某媒體：關(guān)于上海樓盤合同撤銷率高的消息較近引起很多人的關(guān)注，而且之前有媒體報(bào)道上海樓市成交量和價(jià)格同時(shí)大幅上漲，跡象和去年的價(jià)格爆發(fā)性上漲極為相似。一直都有傳聞?wù)f有開發(fā)商會(huì)簽些假合同制造樓盤銷售火爆的景象，來(lái)控制樓盤銷售進(jìn)度和價(jià)格，從而控制市場(chǎng)行情。根據(jù)上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得到的合同撤銷率高過(guò)四成的樓盤并不在少數(shù)，更有高達(dá)100%的，比如松江區(qū)的沿海麗水馨城項(xiàng)目曾經(jīng)創(chuàng)下簽約287次，合同撤銷（含預(yù)定）287次的記錄。但是媒體曝光之后，開發(fā)商和相關(guān)管理部門很快就一致對(duì)外宣稱，該統(tǒng)計(jì)中合同撤銷包括定金合同撤銷和預(yù)售合同（或銷售合同）撤銷兩部分，偏高的是定金合同撤銷而不是預(yù)售合同（或銷售合同）撤銷，后者比例正常。巧合的是，同一個(gè)銷售進(jìn)度表里面，合同撤銷次數(shù)對(duì)應(yīng)的簽約次數(shù)卻不包括定金合同，相關(guān)方面對(duì)此解釋是統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱.

　　問(wèn)題一：“網(wǎng)上房地產(chǎn)”是上海房地產(chǎn)交易主辦的，其在設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑時(shí)卻出現(xiàn)這么簡(jiǎn)單的“統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱”的錯(cuò)誤，您認(rèn)為符合常理嗎？

　　答：以“統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱”來(lái)回答是牽強(qiáng)的、是不符合常理的，只是管理層的一面之詞，真實(shí)情況消費(fèi)者根本無(wú)法知道；同時(shí)表明管理層偏袒開發(fā)商的傾向十分明顯，也是對(duì)制度設(shè)計(jì)不合理和管理不嚴(yán)責(zé)任的推脫。因?yàn)椴还苁嵌ń鸷贤废€是預(yù)售（銷售）合同撤消，其實(shí)質(zhì)、用意和結(jié)果就是哄抬房?jī)r(jià)！網(wǎng)上顯示100%的撤消率是不可辯駁的事實(shí)，這種現(xiàn)象比較普遍而且伴隨著“網(wǎng)上房地產(chǎn)”同時(shí)產(chǎn)生，它不單是上海存在的問(wèn)題，是個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題。

　　問(wèn)題二：合同撤銷率本身有何現(xiàn)實(shí)意義？“網(wǎng)上房地產(chǎn)”在銷售進(jìn)度表里面在呈現(xiàn)簽約次數(shù)的同時(shí)，也出現(xiàn)了相應(yīng)的合同撤銷次數(shù)，其用意何在？

　　答：這是一個(gè)技術(shù)的設(shè)定和設(shè)計(jì)，本身沒(méi)什么特別意義和用意。撤消率過(guò)高反而顯示出制度設(shè)計(jì)的不合理和漏洞，反而顯示出開發(fā)商的不誠(chéng)信和欺詐行為。

　　問(wèn)題三：您認(rèn)為合同撤銷率，即使是區(qū)分為定金合同撤銷和預(yù)售合同（或銷售合同）撤銷，各自正常的合理比例區(qū)間大概應(yīng)該是怎樣的？過(guò)高的合同撤銷率說(shuō)明了什么？為什么會(huì)出現(xiàn)如此之高的合同撤銷率？這樣的高合同撤銷率大概是怎么創(chuàng)造出來(lái)的？其對(duì)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的影響？

　　答：定金合同撤消和預(yù)售（銷售）合同撤消從營(yíng)銷策略和結(jié)果上來(lái)看沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，是玩弄文字游戲而已！是推卸責(zé)任而已！前面也已談到，其本質(zhì)就是制造“虛假”繁榮和恐慌情緒，房子還未銷售就制造高預(yù)定（銷售）的假象，哄抬房?jī)r(jià)，誘導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者高價(jià)購(gòu)入。之所以有怎么高的撤消率說(shuō)明開發(fā)商的誠(chéng)信度有很大問(wèn)題！說(shuō)明管理層的監(jiān)督存在很大問(wèn)題！說(shuō)明制度設(shè)計(jì)存在很大問(wèn)題！一般正常的撤消率我認(rèn)為兩者相加在5%左右。至于說(shuō)到影響應(yīng)該說(shuō)是很惡劣的，它不僅是消費(fèi)者蒙受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且影響到“網(wǎng)上房地產(chǎn)”和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信譽(yù)，更為嚴(yán)重的可能是虛假的信息干擾宏觀調(diào)控的政策，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展埋下隱患！

　　問(wèn)題四：據(jù)報(bào)道，2006年7月份廣州也曾出現(xiàn)合同撤銷率過(guò)高的問(wèn)題，而2005年包括央視CCTV在內(nèi)的和地方媒體就報(bào)道過(guò)以浦東“萬(wàn)邦都市花園”等為典型樓盤的房屋合同高撤單事件及“退房”風(fēng)波，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣的情形？和當(dāng)前的市場(chǎng)狀況有無(wú)可比性？其對(duì)當(dāng)前情勢(shì)有無(wú)啟發(fā)借鑒作用？

　　答：高撤消率背后基本上都有一個(gè)特征：就是在一輪房?jī)r(jià)快速飚升、放量上漲后，出現(xiàn)量?jī)r(jià)價(jià)背離、高位縮量的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)在此時(shí)有一個(gè)理性盤整的要求，于是開發(fā)商使出包括高銷售率（隨后是高撤消率）在內(nèi)的一系列手段，地方政府、地方媒體和御用文人更是積極配合，什么“穩(wěn)中有升論”、“漲幅趨緩論”、“成本論”、“地荒論”、“城市化論”、“接軌論”等零零種種，其潛臺(tái)詞就是房?jī)r(jià)“只漲不跌”！這幾年宏觀（房地產(chǎn)）調(diào)控成“空調(diào)”、房?jī)r(jià)越調(diào)越高的原因蓋出于此！

　　問(wèn)題五：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)具有怎樣的特點(diǎn)？各城市地區(qū)之間的市場(chǎng)關(guān)聯(lián)性會(huì)有多大？您怎樣看待當(dāng)前上海，乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？原因何在？

　　答：08年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)是窄幅廂型整理、穩(wěn)中微降的格局，但上海和北京可能是個(gè)例外，由于其政治和經(jīng)濟(jì)的地位，由于全世界“熱錢”的涌入和當(dāng)今對(duì)住房投機(jī)限制的不力（之今仍未對(duì)住房“投機(jī)”加以界定和準(zhǔn)確制導(dǎo)），因此可能是“穩(wěn)中微升”的格局。當(dāng)然筆者同時(shí)認(rèn)為，北京和上海的房?jī)r(jià)也是一個(gè)“上升筑頂”的風(fēng)險(xiǎn)累積的過(guò)程！是一個(gè)瘋狂和風(fēng)險(xiǎn)的共生的過(guò)程！上海和北京等地房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重高于世界平均值，房?jī)r(jià)“大起不落”違背規(guī)律！違背民意！必然會(huì)受到規(guī)律的懲罰！必須引起足夠的重視！各地區(qū)之間的市場(chǎng)關(guān)聯(lián)性不會(huì)很大，因?yàn)?，房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)比較明顯，當(dāng)然，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否合理關(guān)鍵是看各級(jí)政府的保障住房和中小套型（“90”、“70”）住宅是否落實(shí)到實(shí)處，我認(rèn)為只有下崗工人（包括農(nóng)民）的住房問(wèn)題解決了，中國(guó)的房?jī)r(jià)也就合理了。當(dāng)前，廣州、深圳等地的房?jī)r(jià)理性回歸是個(gè)好現(xiàn)象，同時(shí)也說(shuō)明他們多層次的住宅體系（包括廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、“90”“70”工程等）推進(jìn)的比較好，老百姓也會(huì)比較滿意，廣大占權(quán)重的中低收入者是盼望房?jī)r(jià)理性回歸的。

　　問(wèn)題六：開發(fā)商的促銷手段通過(guò)披上“網(wǎng)上”銷售的“合法”、“公正”外衣，而更具欺騙性和隱蔽性。這期間，開發(fā)商一般會(huì)怎樣使促銷手段合法化的呢？而政府在制度設(shè)計(jì)和監(jiān)管方面仍然有待改進(jìn)。鑒于此種情景，消費(fèi)者面臨的考驗(yàn)是相當(dāng)嚴(yán)重的，您怎么看待當(dāng)前的消費(fèi)者群體？政府應(yīng)該做哪些比較緊迫而具體的改進(jìn)？

　　答：政府不認(rèn)真監(jiān)督和懲戒，政府對(duì)制度不加以改進(jìn)，開發(fā)商的促銷（網(wǎng)上撤消）自然就“合法”了！“一個(gè)好的制度是讓壞人干不了壞事”！地方政府、地方媒體（御用文人）、銀行和開發(fā)商所構(gòu)成的“房地產(chǎn)”勢(shì)力是非常強(qiáng)大和“堅(jiān)固”的！“房?jī)r(jià)不會(huì)跌”、“房?jī)r(jià)不能跌”、“房?jī)r(jià)不讓跌”成為地方政府的要?jiǎng)?wù)已是路人皆知的“秘密”，與開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)不謀而合。消費(fèi)者的弱勢(shì)地位是無(wú)法改變的！

　　建議：盡快修改和完善制度設(shè)計(jì)

　　1、建議取消房屋預(yù)定（定金合同）和已售兩個(gè)環(huán)節(jié)只保留登記環(huán)節(jié)（登記才是現(xiàn)在的房屋預(yù)定和銷售合同由于無(wú)紙操作，開發(fā)商和代理商完全可以杜撰交易對(duì)象，合同銷售到登記也沒(méi)有嚴(yán)格的時(shí)間限定，因此，開發(fā)商有足夠的時(shí)間和空間來(lái)造假、“誘導(dǎo)”消費(fèi)者高價(jià)購(gòu)入，加上地方政府、輿論的“房?jī)r(jià)不會(huì)跌”、“穩(wěn)中有升”、“漲幅趨緩”（實(shí)質(zhì)上是宣傳只漲不跌）的誤導(dǎo)，導(dǎo)致中低收入者的“恐慌性”購(gòu)盤和投機(jī)客的“瘋狂性”購(gòu)盤紛紛涌入。由于“網(wǎng)上房地產(chǎn)”擁有所謂的“合法性”和“三公性”，因此，更具有欺騙性，制度的“糾偏”、“糾錯(cuò)”和重建顯得刻不容緩！房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任！由于“網(wǎng)上房地產(chǎn)”設(shè)計(jì)和操作的不規(guī)范，由于管理和監(jiān)督的不力和缺位，有時(shí)客觀上起到了“助紂為虐”的作用，這是同“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的初衷是完全相悖的！

　　2、建議增加新開工、在建商品房（住宅）的公示內(nèi)容，增加存量土地（已批未開工）的公示內(nèi)容，通過(guò)法律手段使囤地兩年以內(nèi)的土地強(qiáng)迫進(jìn)入市場(chǎng)并接受消費(fèi)者的監(jiān)督，增加商品房供需的市場(chǎng)透明度，給消費(fèi)者一個(gè)客觀、準(zhǔn)確的心理預(yù)期，這是政府應(yīng)有的職責(zé)！

　　3、條件成熟，取消期房向現(xiàn)房銷售過(guò)渡

　　4、網(wǎng)上預(yù)售必須具有強(qiáng)制性現(xiàn)在許多企業(yè)在房地產(chǎn)景氣時(shí)期，普遍利用“網(wǎng)上房地產(chǎn)”這個(gè)不甚規(guī)范的平臺(tái)“囤房”、“捂盤”，一個(gè)普遍的現(xiàn)象就是不申請(qǐng)預(yù)售、待價(jià)而沽，即便預(yù)售也是“擠牙膏式”的一棟一棟預(yù)售，制造所謂的“房荒”，加重了消費(fèi)者的恐慌情緒，同時(shí)“御用專家”和“御用媒體”紛紛給予配合。因此，政府必須加大監(jiān)督力度，規(guī)范“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的制度，主體結(jié)構(gòu)達(dá)到2/3必須強(qiáng)制全部預(yù)售“上網(wǎng)”，給消費(fèi)者一個(gè)客觀、透明的心理預(yù)期。甚至有些地方政府和開發(fā)商利用“網(wǎng)上房地產(chǎn)”共同進(jìn)行“囤房”（不銷售）、“囤地”（不開工），達(dá)到所謂房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有升”的結(jié)果！主要表現(xiàn)為開發(fā)商“捂盤”不申請(qǐng)預(yù)售（銷售）和政府在供大于求時(shí)控制房屋上市節(jié)奏（暫緩、延遲開發(fā)商上市時(shí)間），造成“網(wǎng)上”房屋“人為”的“短缺”，制造“人為”恐慌、“人為”瘋狂。

　　5、加強(qiáng)政府監(jiān)督、處罰力度，并公開曝光，嚴(yán)重的給予司法處理。開發(fā)商的違法成本很低！相關(guān)管理層的不作為成本也很低！地方和的博弈仍將繼續(xù)！房?jī)r(jià)和民意之間的博弈仍將繼續(xù)！適時(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)是樓市健康運(yùn)行之本，因此“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的重建已顯得刻不容緩！不然還不如取消！先進(jìn)能改變現(xiàn)狀的是政府的決心！從“管住地根（‘控增逼存’，即逼出、盤活開發(fā)商存量土地）、管住銀根（銀根不足，無(wú)法囤地）、遏制投機(jī)、抑制投資”、懲治房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗和懲戒地方政府不作為（打擊投機(jī)不力、保障住房建設(shè)不力）等幾方面進(jìn)行系統(tǒng)、剛性的調(diào)控，從信貸（全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，2套以上不能貸款）、稅收（所得稅、物業(yè)稅）、利率（單獨(dú)提高2套以上房貸利率）和提高頭付（2套頭付提高）等方面對(duì)住房投機(jī)（2套或以上就是投機(jī)、嚴(yán)格限外）進(jìn)行準(zhǔn)確“制導(dǎo)”，嚴(yán)格按照法律辦事，才能取得效果。房?jī)r(jià)在中國(guó)當(dāng)今可謂“年年漲、月月漲、就差天天漲”，由于不科學(xué)的增長(zhǎng)觀和“片面”的政績(jī)觀，人為地改變了中國(guó)房地產(chǎn)（房?jī)r(jià)）的運(yùn)行規(guī)律，中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和瘋狂都在積聚，是繼續(xù)“養(yǎng)泡沫”還是主動(dòng)“擠泡沫”？如果我們對(duì)當(dāng)今中國(guó)持續(xù)積累的房地產(chǎn)泡沫熟視無(wú)睹、任其“養(yǎng)大”直至破裂，屆時(shí)我們將付出巨大代價(jià)！上海、北京或成為中國(guó)高房?jī)r(jià)較后的堡壘！

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