與普通消費(fèi)品生產(chǎn)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)并沒在產(chǎn)品研發(fā)上花太多的心思。從我國房地產(chǎn)業(yè)短短20年的發(fā)展史觀察，開發(fā)商也似乎沒必要這么做。消費(fèi)品是全市場流通的，而房產(chǎn)屬不動產(chǎn)，只能固守一個區(qū)域，等購主上門，因此房產(chǎn)天生比普通消費(fèi)品具有壟斷性。

　　從某種意義上講，房產(chǎn)的這種“大爺”屬性也寵壞了開發(fā)商，好地段的房子就是比差地段的賣得貴，誰也拿他沒辦法，房子本身質(zhì)量好壞成為購房人的次要參考因素。另外一個很重要的原因是，近幾年樓市持續(xù)處于供不應(yīng)求的格局，“蘿卜快了不洗泥”，開發(fā)商的心思主要花在如何拿地、融資，進(jìn)一步擴(kuò)張，而非精雕細(xì)琢產(chǎn)品，像黃黃文仔(黃文仔博客,黃文仔新聞,黃文仔說吧)那樣把星河灣當(dāng)藝術(shù)品建造的企業(yè)家，畢竟寥若晨星。

　　然而，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一個不注重提高產(chǎn)品水平的行業(yè)居然還能持續(xù)多年獲得暴利——這是畸形的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。這種時代終于接近尾聲，為其終的是自2003年以來持續(xù)的宏觀調(diào)控和漸趨成熟的房地產(chǎn)業(yè)。尤其是自去年第四季度開始的樓市下調(diào)，至今已使市場遭遇自1998年開始的本輪市場增長期的低潮，樓盤銷售速度放緩甚至是滯銷，此時產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品質(zhì)量的重要性顯露無遺，在激烈的市場競爭形勢下，只有那些性價比更高的樓盤才有可能勝出。

　　其實(shí)，近兩三年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)正經(jīng)歷兩個重大轉(zhuǎn)型，一是開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略正由“土地為王”向“資本為王”轉(zhuǎn)變，融資成為企業(yè)發(fā)展的要義。二是在開發(fā)經(jīng)營策略上，正由“營銷至上”向“產(chǎn)品至上”轉(zhuǎn)變。對于后者，以前開發(fā)企業(yè)一般是把樓盤規(guī)劃好、甚至是施工到接近預(yù)售階段時才考慮引進(jìn)營銷代理伙伴，現(xiàn)在很多企業(yè)在拿地后就立即讓專業(yè)營銷構(gòu)參與進(jìn)來，從而在產(chǎn)品定位和設(shè)計的時候就考慮到以后的銷售策略。

　　從購房者角度分析，隨著市場的成熟和理性購房時代的到來，以前那種很容易迷惑和誘導(dǎo)消費(fèi)者的所謂“營銷秘笈”也越來越不好使了。開發(fā)企業(yè)必須要在產(chǎn)品創(chuàng)新和提高產(chǎn)品質(zhì)量上面下功夫，否則遲早將被市場淘汰。另外，“90/70”政策的嚴(yán)格實(shí)施，注定了絕大部分開發(fā)商都要在“90平米以下戶型”這口鍋里爭食，不加強(qiáng)中小戶型的創(chuàng)新，前途實(shí)在堪憂。

　　在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，萬科走在了全國開發(fā)商的前面。這既是萬科作為專注于住宅開發(fā)的客觀需要，也與萬科在強(qiáng)烈的產(chǎn)品研究意識分不開。早在2000年，萬科就提出了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的思路，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品創(chuàng)新、強(qiáng)調(diào)快速復(fù)制，然后對這些標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品進(jìn)行部品集約化、通用化，較后進(jìn)行模塊化設(shè)計和制作。在產(chǎn)品研究方面投入很多，2006年還特意聘請日本豐田住宅公司原中國頭席代表的伏見文明出任技術(shù)總監(jiān)；2007年，東莞的住宅產(chǎn)業(yè)化基地正式投入運(yùn)作，還建立了萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地，上海萬科新里程20號、21號兩棟住宅項(xiàng)目已向市場推出；2008全年開工面積預(yù)計將超過60萬平方米，還計劃成立萬科建筑技術(shù)研究院，預(yù)計2008年 新開工比例將超過80%。

　　可以說，萬科在產(chǎn)品研究和產(chǎn)業(yè)化方面已取得一系列重大進(jìn)展，它是個取得國家住宅產(chǎn)品專利的房地產(chǎn)企業(yè)。而且，萬科緊隨國家調(diào)控政策的步伐，在中小戶型住宅研究上的先發(fā)優(yōu)勢得到體現(xiàn)，率先推出的杭州魅力之城、上?；▓@（查看地圖）小城、上海四季花城二期等“90/70”項(xiàng)目均取得了良好的市場反應(yīng)。拿近期熱銷的上海金色雅筑來說，一般建筑面積90平方米只能用來做二房，在金色雅筑則變成了三房，而且功能齊全、布局合理、空間利用率高，以小高層為主的項(xiàng)目總體高達(dá)86%。另外，萬科全面推進(jìn) 的實(shí)施，2008年這個比例將達(dá)到80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平。

　　在國外成熟的房地產(chǎn)市場，住宅的產(chǎn)業(yè)化水平很高，如美國達(dá)到50%以上，有的國家則已經(jīng)達(dá)到70%甚至90%以上，而我目僅處于初級階段。這有賴于更多像萬科這樣的企業(yè)著力推進(jìn)。產(chǎn)品創(chuàng)新，更是一門大學(xué)問，上規(guī)模的開發(fā)企業(yè)都應(yīng)配置產(chǎn)品研究，增加研發(fā)投入，把市場需求作為基本的前提，在建筑設(shè)計創(chuàng)意化、提高產(chǎn)品科技含量、進(jìn)行產(chǎn)品功能創(chuàng)新、充實(shí)產(chǎn)品文化內(nèi)涵等方面尋求突破。開發(fā)企業(yè)只有尊重客戶、敬畏產(chǎn)品，才有可能在房地產(chǎn)開發(fā)的大道上走得更遠(yuǎn)。

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