換了你，你會怎么選擇？—H女士的房產(chǎn)兩難

　　1去年,我琢磨著現(xiàn)居住的回龍觀一套122平方米一廳兩室兩衛(wèi)的現(xiàn)住房還是局促了些,開始動心思計劃另購一套面積大些的房子。先后也看了幾處樓盤,后來經(jīng)不住朋友的勸說,在A花園購購了期房一套,三室兩廳兩衛(wèi),139平方米左右的建筑面積。

　　去年交全款購了A花園后,我的工作又有了一次變化。對新的公司來說,A花園的位置有點遠了。加上一些純個人的小原因,我開始盤算,要不就等收房后就把A花園轉讓出去,自己重做一次新的選擇?

　　5月,7部委的組合拳出手,北京市相應的配套措施出臺。

　　說實話,我開始并沒有特別地關心這些房產(chǎn)新政策,因為我沒想投資炒房。

　　后來媒體不斷報道,網(wǎng)上也議論紛紛,我也開始忙里偷閑“研究”政策和市場。我的看法是,宏觀角度上說,政府的態(tài)度是抑制過快增長的房價,并非被人誤解的打壓房價。而且北京的房價與上海等地比較,還是理性的,遠沒有那么瘋狂。從個人角度看呢,當時我頭先認定A花園容積率不會大于1,后來北京的十個等級的土地區(qū)域的輪廓也被公布了,我一比較A花園的位置和那個區(qū)域的平均房價,也符合“不超過周邊平均房價的1.2倍”的要求,加上我購購的房子建筑面積是139平方米,所以沒有太著什么急,無非是考慮著,是等兩年再出售,還是趁早賣了再購新的。至于營業(yè)稅,政府有了規(guī)定,該怎么交就怎么交唄。

　　就這兩天,A花園通知我收房。先拿到了房子的實測面積,這一看,我差點背過氣去,不是允許面積有正負3%的誤差嗎?實測面積有不到1%的正誤差,結果我那房子的面積是———140.58平方米!

　　敢情我也在政策“管轄”范圍里呢,就因為多出來0.58平方米,將來購我這房子的人,就要交納3%的契稅,稅賦增加100%呀!那不是明擺著我這房子的市場熱度直線下降嘛!

　　我跟我妹妹一說,她竟然大笑不止。說怎么什么倒霉事都讓你趕上了。這里面還有一個背景,我當時購回龍觀的房子的時候,北京還實行對120平方米以下建筑面積的住房給予契稅優(yōu)惠,所以我那個122平方米的房子,雖然只比規(guī)定多了2平方米,但多繳了6000多元的稅錢!上次趕到節(jié)骨眼上多掏了銀子,怎么這回又寸勁兒地要多掏銀子!

　　下一步怎么辦?換了你,你會怎么辦?

　　我也沒想清楚,現(xiàn)在就只能走一步說一步了。先收房,繳契稅,辦房產(chǎn)證唄。好在我是去年簽合同購房,這一輪的契稅還是1.5%,沒給我長到3%。

　　也許,我干脆就順應政策,不再有新的想法和追求,在A花園安家?也許,我會等手續(xù)都辦完了之后,打聽一下市場行情,合適的話還是把A花園的房子轉讓出去?也許,我真的像人說的“購房購成房東”,就把A花園當投資,租出去收房租?

　　哎呀,我還真是想不清楚該怎么辦。

　　眼下做什么?我雙休日跟先生一起,去了趟高碑店,看家具。當然,是看,還沒想好購還是不購……

　　我對政府抑制過快增長的房價的政策沒有什么評論意見,政府是從宏觀考慮問題的。但趕到我這個微觀的個人頭上,我的對合心意住房的美好追求,也被抑制了,起碼是眼下被抑制了。

　　我算是夠背的了,我的故事也都如實講給你聽了,你就留點情給我化個名吧。嗯,我的英文名頭一個字母是H,就叫我H女士得了。

　　炒鋪這行還得做下去—溫州人范先生的炒鋪史

　　2我在北京有個商鋪,就在城南的大紅門服裝城。十年前,我那個鋪子一個月的租金是兩千塊,四年前就漲到一萬兩千塊了。也就是從那個時候開始,我發(fā)現(xiàn)投資商鋪有可能比賣衣服賺錢更多、更快。2002年5月,位于廣安大街的一個大型商業(yè)項目開盤時,我去購了一個鋪位,20平方米,22萬元。從那時算起,我“炒鋪”有3年歷史了。

　　我次投資的那個商鋪項目開盤前專門到溫州去做了推介,開盤當天我一看,來的人少說也有一半是我老鄉(xiāng)。他們挑好了位置,一購就是一層樓,轉眼上千萬元的支票就簽出去了!我一打聽才知道,人家是31個人組團來的,來之前已經(jīng)沿著長江到上海、南京、武漢、重慶轉了一圈兒,然后轉道成都、西安、昆明、?？谶@些大城市,專門考察了可投資的商鋪,較后才選定了北京的這個項目。用股市的行話說,他們那是個“大戶”的架式。有個姓胡的老鄉(xiāng)告訴我,炒鋪就像炒股,也得跟莊,像我這樣單槍匹馬的,風險太大。多虧了這位老鄉(xiāng)的提醒,我當天就去郵局訂了《溫州報》,因為每個炒鋪團出發(fā)前,都要在報紙上登啟事,只要你對這個項目有興趣,不管認不認識,都可以報名同行。

　　“抱團”炒鋪還有一個好處———就是人多力量大,大家同進退,抗風險能力強。由于是團體購購,我們的商鋪位置差不多是較好的,價格折扣也。鋪子到手后,是賣,是租,大家都商量著來。較近東三環(huán)有個住宅項目很搶手,每平方米底商價格較高漲到了10萬元。早在2003年,我們就在這里購下了1000多平方米的底商,當時這里較好的商鋪每平方米售價也不到3萬元。這個項目位置不錯,我有一個老鄉(xiāng),今年5月把他的鋪子轉了手,60平方米賣出了300萬元,減去裝修開支,兩年凈賺160萬元。我的鋪子租給別人,每個月的租金除還貸外,還有近兩萬元的盈余。

　　這些年我一直跟著溫州老鄉(xiāng)“抱團兒”炒鋪,他們購什么我就購什么。3年間,我把在北京十年做生意所得的80萬元錢,加上借來的50萬元作為頭付,先后購下了總值400萬元、每套20平方米上下、均價每平方米兩萬元的8套商鋪。較多的時候貸款總額近300萬元,每月連本帶息要向銀行還款4萬元。

　　去年下半年,國家要調(diào)控房價的消息出來后,我們就打定主意:能轉手的商鋪趕快轉手。當時我手上有4個鋪子,除東三環(huán)那個生意興隆的旺鋪外,其他3個鋪子我都上網(wǎng)掛牌了。當時網(wǎng)上等待轉手的商鋪開始多起來了,易鋪網(wǎng)上每天新增的掛牌商鋪少說有100個;今年1月,每天新增的掛牌商鋪更多了。我覺得事不宜遲,越往后情況會越糟。結果有兩個鋪子以不足十萬元的差價賣出去了,位于安定門北邊的一個面積28平方米的商鋪在網(wǎng)上登記了4個月卻還無人問津,83萬元的投資啊,每個月光銀行利息就是6000元。我把掛牌價格從90萬元降到87萬元,再到83萬元,80萬元,一直沒人購,讓我著了好大的急。

　　事實證明,這是一場虛驚。新政策一個個出臺了,基本上都是針對炒房的,而我以炒鋪為主業(yè),幾乎不受影響。

　　炒房受到了抑制,不少人會轉而炒鋪,這是肯定的。前幾天姓胡的老鄉(xiāng)打電話來說,下個月他又準備到北京來看看,有合適的商鋪還得購。想想3年倒了7個鋪子,賺了200萬元,比我做十年生意賺的錢多幾倍。只要政策允許,炒鋪這行我還得做下去。

　　轉手一套房凈賺7萬元—購房人孫志的投資經(jīng)歷

　　3我不是炒房人，2001年購通州的這套房子，完完全全是出于自住的目的，和那些賣房時就憋著賺一筆的炒房團有著根本的區(qū)別。

　　我是遼寧人，1997年來北京工作。和眾多的來京年輕人一樣，租房、打工。那段時間簡直就是居無定所，每換一次工作就要搬一次家，有些時候房子住的又不十分順心，3年我共搬了5次家。

　　在北京工作兩年后，我結了婚，并攢下了一筆積蓄。購房提上了日程。

　　2000年，權衡了一番我定下了X家園的一個103平方米的兩居室，每平方米2800元。

　　2001年，我和妻子搬進了自己的新居。每個月1000多元的貸款，和以前的房租相差不多，但這錢是在供自己的房，和交給房東的心情完全兩樣。

　　2002年，一次偶然的機會，我轉行加入了朋友的一家房地產(chǎn)銷售公司。進入房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)之后，我看房子的眼光發(fā)生了變化。

　　從2002年開始，通州的房地產(chǎn)業(yè)快速增長，一下子冒出了幾十個項目，形成了北京房地產(chǎn)業(yè)的熱點地區(qū)。通州的房產(chǎn)價格幾乎就是眼瞅著往上漲。

　　我特意關注了一下X家園，新房的均價超過了每平方米3000元。照這樣估計，我的房子雖然住了一年多，但仍可以原價賣出去。當時我就預計，通州的房價還將大漲。真是無心插柳柳成蔭，當時購來自主的房子，竟成了一個績優(yōu)潛力股。

　　決定以房產(chǎn)做投資后，我通過公司關系，以極低的價格購下了一套128平方米的三居室。由于位置更靠通州東側，所在區(qū)域剛剛開發(fā)，每平方米售價只有2100元。

　　2004年，通州的房價繼續(xù)上漲。X家園新開盤的北區(qū)均價達到了每平方米4200元，二手房的價格也達到了每平方米3800元。如果此時賣房，我可以掙到6萬元，但這還沒有達到預期。我當時預測的價格是兩年內(nèi)達到每平方米4200元左右。

　　今年年初，國家宏觀調(diào)控指向了房地產(chǎn)業(yè)，雖然還沒有明確的政策出臺，但各種版本的消息、傳聞不時可見。從國家專業(yè)人到各種媒體，都發(fā)出了房價虛高的聲音。我預感到將有強力政策對房價進行調(diào)控，房價繼續(xù)升高的預期不保險了，要盡快出手了。

　　比較一下自己手中的兩套房，X家園的兩居室變現(xiàn)獲利更大。3月，我在中介作了登記，標價40萬元。很快找到了購家，較終以39萬元成交。就在簽訂協(xié)議的天，央行公布房貸加息。

　　隨后，國家七部委聯(lián)合發(fā)布調(diào)控房價的《意見》，新的二手房交易營業(yè)稅政策公布，北京的相應政策隨之出臺。而此時，我的房子通過中介履行著各種轉賣手續(xù)，沒有受到任何影響。

　　到賣二手房時再算賬，就要從投入產(chǎn)出的角度來看了。我這套房購購時的價格不到29萬元，但實際投入10萬元多一點：頭付6萬元，購房時各

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