房產(chǎn)投資入門十二式

　　頭式——呼氣放松！別把賺錢看太重。

　　不是所有人都適合做房產(chǎn)投資，就象不是所有人都適合炒股或蹦極一樣。對(duì)待投資的心態(tài)，是決定輸贏的關(guān)鍵。在決定往房子上投錢之前，要對(duì)自己作如下告誡：

　　心態(tài)要平和！不能急功近利！供樓款？就權(quán)當(dāng)往銀行定期存錢吧！

　　式——掂掂錢袋：有多少錢辦多少事兒。

　　投資什么檔次的物業(yè)？投資幾處物業(yè)？都要視各人資金狀況而定。先算算你有多少可動(dòng)用的資金，然后再減去這幾項(xiàng)投入：

　　1、頭付款；2、房子交付前的供樓款；3、交房后，裝修款(毛坯房)、家具配置款及其間的供樓款、物業(yè)費(fèi)以及每年的取暖費(fèi)；4、尋找租戶的費(fèi)用，包括給中介支付的1個(gè)月租金款等；5、應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的資金——房子不可能隨時(shí)有租戶排隊(duì)續(xù)租，你至少要有應(yīng)付3-5個(gè)月的空置費(fèi)，包括物業(yè)管理費(fèi)和月供款。若你的資金對(duì)上述費(fèi)用富富有余，可以考慮投資多處房產(chǎn)。但是，較好別把前一套房子的租金贏余算進(jìn)你下一套房子的支付能力中——就算你有10套房，也只能把5套房子的租金當(dāng)成穩(wěn)定、可靠的資金積累。永遠(yuǎn)打出富裕，可保你在投資中游刃有余。(當(dāng)然，考慮到不能把雞蛋放在一個(gè)籃子里，你在多處房產(chǎn)投資外也較好做點(diǎn)別的生意。)

　　第三式——反躬自?。耗銓?duì)房產(chǎn)了解多少？

　　就象股市一樣，房產(chǎn)投資也需要信息。比如說炒“樓花”(通俗點(diǎn)叫倒房號(hào))，你能迅速得到消息并判定一個(gè)樓盤的投資價(jià)值嗎？再如出租經(jīng)營(yíng)，你有足夠的渠道把房產(chǎn)推租出去嗎？對(duì)地產(chǎn)圈的了解程度，有無(wú)業(yè)內(nèi)的朋友，將使同樣一個(gè)樓盤的投資者創(chuàng)造不同的投資業(yè)績(jī)。

　　第四式——算計(jì)租戶：請(qǐng)多大和尚蓋多大廟。

　　北京近期房?jī)r(jià)幾乎沒有象香港、新加坡、東京等地區(qū)暴漲的可能。香港、新加坡土地稀缺，東京處在地震帶，有土地也不能蓋高密度房屋，北京則完全不一樣，現(xiàn)在連二環(huán)邊還在冒項(xiàng)目，更別說四環(huán)、五環(huán)了。所以，不要指望1塊錢購(gòu)房子，5年以后賣2塊。增值雖不能保證，但保值還是可能的——若房?jī)r(jià)能隨著通貨膨脹率上升就算幸運(yùn)的，基本跟存錢一個(gè)道理。因此，房產(chǎn)盈利目前就只有出租經(jīng)營(yíng)這一主要渠道。從這個(gè)角度來說，鎖定將來的租客群，然后根據(jù)他們的需求和支付能力選擇物業(yè)實(shí)施投資計(jì)劃的步。

　　目前已成勢(shì)的投資區(qū)域一般和商圈相連，比如國(guó)貿(mào)商圈、燕莎商圈、亮馬商圈、亞運(yùn)村商圈、中關(guān)村商圈等，你瞄準(zhǔn)的租戶群就是這些商圈中的從業(yè)者。一般來說，東部商圈的房子多租給各跨國(guó)公司的外籍職員，他們要的是舒適和有品味的居住條件，能支付8000-13000元的月租金，所以高端外銷房好銷；中關(guān)村是外地來北京淘金的公司小老板多，要求稍高，愿意支付4000-6000元的月租金。當(dāng)然，同一區(qū)域的項(xiàng)目也會(huì)有差異，如中關(guān)村會(huì)因?yàn)槿鄙俑叨送怃N公寓而使那里的個(gè)別項(xiàng)目租金甚至高過東部，而東部因外銷公寓“扎堆兒”會(huì)使有的項(xiàng)目成為“二流老外”(韓國(guó)人、俄羅斯人等)的樂園，月租金相對(duì)較低。

　　第五式——檢查“籃子”：考察項(xiàng)目合法性和規(guī)范性。

　　要避免“竹籃打水一場(chǎng)空”，就要頭先考察你放雞蛋的籃子是否牢靠，亦即項(xiàng)目的合法和規(guī)范性如何。現(xiàn)在的北京人屢屢被精明商人所牽引，一會(huì)兒購(gòu)“地點(diǎn)”，一會(huì)兒購(gòu)“地段”，一會(huì)兒購(gòu)“商圈”，現(xiàn)在又開始購(gòu)“品味”，很少有人想過購(gòu)一個(gè)真正過關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而這恰恰是投資行為的基本常識(shí)。試想一下，若房子延期交付，或質(zhì)量不合格，要你天天打官司，還有什么精力去投資？

　　第六式——對(duì)癥下藥：哪類房產(chǎn)適合你投資？

　　盡管理論上購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)本身就是投資，但并不是所有的房產(chǎn)項(xiàng)目都適合投資，你得先弄明白房產(chǎn)的類型和其特點(diǎn)，才可定下大的投資方向：

　　1、外銷房和內(nèi)銷房。

　　忽略位置和物業(yè)管理等因素不計(jì)，以100平方米為例，一般內(nèi)銷房每平方米4000元，一套房子40萬(wàn)，可租到3000元左右每月；高端外銷房每平方米8000元，一套房子80萬(wàn)，月租金卻可達(dá)8000元左右，率高低一見便知。況且，要找內(nèi)銷房租戶似乎比找外銷房租戶要難，因?yàn)閮?nèi)銷房供應(yīng)量太大，還有大量的公房，租客都是創(chuàng)業(yè)階段的年輕人，房租能省則省，不是擺闊氣的時(shí)候。但是，從另一方面來說，一旦所投資的外銷房押寶沒押準(zhǔn)，就會(huì)更慘，它的月租金甚至支持不了供樓款加物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等消耗。

　　2、現(xiàn)房和期房。

　　購(gòu)期房的好處是：一般項(xiàng)目初期的認(rèn)購(gòu)價(jià)和開盤價(jià)較低，并能挑到合適戶型，升值空間較大，風(fēng)險(xiǎn)是：實(shí)際交付的現(xiàn)房和承諾可能有出入，影響投資預(yù)期。購(gòu)現(xiàn)房的好處是：眼見為實(shí)，尤其社區(qū)氛圍、物業(yè)管理已成熟的現(xiàn)房，更好考察其。但是，北京的現(xiàn)房要么是尾房，要么價(jià)格已升了很多，要么就是賣不動(dòng)的空置房了，難談投資二字。

　　3、一手房和二手房。

　　二手房也有很多“淘金”機(jī)會(huì)，比如趁人之危(出國(guó)或生意窘迫急需現(xiàn)金)壓價(jià)購(gòu)房，購(gòu)購(gòu)將要高價(jià)拆遷的舊房，購(gòu)購(gòu)的舊房出租等等。和一手房相比，二手房投資更需要可靠的房源信息。另外，雖然總價(jià)低，但由于其頭付按規(guī)定要達(dá)到40%，各種稅費(fèi)高、手續(xù)復(fù)雜且租金上不去，所以門檻并不象想得那么低。

　　4、關(guān)于別墅投資。

　　投資郊區(qū)別墅還是市區(qū)邊緣的低密度住宅是不同的。別墅本身是居所，搞得不好，就是給保姆購(gòu)的逍遙宮。而市區(qū)邊緣的低密度住宅，則要了解附近規(guī)劃如何，是否在不遠(yuǎn)的將來交通有明顯改善，是否有足夠的“有錢人”可能看上這里。至于自稱“糖耗子”的項(xiàng)目要具體分析，太大了總不是好事情，人雜，社區(qū)環(huán)境保證不了。對(duì)于一些閑置的郊區(qū)別墅，比如順義一些開發(fā)商也售也租的項(xiàng)目，可以采用先找租客再購(gòu)的方式，甚至先從發(fā)展商那里租來轉(zhuǎn)租給租客，若感覺能長(zhǎng)租，可再辦理購(gòu)購(gòu)手續(xù)——就是先做中間人、然后做房東的投資法。

　　5、關(guān)于混淆了“商住”概念的房產(chǎn)投資。

　　要十分小心！如果一個(gè)項(xiàng)目是住宅，那么依照目前國(guó)家的法律，將根本不能以此為辦公地點(diǎn)注冊(cè)公司，也不能掛牌；如果一個(gè)項(xiàng)目是辦公樓，那么它除了產(chǎn)權(quán)只有50年外，其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和基本建筑裝修也多是按照辦公樓設(shè)計(jì)的，不適合居住。因此，對(duì)于又商又住的樓來說，公司會(huì)不滿意自己辦公樓里每天出出進(jìn)進(jìn)一些抱著孩子或者提著菜籃子的保姆，住戶會(huì)不習(xí)慣自家樓里總出現(xiàn)一些陌生的、各式各樣的生意人。所以，“商住”即便是香港等地特有的模式，也不適合中國(guó)人、特別是北京人的思維模式。投資這樣“商住”項(xiàng)目的結(jié)果將是：購(gòu)了房子找不到租客。

　　6、關(guān)于“寫字樓”投資。

　　普通投資者應(yīng)謹(jǐn)慎，因?yàn)閷懽謽鞘欠駮?huì)采用“業(yè)主委員會(huì)”的辦法來管理還是未知，即便是，一個(gè)小單元的小業(yè)主利益，也往往被一些大單位的業(yè)主忽略。因?yàn)闄?quán)力是按照面積分的，而寫字樓往往有很的購(gòu)家，他會(huì)有更多發(fā)言權(quán)，你將無(wú)法行使、表達(dá)自己的權(quán)力和意愿。另外，寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)十分可觀，如果不能按時(shí)出租，自己又用不得，那物業(yè)管理費(fèi)的支付是非常沉重的負(fù)擔(dān)。

　　第七式——眼光放長(zhǎng)：看到不動(dòng)產(chǎn)位置的“漂移”。

　　不動(dòng)產(chǎn)投資“位置、位置、位置”的定律并不一定是真理，因?yàn)槌鞘械膮^(qū)位是會(huì)漂移的。以三里屯周邊為例，60年代初不少住戶是起“黨員帶頭”作用搬來的，一直到80年代末，這個(gè)地區(qū)才開始有起色，現(xiàn)在的拆遷價(jià)已達(dá)到7、8000元每平方米。一般來說，當(dāng)一個(gè)區(qū)域炒得火熱時(shí)，往往意味著它氣數(shù)已盡，因?yàn)榉孔由w成了是70年不變的，而一個(gè)地區(qū)成型后，其發(fā)展空間很快受到限制，它的地位也將向別處漂移。因此，了解市政規(guī)劃并作分析判斷，才能選中投資色彩不會(huì)很快被沖淡的區(qū)位(繁榮期至少在5年以上)，或是5年后才凸現(xiàn)投資潛力的區(qū)域。

　　第八式——挑瘦揀肥：找個(gè)小社區(qū)。

　　租戶(尤其是外籍租戶)不喜歡大社區(qū)，除了大社區(qū)人群構(gòu)成復(fù)雜，氣氛不好外(想象國(guó)內(nèi)環(huán)境糟糕不就是人多鬧的嗎)，物業(yè)管理也很難上檔次。一般來說，投資型房產(chǎn)的社區(qū)規(guī)模應(yīng)在1000戶以下為宜。

　　第九式——以稀為貴：定個(gè)好戶型。

　　挑戶型的較重要原則不是面積——有媒體說兩居比三居好租是片面的，雖然看起來小戶型租得是好一些。保證房子租得好的頭要條件是，你挑的戶型在這個(gè)小區(qū)里比例很少，尤其對(duì)于一個(gè)主打投資概念的樓盤更應(yīng)如此。因?yàn)?，一種戶型越多，意味著小區(qū)內(nèi)你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就越多，如果他壓低房?jī)r(jià)的話，大家的利益都會(huì)受損。

　　戶型上另一個(gè)不能忽視的要點(diǎn)是：較好有雙衛(wèi)。事實(shí)證明，外銷公寓的租戶一般都要求自己獨(dú)用主衛(wèi)，而給來訪的朋友、客人用客衛(wèi)。

　　第十式——拘拘小節(jié)：會(huì)所、園林等“零碎兒”配套不能少。

　　有人說投資型房產(chǎn)不需要園林、會(huì)所或其他配套，這純粹是胡扯。租戶可能事先并沒怎么強(qiáng)調(diào)他多在意環(huán)境，但在他居住感受的形成中，園林、綠化、會(huì)所是較重要的，感覺舒適、自然、放松，他才可能長(zhǎng)期續(xù)租。

　　對(duì)于高端公寓來說，配套中目前應(yīng)放在位的是游泳池，實(shí)踐表明，很多外籍租戶都認(rèn)為游泳池是社區(qū)的必備設(shè)施，遠(yuǎn)比什么高爾夫、OK廳重要。

　　第十一式——槍口沖外：花銀行的錢，掙自己的錢。

　　選好了房產(chǎn)，用什么方式購(gòu)購(gòu)？當(dāng)然是貸款了。眼下，一人投資多套房產(chǎn)還允許，只要開得來收入證明就行，而在國(guó)外，想為房子貸次款？門兒都沒有。所以，還是趁著大好時(shí)機(jī)花銀行的錢、掙自己的錢。話又說回來，一個(gè)對(duì)投資感興趣的人，肯定不會(huì)一次性付款，能用10萬(wàn)的投入去搏100萬(wàn)元中含的利潤(rùn)，玩的就是這個(gè)心跳！

　　末式——抓住“七寸”：物業(yè)管理是戲。

　　好了，現(xiàn)在是你入門式的較后一步，如果這個(gè)收式作不成功，則前面的招式都是白擺——要是說前面的十一步加起來在房產(chǎn)投資的權(quán)重占50%的話，這較后一條物業(yè)管理，則占了另外50%，其實(shí)可能還不止！

　　香港物

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