hào)如影隨行的今天，使用等額本金還款法能夠節(jié)省較大的利息支出。

　　適用人群：固定收入較高且穩(wěn)定人士。如國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員、外企收入較高者等。

　　等額本息：

　　舉例：銀行貸款50萬(wàn)，7成20年還清，貸款利率6.6555％。

　　計(jì)算：還是以貸款50萬(wàn)為例，按照等額本息還款方法計(jì)算，其月供、總還款額及總利息額如下：

　　銀行貸款50萬(wàn)，以后每個(gè)月的月還款額為3775.11元，還款總額為906027.12元，借款人總的利息支出為406,027.12元。

　　點(diǎn)評(píng)：“偉嘉安捷”專(zhuān)家指出，等額本息的特點(diǎn)是不論月還款額中的本金與利息如何變化，其每個(gè)月較終所還銀行的月還款額是不會(huì)發(fā)生變化的，借款人自己計(jì)算起來(lái)也較為方便。以同樣的貸款金額為基數(shù)，這種還款方式雖然還給銀行的總利息支出會(huì)略高于等額本金還款方式，但是對(duì)于借款人而言，借款人每月以相等的金額償還貸款本息，不但便于自身還款，同時(shí)如果借款人有余錢(qián)的話還可以安排其它投資項(xiàng)目，這也是為什么現(xiàn)在多數(shù)借款人普遍使用等額本息還款方式的主要原因。

　　適用人群：普通上班族、公司企業(yè)白領(lǐng)等。

　　住房公積金：

　　舉例：銀行貸款50萬(wàn)，7成20年還清，貸款利率5.22%。

　　計(jì)算：（１）市管公積金。

　　假設(shè)借款人貸款50萬(wàn)的這套房屋總價(jià)款為100萬(wàn)元，其月收入5000元，公積金月繳存比例8％，月繳存額400元。那么，根據(jù)市管公積金自由還款方式計(jì)算，其月供、總還款額及總利息額如下：

　　每個(gè)月較低還款額2487元，較后到期時(shí)所還本金369328.79元，總還款利息為465328.37元。

　　（２）國(guó)管公積金。

　　國(guó)管公積金的還款方式分為等額本金與等額本息兩種方式，這兩種計(jì)算方法可參考上述商業(yè)貸款中的還款方式，不再另外舉例說(shuō)明。國(guó)管公積金借款人可貸款較高上限60萬(wàn)元，借款人個(gè)人信用等級(jí)較好者還可上浮。

點(diǎn)評(píng)：就住房公積金貸款本身而言，其貸款利率低且暫不受二套房貸政策限制，可謂現(xiàn)階段借款人貸款購(gòu)房較佳貸款“武器”。從公積金的市管與國(guó)管性質(zhì)劃分來(lái)看，市管公積金除了擁有“自由還款”這種月還款額只要不低于規(guī)定的較低還款額，每月的還款金額可自由設(shè)定的還款方式外，還能夠做“貼息貸款”，即貸款不足的部分可以用商業(yè)貸款補(bǔ)齊，以后每半年由市管公積金根據(jù)借款人可以申請(qǐng)的貼息額度給予利息補(bǔ)貼。

　　國(guó)管公積金同樣存有較大的優(yōu)勢(shì)，除等額本金與等額本息兩種還款方式外，還可為借款人提供“組合貸款”。因?yàn)閲?guó)管公積金規(guī)定貸款上限額度為60萬(wàn)，當(dāng)借款人所貸金融超出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可以申請(qǐng)“組合貸款”，即超出的部分可以使用商業(yè)貸款“配套”完成。在計(jì)算還款利息方面，公積金貸款的部分用公積金的利息來(lái)計(jì)算，商業(yè)貸款的部分用商業(yè)貸款的利息計(jì)算即可，很大程度上更加方便借款人使用。

適用人群：只要借款人所在單位為其繳納住房公積金貸款并且足額正常繳存住房公積金12個(gè)月(含)以上(正常繳存包括按月連續(xù)繳存、預(yù)繳、補(bǔ)繳住房公積金)，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)即可辦理公積金貸款。

　　固定利率：

　　舉例：銀行貸款50萬(wàn)，7成20年還清，貸款利率8.06％

　　計(jì)算：目前，北京市各家商業(yè)銀行的固定利率皆不同。因?yàn)榻杩钊艘坏┡c銀行簽署協(xié)議使用固定利率后將不再受到商業(yè)利率加息的影響，所以通常情況下固定利率的起征點(diǎn)要高出商業(yè)利率幾個(gè)百分點(diǎn)。（本案例中的固定利率是以基準(zhǔn)利率高出三個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算的）銀行貸款50萬(wàn)，使用固定利率8.06％，其月供、總還款額及總利息額如下：

　　每個(gè)月的月還款額為4200.89元，還款總額為1008213.67元，借款人總的利息支出為508213.67元。

　　點(diǎn)評(píng)：固定利率較在的優(yōu)勢(shì)在于在加息風(fēng)險(xiǎn)存在的情況下，借款人選擇固定利率如同“免死先進(jìn)”在手，不必恐懼加息的到來(lái)。但是，如果國(guó)家對(duì)個(gè)貸金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控風(fēng)力“轉(zhuǎn)向”，不再通過(guò)加息來(lái)解決，那么借款人選擇固定利率的后果無(wú)疑是“啞巴吃黃連”，有苦自知。未來(lái)金融預(yù)期誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料，借款人是屬于傳統(tǒng)的“保守型”還是具有冒險(xiǎn)精神還要因人而宜。

　　適用人群：對(duì)判斷未來(lái)金融走勢(shì)有一定把握的借款人。

　　在目前樓市走勢(shì)判斷不明，金融市場(chǎng)宏觀調(diào)控風(fēng)向不定的情況下，無(wú)論借款人選擇商業(yè)貸款或是公積金貸款都要與自身生活質(zhì)量及收入情況相比較，切實(shí)把自己的客觀條件和主觀需求進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，這樣才能制定出較佳省錢(qián)還款方法。

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