9月29日，中國人民銀行再一次重拳出擊，在其《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中要求，“對(duì)于已經(jīng)利用貸款購購住房、又申請(qǐng)購購套（含）以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。

　　對(duì)于借款人用銀行貸款購購套以上房產(chǎn)（以夫妻為單位）的，新的政策無疑是枚重磅炸彈。通過5次加息，5年以上貸款利率已經(jīng)累計(jì)提高0.99個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在頭付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率，套住房上浮的貸款利率對(duì)比調(diào)整前的5年貸款利率提高了約26%，如果是與調(diào)整前的優(yōu)惠利率對(duì)比，則提高了約48%！

　　貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表 單位：年利率%

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

　　安家世行認(rèn)為，對(duì)于貸款購房者來說，盤活現(xiàn)有資金是緩解房貸壓力和降低成本的所在。

　　在人民銀行連續(xù)頻繁加息的背景下，一些商業(yè)銀行推出了應(yīng)對(duì)“高利率時(shí)代”的多種房貸金融產(chǎn)品，這些產(chǎn)品通過改變貸款還款方式及利率性質(zhì)為客戶開通了省息的“便利車”。

　　對(duì)于有計(jì)劃投資套住房的人來說，適時(shí)地利用這些新品特征，以不同的策略供養(yǎng)房貸，無疑可以降低投資成本。那么，這些策略基本都有哪些呢？

　　雙周供

　　不同于傳統(tǒng)房貸以月為單位循環(huán)償還貸款，雙周供以兩周為一個(gè)單位計(jì)算還款周期，每兩周還款金額基本等于等額本息月供還款額的一半。在利率相同、貸款金額相同、貸款年限相同的情況下，雙周供比月供支付的利息要少很多。

　　例如，某家庭通過貸款購購套房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)為84萬。其頭付為34萬，貸款金額50萬，貸款利率8.613%（以7.83%為基準(zhǔn)利率），貸款期限20年。以雙周供還款方式還貸客戶可以提前3年還清貸款且節(jié)省利息比例超過18%。對(duì)套等額本息每月還款、套等額本息每月還款和套住房雙周供還款的各項(xiàng)對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然套住房貸款利率上浮10%，如果選擇雙周供還款方式，利息支出可以有效的降低。

　　緊貸松還

　　采用緊貸松還還款方式的貸款人可以選擇一個(gè)較短的貸款期限來計(jì)算利息，以較長的期限來計(jì)算月供本金。其利息和部分本金在計(jì)息期限內(nèi)分期償還，計(jì)息結(jié)束一次性償還剩余本金。如屆時(shí)資金壓力較大還可以延期。如果，預(yù)計(jì)收入在未來幾年有較大的提升空間，建議選擇這種還款方式。

　　以貸款50萬，貸款期限為20年為例。選擇緊貸松還5年，在貸款期限內(nèi)按照5年的利率（8.415%）計(jì)算利息，但是按照20年期限來分?jǐn)?。在期限?nèi)，每月還款額為4312元，5年末較后一期將剩余本金440132.25元一次結(jié)清。借款期間共支付利息198867.54元

　　選擇普通的等額本息還款與選擇緊貸松還五年末結(jié)清貸款的各項(xiàng)支付對(duì)比如下：

　　由此看出，用貸款購購二套住房，同樣是5年內(nèi)還清貸款，選擇緊貸松還5年利率20年期限在月供、支付的利息總額及五年末一次償還的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前還款要省錢。

　　凈值貸款

　　房屋凈值貸款也是一種便于借款人隨時(shí)盤活自己的貸款方式。此種貸款下，授信申請(qǐng)人以貸款人認(rèn)可的住房、商用房作抵押或較高額抵押，向銀行申請(qǐng)具有“合法用途”（購房、購車等）的單筆貸款或循環(huán)額度的個(gè)人授信業(yè)務(wù)。即，借款人可以1次貸款，N次用款，借款人可以將自己已經(jīng)償還的本金部分循環(huán)借出以供在銀行許可的投資范圍內(nèi)進(jìn)行投資取得收益。

　　貼息貸

　　此外，由于公積金利率上調(diào)幅度比商業(yè)貸款利率上調(diào)的幅度要小，同樣是5年期以上的房貸利率，經(jīng)過今年5次加息后，商業(yè)貸款利率為7.83%，而公積金貸款利率僅為5.22%。所以選擇公積金貸款或者貼息貸也是一種優(yōu)選。

　　貼息貸是指凡符合住房公積金管理貼息條件的借款人，由北京住房公積金管理根據(jù)借款人可以申請(qǐng)的貼息額度，按照商業(yè)性住房貸款與住房公積金個(gè)人貸款的利息差進(jìn)行貼息。

　　如，李先生符合商業(yè)貸款額度60萬、貸款期限20年的條件，同時(shí)，他也可以享受公積金貸款額度為50萬元的貸款。這時(shí)，他如果想貸款60萬元，就可以選擇貼息貸款，即公積金貸款50萬元執(zhí)行公積金利率，商貸10萬元執(zhí)行商業(yè)貸款利率。按照等額本息還款法，這種貼息貸款，要比純粹的優(yōu)惠利率商貸，節(jié)省412.93元/月，累計(jì)節(jié)省利息99104元。

　　這樣的房貸金融產(chǎn)品還有很多。建議準(zhǔn)備購置套住房的你，根據(jù)個(gè)人資產(chǎn)情況及投資需求選擇不同的房貸金融產(chǎn)品。（編輯：凝水）

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