[現(xiàn)實案例]

　　佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)平地華村村民梁某將其在新區(qū)四巷10號的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓給陳某，在1999年簽訂了協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓價為6.5萬元。陳某在簽訂協(xié)議后幾個月內(nèi)將轉(zhuǎn)讓費付清，梁某將該地的使用權(quán)交付給陳某，陳某至今仍未在該土地上建房。2003年，梁某按照村的統(tǒng)一要求，辦理了該土地使用權(quán)證。雙方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為無效合同，因此原告梁某將被告陳某訴諸南海法院，請求確認兩人所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《協(xié)議書》無效，陳某退還土地予梁某，而梁某返還轉(zhuǎn)讓費65000元予陳某。

　　南海法院審理后認為，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由于法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。原告梁某雖然經(jīng)過國土部門核發(fā)土地使用權(quán)證而取得訟爭土地的使用權(quán)，但原告向被告轉(zhuǎn)讓的土地是農(nóng)民集體所有的土地。而農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故此兩人簽訂的協(xié)議書應(yīng)確認為無效。

　　[律師解案]

　　王秀珍稱，宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)，即權(quán)利人有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施以及將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

　　宅基地轉(zhuǎn)讓出租是有限制的：宅基地轉(zhuǎn)讓、出租的，不得再申請宅基地；權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合建房申請宅基地條件的成員；轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營活動。《物權(quán)法》生效前，審理此類案件，主要依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。10月1日起生效的《物權(quán)法》第152條至第155條專門對宅基地使用權(quán)的問題做出了規(guī)定，它明確：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記?！毙枰赋龅氖?，《物權(quán)法》生效后，集體所有土地、農(nóng)村宅基地依然適用土地管理法等法律。

　　生活中存在著很多此類情況，在眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還以較低的價格對外銷售。這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。國家建設(shè)部表示，非集體經(jīng)濟組織成員購購此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

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