因為沖動難以避免，所以要扼住沖動就需要制定一些規(guī)則，并盡量遵守，借此達到少犯沖動的錯誤。在這里我們例舉房產投資中幾個實用技巧，由此來使我們在投資房產時加以參照。

　　購房巧用公積金

　　因為隨著房價不斷上升，購房不僅可自住，還可以通過購房而理財。

　　現(xiàn)在很多企事業(yè)單位都為員工提供高比例的住房公積金。有的企業(yè)員工公積金月度交納總額超過1000元。在現(xiàn)在銀行利息少、CPI高企之下，讓公積金躺在賬戶里“睡覺”不是明智之舉。如何運用公積金就有大說道，如果運用得好，甚至還能為自己日常生活增加收入。

　　舉例說，高先生一家的現(xiàn)住房沒有背著貸款，家里還有儲蓄20萬。由于股市、黃金和外匯行情忽上忽下，高先生不想冒險投資，所以房產就成為選擇。高先生用這20萬作為頭付，其余的全部用公積金貸款按揭30年，購購一套市內兩居室住房。

　　高先生每月需要還公積金貸款支出1600元，但高先生和妻子兩個人公積金賬戶里共有近6萬元，每月還有1700多元的入賬，因為購房貸款用了公積金，所以公積金里的存款和每月公積金入賬，就可以用來還貸。

　　而高先生把房子簡單裝修后租出去，租金每個月1300元。全年15600元就算作20萬的利息了，和銀行利息比自然要高很多。

　　高先生不僅利用公積金還房貸，用房租當高利息，而且由于房價上漲，高先生的房產也在升值。

　　可見，在條件允許的情況下，購房時較好不要一次性付全款，應盡量降低公積金賬戶中的存款比例，同時提高貸款比例。

　　從小房產開始投資

　　現(xiàn)在的年輕人，尤其是為結婚準備新房的年輕人，看到一幢幢拔地而起的高端小區(qū)，往往會有購房一步到位的想法，既是高端小區(qū)又是上百平的房子。這時一定不要為一時沖動付出很大，要量力而為，選擇適合自己資產的房產投資。

　　小王夫婦現(xiàn)有一套市區(qū)70平方米兩室的老房子，如果出售，大概可以得到現(xiàn)金30萬元，夫婦倆還有10萬元的現(xiàn)金。如果要購心儀的新小區(qū)120多平方米的三室房，房價已達60萬元，小王夫婦貸款購購這套房，剩下的現(xiàn)金用于支付各類稅費和裝修。但從此以后，夫婦倆每月要支付2000元左右的房貸，對于月薪總額僅3000多元的這個家庭來說，交完房貸，兩人生活水平將迅速下降。

　　在這種情況下，一定不能沖動，強行購購120平方米的新房?？梢赃x擇適合自己資產條件的投資：將老房子轉售為租，月租金1000元，10萬元的現(xiàn)金再購套18萬元左右的老房子，月租金500元。而那個環(huán)境很好的新小區(qū)因為離城區(qū)較遠，入住率低，三室簡裝的月租金僅1600元左右。夫婦倆用兩套房子的租金租下了這套120平方米的新房，住進了自己心儀的小區(qū)，每個月只需額外支付小房子的8萬元房貸和新房租金差100元，合計也不過700多元。

　　這樣一來，兩人不僅住進新房，生活質量也沒有下降，而且資金條件好時，可以提前還貸。從適合自己的小房產開始投資，一點點攢足大房子的錢。

　　可投資房產邊緣產品

　　對于房地產不熟悉的投資者，也不必看到房地產升值，一時沖動就決定購房?？梢酝顿Y房地產股以及房地產信托產品等方式，達到間接投資房地產，逐步了解房地產市場的目的。

　　錢先生并不熱衷于購房，一則房屋出租率并不高。從目前的沈陽房屋租賃市場來看，多年前售后公房的出租率是較高的，可以達到10％—15％左右，而一些新交房樓盤的率較低，僅3％左右。二則錢先生對房地產市場不是很了解，不愿把錢全投入其中。

　　錢先生的觀點是，這兩年炒股票、購基金等等，一年下來哪個還不比3％要高？比如說，現(xiàn)在一年期存款利率為4.14％，這就意味著50萬元存銀行每年有2.07萬元的利息。大可拿出其中的一部分錢來租下一套不錯的房子，剩下來的錢愛怎么花就怎么花。

　　也許有人會說，這樣并沒有考慮存款到期再也無法獲得那么高的利率，還有就是要是租金不斷上漲，踏空房地產市場的牛市不后悔嗎？

　　可以這么說，只要經濟不斷成長，房產肯定是上佳的投資對象，但這并不等于說一定要把住房當作投資對象。像錢先生這樣的投資者可以投資房地產股，可以投資房地產信托產品，也可以投資國際上的房地產投資基金。

　　不宜讓投資的房產空置

　　有租金支撐的房子像“開工資”，月月開年年開；沒有租金支撐的房子像“一次性產品”，投資收益只有在房子出手時才能“一現(xiàn)”。這話有一定的道理。

　　如今有不少房產投資者怕麻煩將已購房子空置。這既造成房產資源的浪費，又減少了自己的投資收益。其實，房產的投資收益有兩塊，一塊是增值，一塊是租金。只有玩轉增值和租金，才是合格的房產投資者。

　　投資者購房為升值，這種理財思路是對的，但是購房以后坐等升值，就不可取了。一來，就住房而言，它的基本用途是居住，無論是自住還是他住，它都在釋放著它應有的價值，一旦無人使用它，它的價值無法釋放，投資者就得不到。

　　二來，持有房子也是有成本的，而且成本不低，這是投資購房與投資其他理財產品不同的一個特性。房子的持有成本可分為資本性支出和物業(yè)性支出兩大類。資本性支出主要包括在持有期間為貸款而付出的利息和頭付款的時間成本〔一般按同期銀行存款利率計算〕，如果沒有貸款就涉及到本金的銀行利息；而物業(yè)性支出的種類比較多，主要有物業(yè)管理費、裝修費折舊等。

　　為此，投資者不妨針對短期持有和長期持有分別對待。

　　對于那些以短期持有為目的的房產投資者來說，一個樓盤從交房開始，園區(qū)一到兩年是裝修扎堆之時，房產投資者可在拿到房子的鑰匙后，把清水房出租給裝修公司作臨時辦公用，如果是一樓的房子，還可以出租給建材供應商作臨時倉庫。

　　對于以長期持有為目的的房產投資者來說，應該對已購房產進行簡單的裝修，以提高投資房的出租收益。

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