在房貸產(chǎn)品和還貸方式推陳出新的今天，我們是否應(yīng)該重新審視一下自己的房貸呢？總不能明知房貸"有病"，也不醫(yī)治吧？下面的幾個現(xiàn)實的"病例"，希望能有所啟示：

　　病例一：

　　病情描述：郭先生2004年以按揭貸款形式購了一套位于奧運村區(qū)域的房產(chǎn)，面積145平，購價為100萬元，開發(fā)商指定的銀行為他提供的還款方式是20年期的等額本息還款方式，貸款額為70萬元。

　　隨著2008年奧運會的臨近，奧運村區(qū)域房地產(chǎn)迅速增值，郭先生的房產(chǎn)已增值到210萬元，但尚有貸款本金64萬元未結(jié)清。他現(xiàn)在計劃以30萬元重新 子，但現(xiàn)金不足，此外，銀行節(jié)節(jié)升高的貸款利率，也讓他倍感壓力。

　　專家處方：

　　"等額本息"還款很容易讓人感覺在利息上掏了很多"冤枉"錢(因為起初幾年的還貸額中，貸款利息占相當大的比重)，其實郭先生可以利用房產(chǎn)增值部分，"借力"加轉(zhuǎn)按揭，完成裝修夢想并節(jié)省利息支出。

　　步、可先將貸款余款部分結(jié)清(此步驟可以借助擔保公司完成，亦可自籌資金完成)，然后按照房產(chǎn)評估現(xiàn)值重新向銀行申請抵押貸款，根據(jù)不同銀行政策，貸款額可以達到105 ~ 126萬，這樣剔除原有的未結(jié)清貸款額64萬，郭先生仍可增加41 ~ 6 2萬元的貸款額度，足以滿足郭先生30萬元裝修貸款的需求。

　　步、鑒于郭先生的現(xiàn)狀：A、收入狀況有所提升--可以負擔得起增加的貸款月供要求；B、沒有足夠的投資經(jīng)驗和渠道--除留足生活必需的備用金外，其余均可用于還貸。建議郭先生選擇"等額本金"的還款方式。

病例二：

　　病情描述：王女士，現(xiàn)年40歲，某國有企業(yè)負責人，現(xiàn)有收入可滿足日常需求，但工作繁忙無暇顧及投資。王女士兒子8歲，讀小學二年級，去年離婚時，法院將一處地處繁華、260平米的商住公寓判歸其所有，現(xiàn)有20年期200萬元未結(jié)貸款，每月物業(yè)費等支出1500元，貸款月供15000元。另公寓月租金可達26500元。

　　王女士希望能將房產(chǎn)過戶到自己名下并在保證現(xiàn)有生活水平條件下，將此房產(chǎn)做為自己退休計劃和兒子上大學的支出保障。

　　專家處方：

　　步、需要做一未結(jié)清貸款的離異夫妻產(chǎn)權(quán)變更，以避免不必要的糾紛為。

　　步、制定合理的還款計劃。王女士據(jù)法定退休年齡還有20年的工作時間，收入狀況穩(wěn)定，可保證目前的家庭支出；兒子還有10年上大學，加上本碩階段7年的時間，合計17年。可以先滿足教育計劃再做退休養(yǎng)老計劃。

　　根據(jù)目前該房產(chǎn)的租金收益情況，王女士可以選擇15年期限的200萬元的等額本金還貸計劃。這樣，十年后的房屋租金(按現(xiàn)有標準算)，每月至少在25000萬元，而以現(xiàn)有的利率水平算，十年后的月供低于15000元，每月會有10000元的租金凈收益，足以滿足兒子的求學計劃(假設(shè)相關(guān)參數(shù)比例保持一致)；20年后，房屋租金每月凈收益不低于25000元，足夠用于養(yǎng)老。

　　病例三：

　　病情描述：李小姐，27歲，未婚，去年研究生剛剛畢業(yè)，目前在合資企業(yè)工作，月薪4000元。李小姐和父母住在一套50平米的小兩居內(nèi)，位處三環(huán)內(nèi)(租金參考價為2300元/月)。李小姐母親53歲，月薪3000元，父親55歲，月薪6000元，家庭存款35萬元。全家人選擇適合的貸款方式，購購他們幾經(jīng)篩選的一套總價100萬元，120平米的小三居。

　　專家處方：整合現(xiàn)有資源，"以租養(yǎng)房"。如果以李小姐作為借款人，即使以較長的貸款期限30年來算，其現(xiàn)階段收入也無法滿足銀行的月供要求。但如果以父母作為借款人，因為接近退休年齡，只能申請到很短期限的貸款，月供壓力大。

步、父女共同還款。李小姐年紀輕，未來的收入會穩(wěn)中有增，而父親的還款能力雖然在減弱，但收入高。所以以李小姐為借款人，其父親為共同還款人一起來申請貸款，申請30年期70萬元的貸款，頭付款為30萬元(其余5萬元用于繳納相關(guān)稅費等臨時性支出)。

　　步、在搬入新居后，將現(xiàn)有住房出租，將租金補貼月供或累計起來進行一些穩(wěn)健型投資或用于提前還貸款，減輕還款壓力。

病例四：

　　病情描述：陳小姐，32歲，2006年時通過商業(yè)貸款購了一套總價65萬的一居，當時貸款30萬，去年加息時選擇了部分提前還貸，現(xiàn)在還有15萬未結(jié)清，扣除月供1700元。陳小姐月收入為10000，有住房公積金，因為準備接父母來京養(yǎng)老，陳小姐決定再購置一套總價100萬的房子給老人住。因為還需要貸款55萬，但現(xiàn)在的銀行政策對個人購置二套房產(chǎn)貸款利率要上浮10%，如果貸款25年的話，兩套房產(chǎn)的月還款就要5600左右，超過了月收入的50%，貸款很難申請。

　　專家處方：充分利用公積金的貸款政策優(yōu)勢，從容應(yīng)對還貸壓力。經(jīng)過計算，陳小姐完全可以通過公積金貸款貸到55萬。

　　因為現(xiàn)階段公積金貸款不受二套房產(chǎn)上升貸款利率政策的影響，還可以享受公積金的正常利率，計算下來兩套房產(chǎn)每月的月供不到5000元，對其生活不至產(chǎn)生太大影響。

　　從上述"病例"可以看出，從投資理財?shù)慕嵌葋碇v，我們應(yīng)當在不同時期，結(jié)合自身的財務(wù)狀況和政策變化要求，選擇較適合自己的貸款產(chǎn)品和還貸方式、對原有的方案進行跟進和調(diào)整，才能保證所選得的房貸產(chǎn)品較適合自己，輕松享受金融產(chǎn)品創(chuàng)新為我們帶來的便利。

編輯：舒會

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