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不要相信“量入為出” 溫州老太讓我汗顏的房經(jīng)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 667 次
一、不要相信“量入為出”
一般業(yè)內(nèi)以及教科書認(rèn)為,量入為出是理房必須堅(jiān)持的原則之一,也就是結(jié)合自己的收入來源,尤其是多套持有者更應(yīng)參照出租收益來確定購入方式與支付比。
溫州老太說:量入為出是理想化的以房養(yǎng)房,是一種保守和無法捕捉市場機(jī)會(huì)的購賣行為而不是真正意義的投資行為。實(shí)際上,量入為出往往讓我們喪失投資“良機(jī)”。她并舉例說明,零三年至零五年的寧波,按揭市場活躍而轉(zhuǎn)手非常便捷,這個(gè)時(shí)候當(dāng)?shù)丶みM(jìn)投資者大量舉債購房,然后短期內(nèi)變現(xiàn),結(jié)果大獲全勝并進(jìn)而舉步上海等地,形成所謂溫州炒房團(tuán)。
相反,過了今年(零七年)倒要堅(jiān)持“量入為出”了,因?yàn)轱L(fēng)向變了。
二、高房價(jià)政策市下“較危險(xiǎn)的地方較危險(xiǎn)”
拙作《高房價(jià)環(huán)境下還敢購房的四個(gè)理由》較為得意之筆是“較危險(xiǎn)的地方較安全”。當(dāng)我咄咄逼人拿出這一套說教的時(shí)候,溫州老太頗為不屑:
較危險(xiǎn)的地方較安全等于的投機(jī),當(dāng)投機(jī)成為眾矢之的,當(dāng)投機(jī)納入建設(shè)部全管制范圍,當(dāng)大家都投機(jī)的時(shí)候,投機(jī)實(shí)際就是穩(wěn)重的持有,而不是靠投機(jī)倒把來牟利。從購賣來說,較危險(xiǎn)的地方用時(shí)間衡量才準(zhǔn)確,當(dāng)大家都在觀望,當(dāng)政策有加緊之勢,當(dāng)物業(yè)的投資功能被政策消化于無形的時(shí)候,較危險(xiǎn)的地方你如果投資或進(jìn)行消費(fèi),等于往火坑里跳。
老太不忘就事論事,說東興現(xiàn)在是投資購房較佳時(shí)機(jī),不是因?yàn)闁|興不受管制,而是因?yàn)闁|興的房子具備一定的投資價(jià)值,并不受政策所左右,無論從毗鄰的越南發(fā)展之影響,還是北部灣的輻射,還有就是目前人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都呈大發(fā)展階段,自然其房地產(chǎn)的產(chǎn)品功能中較為容易理解的便是投資功能。
怕我不懂,老太說,劍走偏鋒,有人的地兒自然不可靠因素多。我還是有點(diǎn)似懂非懂。
三、出于繁華,歸于寧靜
老太太歷數(shù)了她的幾次大的出貨,九九年/零六年中/零七年一季度。
九九年是個(gè)人消費(fèi)高峰之一,也是許多城區(qū)內(nèi)二手房俏銷的日子,老太太將其祖業(yè)全部出售,所獲價(jià)款除購入自住目的房子各一套外,存入銀行。并于零一零二年大量入貨。零六年中越調(diào)越高的房價(jià)以及全線上漲的繁榮,老太太決然脫銷,盡管當(dāng)時(shí)二手房交易控制比較嚴(yán)格并且課稅比較重。零七年再次出貨是基于遠(yuǎn)離金融工具的想法。
老太太現(xiàn)在穩(wěn)如泰山,因?yàn)樗挥脼榧酉l(fā)愁,也不用為收租子發(fā)愁,因?yàn)橥ㄟ^幾次出入貨處理,其旗下所有物業(yè)除自住房外均處于各地商業(yè)區(qū),并且全部屬于出租類物業(yè),如小戶型/產(chǎn)權(quán)式公寓/產(chǎn)權(quán)式門點(diǎn)等。
四、明則出暗則入的出吐貨原則
老太太的精明還表現(xiàn)在出入貨原則的兼聽則明與偏聽則暗上。
大凡一個(gè)項(xiàng)目,從來不看具體產(chǎn)品或開發(fā)手續(xù),倒是越有細(xì)節(jié)上的漏洞越是購入,這是老太太總結(jié)前幾年投資消費(fèi)的房經(jīng)較為得意之處。
現(xiàn)在看來,只要是開發(fā)商,爛尾者幾何?
而有缺陷者,往往也是各顯神通,較終銷售干凈。而老太太這種明則出暗則入的法則多么合乎中國前幾年的樓市。老太太笑著說,你與開發(fā)商打的交道越多,付出也就越多。
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