關卡1

關于房屋面積方面的條款

商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積兩部分組成。置業(yè)專家提醒市民，應在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

提提你：目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對購房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。

關卡2：

關于價格、收費、付款額同條款

在面前，大家更要留意清楚了。價格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。

提提你：可注明購方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，購方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議購方無論有無貸款的必要，較好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

關卡3：

關于房屋質(zhì)量條款

購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期等。

提提你：比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標。但是，當購家將發(fā)展商告上法庭的時候，在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石并沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。所以，購家在簽訂合同的時候，可以在這里做出更為詳細的說明和注解，以避免日后糾紛產(chǎn)生。

關卡4：

關于產(chǎn)權登記條款

由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，賣方應出具申請房屋產(chǎn)權移轉(zhuǎn)給購受人的書面報告，以及繳納的稅單。

提提你：按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。購房人應力爭在合同中，將出賣人為購受人辦理產(chǎn)權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內(nèi)不能解除抵押，對購受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。

關卡5：

關于違約責任條款

對于購賣雙方的違約責任，房產(chǎn)銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)購賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

提提你：現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，購房者應爭取提高該比例，可以考慮在0.5%。-1%。。

關卡6：

補充協(xié)議別嫌煩

《商品房購賣合同》補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。

提提你：市民在簽訂合同時一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的情況下，有據(jù)可尋，限度地維護自己的合法權益。因此市民盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。

以上的六個關卡盡管有些瑣碎，但是卻是與購房權益密切相關的事項。而謹慎的市民也可以聘請律師幫助簽訂購房合同。值得注意的是，在就合同條款進行協(xié)商、談判的時候，購方要與自己的律師站在一個立場，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到的合同合法權益，程度減少合同內(nèi)容不利于購方甚至對購方不公的結果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想購這個房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過程。

編輯：舒會

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