趙先生:考慮到復旦大學附近的社區(qū)環(huán)境比較成熟，而且都是高校，中小學也很多，文化氛圍較好，未來孩子上學方便，我們決定就在復旦大學附近購房子。由于我們雙方家庭負擔較重，希望房子總價不要太高。2002年十一期間，我們在復旦大學附近尋找房源，偶然發(fā)現(xiàn)一個小區(qū)，房子均價在4200元左右，面積45平方米—150平方米的戶型都有，大多是小戶型。我們看中了其中一套房子：面積60平方米，每平方米4100元，總價246000元，樓層一樓，還有一個十平方米的小露臺是的，不到兩公里我們就做了決定，購下了房子，頭付54600元，商業(yè)貸款19萬，選擇等額本金的還款方式：個月還款1790元左右，以后每個月遞減。2003年底花了10萬元左右裝修了房子。兩年以后，經(jīng)濟寬裕了，就一次性把剩余房貸全部還清了，購這房子的時候覺得挺輕松的！2005年初，結(jié)婚后想賣房

　　記者:有了自己的房子，為什么不住在自己舒適的居室里呢?又怎么產(chǎn)生想賣掉房子的念頭呢?

　　趙先生:后來由于工作調(diào)動的原因，為了工作方便,就都分別住在工作單位宿舍里。想著花了那么多的錢也沒有享受自己的新房，居住的價值不大，也想過租出去，但是要找房客還擔心人家不愛惜等，當我們做好決定想把房子賣掉的時候,令我們做夢也沒有想到的是，房子價格差點翻了兩倍，有人給房子出價77萬（包括所有家具家電）。較終由于戶口的問題，房子沒有賣，現(xiàn)在出租給我太太的同學，人家很愛護房子，我們也放心。.2005年6月，

　　偶然得到信息，重慶購了兩套期房

　　記者:上海的房產(chǎn)算是投資得利了,那么怎么又在重慶購房產(chǎn)呢?

　　趙先生:2005年6月，在重慶市和朋友一起聊天，聽到朋友說起重慶的房產(chǎn)，自己聽了介紹就覺得有投資價值，一下子就又購了兩套期房。2008年交房，房款分三年全部付清，房價每平方米2000元，共240平方米，總價48萬元。目前已經(jīng)支付了30萬元，2007年必須全部付清。2006年,在北京投資房產(chǎn)么?

　　記者:想在北京投資房產(chǎn)么?

　　趙先生：2006年7月，我們都來到北京工作，由于工作頻繁調(diào)動的原因，而且投資了重慶的房產(chǎn)，經(jīng)濟上也比較緊張，目前沒有打算在北京購房，現(xiàn)在是租房住。而且我現(xiàn)在出國培訓的機會很多，可能將來會到國外去任職。

　　記者:現(xiàn)在您有3套房產(chǎn)了,這么多的房產(chǎn),都是用來作出租么?現(xiàn)在是以租養(yǎng)房么?

　　趙先生: 目前上海的房產(chǎn)出租收入作為我們雙方父母的贍養(yǎng)費。我們也只是一般的工薪,現(xiàn)在還是用工資和獎金在支付現(xiàn)有的房屋貸款，經(jīng)濟上也有些壓力的。但目前看上海的房產(chǎn)的回報率還是很高，投入本金24.6萬,前兩年支付利息1.4萬，目前房產(chǎn)估計價值65萬,這四年的平均年回報率38%。對我們一般老百姓來說,還是很滿意這樣的率的?？赡軐磉€會升值。

　　我們打算等重慶房子交房后轉(zhuǎn)手出賣，也可能會在上海再新購購一套面積在120平方米左右的房子，原來上海的小房子繼續(xù)出租，租金用于支付新房子的房貸。理財專家點評：REVIEW趙先生一家的房產(chǎn)規(guī)劃思路非常清晰，從購購不超過自己承擔能力的小戶型房子到投資購房再到未來的換房計劃，都是非常明智的決定。

　　趙先生購房時點非常好：2001年以前，上海城市居民的可支配收入增長高于房價的增長。但從2002年以后，房價的漲幅大大高于居民可支配收入漲幅，居民房價收入比（房屋總價與家庭年收入之比，即房價為收入的倍數(shù)）不斷上升，2002年上海商品房價格為每平方米4143元。2003年房價漲幅達23.8%，商品房價格上升到每平方米5118元，而普通居民的收入增長只有12.2%；從2002-2003年兩年看，房價上漲近33%，而居民收入只有增長13%左右，房價收入比不斷上升，從2001年的不到10∶1上升到了2003年的12∶1左右。2004年上海市商品房價格每平方米達到6489元，全年漲幅26.79%。2005年上海商品房價格升到6842元。受國家宏觀調(diào)控政策影響，上海房價開始下跌，2006年一季度全國70城市房價漲5.5%，上海跌幅為2.5%，領跌全國。

　　從上海房價的走勢看，趙先生購房在2002年，正是上海房價開始高速上漲的起點，一直到2005年，上海房價持續(xù)三年高速增長，很多房子價格翻了幾番。雖然在2006年上海房價有所回落，但幅度不大，今年7月，該小區(qū)同類型的毛坯房售價還在65萬左右。

　　在重慶的購房選擇也自有道理：重慶市作為西部的直轄市，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，為重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機遇。重慶作為新興的直轄市，房地產(chǎn)政策十分靈活，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢頭。2005年，重慶市主城區(qū)商品房成交均價為2587元/平方米，穩(wěn)中有升。 2006年上半年，商品房期房預售均價2550元/平方米，同比上漲9.3%。重慶房價不會大起大落，今后重慶的房價應該是穩(wěn)中有升，持續(xù)健康良好的發(fā)展，所以趙先生在重慶的房產(chǎn)投資收益是可以預見的。

　　北京房產(chǎn),7月以來，國家在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面頻頻出手，“90平米/70%以上”戶型限制細則正式出臺，二手房交易的個稅與過戶掛鉤的政策開始實施，限價商品房用地即將入市……但北京的房地產(chǎn)市場并沒有因為國家調(diào)控的“降溫”力度而“退燒”，房價依然堅挺。更何況，趙先生可能將來到國外去工作，在國內(nèi)購置太多的房產(chǎn)，一是降低了現(xiàn)金的流動性，二是人在國外，國內(nèi)的房產(chǎn)不太方便管理，所以不建議再在北京投資房產(chǎn)。上海2001年—2005年房價

　　這三種思路非常值得借鑒：1WAY一般人以房貸負擔計算的房價上限，約為年收入的5-8倍2在沒有更好的投資渠道時，頭先選擇還房貸3制定可行的換房計劃在次購房時由于家庭負擔較重，選擇房子總價低的經(jīng)濟適用房，不要超過自己的承受能力。在經(jīng)濟寬裕的時候有時選擇性地投資，投資收益用于換房計劃。

　　對工薪的房產(chǎn)規(guī)劃建議：頭次置業(yè)千萬不要超過承受能力.

　　由于很多工薪，剛開始工作時存款不多，大多頭付還要靠父母贊助，有很多不確定的因素，不適宜選擇房價過高的房子。購房前頭付款的籌備與購房后貸款的負擔，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準的影響長達一二十年。不能陷入低頭付款的陷阱，購自己負擔不起的房子。一般來說要考慮目前家庭的凈資產(chǎn)、收入增長率、收入用于放貸的比率、房貸利率等因素來概算房屋總價負擔能力?？偟膩碚f，一般人以房貸負擔計算的房價的上限，約為年收入的5-8倍。

　　如果資金投資不太專業(yè)，在沒有更好的投資渠道時，頭先是還住房貸款，中國現(xiàn)在的銀行利率不斷攀升，房貸利率也越來越高，很多投資項目的回報率都不及銀行房子貸款利率高，所以建議頭選歸還放貸。

　　很多人往往不是一次置業(yè)，次購房都是過渡性的，在制定換房計劃時頭先需要計算換房能力，要計算新房價值、頭付、售舊房收入所得及剩余的房屋貸款等因素，還要考慮裝修費用、中介費用、以及換房期間的住房問題。同時，應該考慮購房的機會成本，可以將購房款用于率更高的產(chǎn)品。

　　購房不是理財?shù)南冗M目標，若把家庭所有的資金全部用來支付購房或是滿足換房需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措時機，很多人甚至淪為“房奴”。不斷的投資房產(chǎn)，占據(jù)了大量的現(xiàn)金流，有時可能會降低現(xiàn)在的生活水平。建議可在資金準備充分前暫時租房。一般購房房價的上限，約為年收入的5-8倍，月供款占收入的30%左右比較合理，這樣在家庭財務安排上才具有一定的自由度，不至于淪為房奴。

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