近期關(guān)于套房的房貸新政出爐之后，購房者對房貸這一塊格外關(guān)注。確實(shí)，房貸的利率高低直接決定著未來購房者家庭的負(fù)擔(dān)有多重，因此了解房貸的有關(guān)程序，分析怎么樣貸款較省錢，是很多購房者較關(guān)心的話題。本周《購房三十六計(jì)》將就房貸問題展開深入探討，希望能解答部分購房者的疑問。

　　商業(yè)房貸基本流程及利率

　　一般包括：1、申請購房借款；2、提供資料；3、銀行審核；4、簽訂借款合同、住房抵押合同；5、辦理合同公證；6、辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記；7、交銀行抵押證明；8、借款人還款；9、結(jié)清全部貸款；10、辦理抵押房產(chǎn)注銷登記。其中辦理公證及登記都由銀行方完成，購房者只需提供全部資料和簽訂好合同，然后按照合同付清貸款即可。

　　由于各開發(fā)商指定貸款銀行不同，各銀行還貸方式和時(shí)間也有所不同，因此具體事項(xiàng)還要咨詢開發(fā)商以及所指定的購房時(shí)申請貸款的銀行。

　　二、貸款額度、期限和利率

　　（1）貸款額較高可達(dá)購房費(fèi)用總額的70%。具體貸款額度由銀行根據(jù)借款人的資信、經(jīng)濟(jì)狀況和抵押物情況來審查確定；

　?。?）貸款期限較長不得超過30年；

　?。?）貸款利率按照合同簽署時(shí)的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，合同執(zhí)行期間如遇到利率調(diào)整，將采取一年一調(diào)的原則于次年1月1日起作相應(yīng)調(diào)整。

　　根據(jù)人民銀行較新商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率表顯示，1年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%，5年以上貸款利率由7.56%提高到7.83%。按照央行9月27日發(fā)布的通知，套住房利率下浮15%，套住房上浮10%，而第三套住房則根據(jù)各銀行要求不同上浮12%-15%不等。

　　申請公積金貸款注意事項(xiàng)

　　在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)購購自住住房，并按月連續(xù)、足額向管理繳存住房公積金的職工，可到受委托銀行申請公積金貸款。

　　申請貸款前，借款人單位和本人須住房公積金開戶并且連續(xù)足額繳存住房公積金滿6個(gè)月（含6個(gè)月）以上，同時(shí)單位和個(gè)人住房公積金賬戶均處于正常狀態(tài)，方可申請公積金貸款。

　　貸款額度、年限及利率：

　　1、額度

　　住房公積金貸款額度按以下條件計(jì)算后取較小值：

　　（1） 貸款額度不超過總房價(jià)的70%；（2） 一方繳存公積金的職工，較高可貸額度不超過15萬元；夫妻雙方均繳存公積金的職工，較高可貸額度不超過30萬元；（3） 借款人夫妻雙方貸款額度分別按照可貸公式進(jìn)行計(jì)算，可貸公式為：貸款職工月繳存住房公積金額÷貸款職工住房公積

　　金繳存比例×0.2（還貸能力系數(shù)）×12（月數(shù)）×實(shí)際可貸年限。

　　2、年限

　?。?）較長貸款期限不超過30年；（2）借款人年齡加貸款期限不得超過借款人法定退休年齡，在計(jì)算貸款期限時(shí)，借款人年齡按申請貸款時(shí)實(shí)際年齡取整計(jì)算；（3）連續(xù)、足額繳存住房公積金5年（含）以上且具有穩(wěn)定收入、信譽(yù)良好、有償還貸款本息能力的借款人，貸款期限可以放寬至借款人法定退休年齡后1-５年。

　　3、利率

　　住房公積金貸款利率按中國人民銀行規(guī)定執(zhí)行，目前實(shí)行的利率為：期限1至5年的，年利率為4.14%；期限6至30年的，年利率為4.59%。

　　關(guān)于套房的貸款政策

　　央行與銀監(jiān)會(huì)9月底聯(lián)合下發(fā) 的通知，對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。目前南京各銀行對套房有著不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，列表如下：

　　哪種貸款方式較省錢

　　等額本息：目前，各大銀行辦理較多的還款方式為等額本息還款方式，即按照按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。等額本息還款方式尤其適合收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的人群。

　　等額本金：借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)，即將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。借款人在開始還貸時(shí)，每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重，所以適合目前收入較高的人群。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕，相對于等額本息法，總的利息支出較低，因而是一種比較省錢的還款方式。

　　固定利率：在目前不斷加息的背景下，固定利率還款也是一種不錯(cuò)的選擇。但是一般固定利率相對較高。

　　其他新方式：深圳發(fā)展銀行推行的“雙周供”，即將還款方式從原來每月一次，變?yōu)槊績芍芤淮?，每次還款額基本為原來月供的一半。此方式比月供減少利息支出，并且能縮短還款期限；中國銀行推行的“貸活兩便”，即房貸客戶只要將其月供扣款賬戶申請為“房貸理財(cái)賬戶”，如有錢存入該賬戶，存款余額超過一定金額以上的部分按一定比例被視作提前還貸，以此達(dá)到減少貸款利息支出的目的。同時(shí)這一賬戶本身又具有活期賬戶的所有功能，客戶可隨時(shí)從賬戶中支取部分或全部存款用于投資。除此之外，還有建設(shè)銀行的“個(gè)貸通”、民生銀行的“移動(dòng)組合房貸”、興業(yè)銀行的“房貸利率寶”等?！?

　　房貸熱點(diǎn)問題解答

　　問：我和老婆準(zhǔn)備商業(yè)貸款20萬購套二手房，兩個(gè)人月收入加起來有8000元左右，目前暫不想住這套房子，也已無錢裝修，想出租出去。請問我用何種貸款方式合適？另外我們的公積金到12月才滿6個(gè)月，我現(xiàn)在申請公積金貸款，一個(gè)多月后到12月份正好就滿半年了，請問這樣能否可以？

　　答：如果貸款時(shí)間長的話可以選擇等額本金，這樣利息比等額本息少，前期還款壓力大，但到后期壓力就相對減少。公積金貸款要求在貸款前需連續(xù)繳存6個(gè)月以上，如果你的貸款審批在你公積金滿6個(gè)月以后，你可以申請公積金貸款，如果不是，你現(xiàn)在只能商業(yè)貸款。

　　問：我于一年前用公積金和商業(yè)貸款混合購購了一套房子，現(xiàn)在我已把房子出售（婚前）。我準(zhǔn)備與愛人購一套房子，想用雙方公積金貸（市公積金），可以辦理嗎？因?yàn)槲沂褂眠^公積金貸款，如婚后我愛人是不是不可以用公積金貸款？

　　答：頭先公積金是以夫妻為單位的，如果一方用過了，那南京市暫時(shí)不能貸，所以你要再購房的話，就不能再使用公積金了，只能是商業(yè)貸款。

　　問：我已有住房一套,現(xiàn)打算再購一套二手房約需貸款20萬，其中公積金15萬，商業(yè)貸款5萬。問省建行可同時(shí)辦理公積金和商業(yè)貸款嗎？一般需要多長時(shí)間？個(gè)人的公積金是不是較多只能貸15萬？

　　答：可以用省公積金組合貸款，一般需要30個(gè)工作日左右，省公積金的較高個(gè)人貸款也是15萬。

　　問：我購了一套二手房，94萬，單價(jià)8273元，我和先生有一套住房，沒有貸過款?，F(xiàn)在我們購房可以享受套房的優(yōu)惠嗎？我們倆都有公積金，準(zhǔn)備付頭付，其他貸款可以貸多少？

　　答：根據(jù)規(guī)定，住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請公積金貸款的暫不批準(zhǔn)辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。像上面那種沒貸過款的情況可以選擇貸公積金，如果是商品房的話，公積金貸款可以貸到7成，二手房較高貸6成，兩個(gè)人較高可以貸30萬，但不能超過總房價(jià)70％

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