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房貸新政是樓市的“5·30”? 算好您的房貸賬
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 565 次
今年5月30日財政部上調(diào)證券交易印花稅,股市應(yīng)聲大跌,此后,自2005年末起啟動的股市賺錢效應(yīng)開始減弱。9月27日晚,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知,宣布將套房及以上的貸款頭付比例提高至四成,而且房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,同時叫停加按業(yè)務(wù)。盡管此前相關(guān)傳聞甚盛,但關(guān)注樓市的各界人士無不為之一震。
由于房貸新政適逢“十一”黃金周前兩天推出,而投資者考量房貸新政實施的影響,焦點落在了各商業(yè)銀行在黃金周結(jié)束后有關(guān)房貸的細(xì)則制訂,而細(xì)則的制訂又落在對“套住房”的界定上。根據(jù)較新的消息,監(jiān)管層就“套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定了三點基調(diào)底線(詳見本報昨日一版)。對于基調(diào)底線的明確,分析人士稱,相比此前對“套住房”較嚴(yán)格界定的猜測,三點基調(diào)底線的出籠使得來勢洶洶的房貸新政變得略為溫和。
值得注意的是,在這三點基調(diào)之外,各家銀行細(xì)則“只會緊不會松”:不少銀行已經(jīng)表示將第三套房頭付比例提高至五成;交通銀行廣州分行針對申請購購套以上住房的,原則上貸款頭付款在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套至少提高5%,貸款利率在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套上浮比例至少增加5%;招商銀行廣東省分行將第三套住房的利率水平提高至基準(zhǔn)利率的1.15倍,并且規(guī)定貸款人一人至多只能按揭兩套住房,第三套房將不予受理;工商銀行對使用固定利率購置套住房時,貸款利率不得低于總行較新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。
運用政策手段壓抑購房需求,是近年來政府針對樓市調(diào)控的一大主題。僅今年以來,央行已經(jīng)加息5次,提高存款準(zhǔn)備金率8次。就在前天,央行宣布從本月25日起,上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,執(zhí)行13%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn),達到了近年來的歷史高點。而對未來收入預(yù)期不高者,已不敢輕易入市。在廣州市,國慶前夕,政府先后出臺經(jīng)濟適用房和限價房的購購、租賃指引。業(yè)內(nèi)人士稱,一批中低收入家庭的消費需求或可由此得到政府保證,房價若無明顯回落,那么估計普通商品房的購購人群將有所縮減。
如果說“十一”前收緊套以上的房貸是要刺破“購房的欲望氣球”,那么“十·一”后的個房產(chǎn)新政則是對拽住開發(fā)商“圈地的韁繩”。上周二國土資源部正式發(fā)布較新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令),明確建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,不得進行按比例分期發(fā)放。也就是說,開發(fā)商將不能進行土地“分期付款、分批拿地”。對于市場來說,“地王”或許將因此大大減少。
銀根、地根相繼收緊,有分析人士提出了“房價的拐點或?qū)⒊霈F(xiàn)”的說法。針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控自從2005年開始一直不斷,而且越來越嚴(yán)厲。分析人士認(rèn)為,雖然開發(fā)商曾經(jīng)對調(diào)控一一見招拆招,使得樓價沒有受到明顯的壓抑,但各種政策累加到一定地步,較后一根稻草便會壓倒駱駝。
通貨膨脹抬頭,使得不少人希望通過購入房產(chǎn)實現(xiàn)資金的增值保值,那么,在房貸新政下,而且房價可能出現(xiàn)回落,購房者需要綜合考慮這一系列的問題。新政三條細(xì)則的出臺,一方面反映了管理層尊重居民在消費升級過程中合理的換房需求,防止“誤傷”真正的消費者;另一方面,對于以投資為目的的群體來說,如果嚴(yán)格按套房執(zhí)行頭付和房貸,則有必要算一下細(xì)賬,權(quán)衡一下利弊了。
投資型:
冷靜權(quán)衡成本收益比
但另一個購房的群體所呈現(xiàn)的行為截然不同。分析人士指出,投資型購房者與改善型的明顯不同?!巴顿Y客往往是以小博大,如果籌款把套住房的貸款提前還清,再投資套住房,這不利于投資者的資金周轉(zhuǎn)?!币虼?,他認(rèn)為提前還款的現(xiàn)象將會主要集中于購購套貸款未還清而購購套住房的自住購房者。
對于投資型購房者來說,他們更關(guān)注所投資的房產(chǎn)增值空間有多大。因此,投資套房的購房者如果認(rèn)為其收益仍然超過投入成本的增加,就阻擋不了他們的投資熱情。
精明眼:一位商業(yè)銀行的房貸經(jīng)理給記者算了一筆賬:現(xiàn)在5年期以上房貸年利率為7.83%,由于銀監(jiān)會允許房貸在基準(zhǔn)利率7.83%基礎(chǔ)上執(zhí)行15%的下浮,也就是說,將來實施新規(guī)后,購購套房較多可以享受6.6555%的優(yōu)惠利率;而套房及以上的購購者,貸款利率以1.1倍計算,就必須按照8.613%的利率支付房貸。以總房價130萬元、貸款20年、等額本息還款為例:原來頭付30%,提高到40%以后,原來貸款額91萬元的實際利率是6.6555%,每月需還款6868.28元,20年利息總額為738387.15元;若被確認(rèn)為套住房,貸款額則為78萬元,接受8.613%的還貸利率,則每月需還款6824.91元,20年利息總額為857978.31元。
相比之下,如果被確認(rèn)為套住房,需要比原來多支付13萬元的頭付,貸款總額少了13萬元,但是20年利息總額卻要比原來多支付119591.16元,接近12萬元的利息,而月供僅是比原來少43.37元。
建議:分析人士表示,在這種情況下,該投資客需要衡量13萬元流動資金對于其價值幾何,還要考慮購房的其他成本,權(quán)衡后再作投資的決定;而依靠“以租養(yǎng)房”的方式投資的,則要考慮租金收入要超過或達到6824.91元,也就是應(yīng)該以7000元左右為標(biāo)準(zhǔn)。
升級型:
研究房貸細(xì)則作出有利決定
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,目前在房地產(chǎn)市場中,二次以上置業(yè)的消費者約占到4成左右,在這部分消費者中,既有投資者,也有為改善居住環(huán)境為父母及子女購房的自住需求。因此,房貸新政除了擠出房產(chǎn)市場的投資者和投機者,而且也影響到了部分貸款購購套房的升級置業(yè)者,從而減少了黃金周的購房人群。
廣州市房管局屬下的陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,9月廣州一手房均價已達11290元/平方米,而國慶黃金周7天陽光家緣錄得的成交數(shù)據(jù)僅167套,遠遠低于去年“五一”期間的475套、去年國慶黃金周的201套,以及今年“五一”黃金周的234套。市場人士表示,房貸新政加濃了購房者的觀望氣氛。
有專家向本報記者表示,目前在二手房市場中,升級置業(yè)以及為父母、子女購房的二次置業(yè)比較普遍,為了避免購套住房時頭付要提高至4成、利率增加到1.1倍的情況,消費者很可能會考慮先進行提前還款,把套住房的貸款還清,在購購套住房時,就可以享受銀行對套住房的低頭付、優(yōu)惠利率的政策。這樣一來,提前還款的現(xiàn)象將顯著增加。
根據(jù)目前的消息,華夏銀行規(guī)定,如果結(jié)清套房貸款,再貸款購房,同樣可享受“頭套自住房”待遇;而光大銀行規(guī)定比較嚴(yán)格,即使此前的房貸已經(jīng)還清,再貸款購房仍被視為套房。所以專家也提醒為了改善居住的升級置業(yè)消費者,必須結(jié)合自身實際并研究銀行的房貸細(xì)則再作決定,而且要善用公積金貸款,因為根據(jù)監(jiān)管層較新公布的基調(diào),公積金貸款不列入認(rèn)定是否為套住房的參考項。
精明眼:李先生就是在考慮升級置業(yè)的一個例子。李先生此前購了一套價值70萬元的房子,貸款49萬元。近期他想換一套更的價值130萬元的房子。但如果他沒還清之前那套房子的貸款,銀行會將他確認(rèn)為購購套住房,從而執(zhí)行頭付4成、1.1倍基準(zhǔn)利率。一旦這樣,他必須支付52萬元的頭付,而若確認(rèn)為套住房則只需要3成頭付39萬元;被認(rèn)為套住房需接受8.613%的房貸利率,遠遠高于套的基準(zhǔn)利率7.83%和優(yōu)惠利率6.6555%。
建議:所以李先生決定頭先提前還貸,付清此前購的那一套住房的貸款。針對這種情況,專家建議在經(jīng)濟條件允許的情況下,他可以選擇種將所剩貸款一次性還清,或者部分提前還款、增加月供、縮短還款期限的做法,又或者大部分提前還款、月供不變、縮短還款期限的做法。
解讀房貸新政的敏感話題
上周末,央行、銀監(jiān)會召集五大國有商業(yè)銀行信貸部門負(fù)責(zé)人,就“套房貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已達成共識,“監(jiān)管部門定下三條原則底線,具體操作細(xì)則由商業(yè)銀行自己把握”。商業(yè)銀行理財專家在解讀新一輪房貸新政時指出,“房貸”是近幾年來各家商業(yè)銀行力推并相互搶奪市場的業(yè)務(wù),但目前頒布的房貸新政,相信誰都不敢跨越。
業(yè)內(nèi)人士解讀新政時提出,從監(jiān)管層下發(fā)的《通知》內(nèi)容以及這次提出的“三大原則”進一步看,出臺房貸新政的目地在于切實防范金融風(fēng)險,防止那些利用住房貸款、套取銀行資金的攬局者,有效抑制房地產(chǎn)價格。而對那些正常的消費投資貸款行為,金融部門仍然不會一竿子打死。
為父母購房
父母年滿60歲后不得貸款
監(jiān)管層在《通知》中已明確,對利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的借款人,采取較為嚴(yán)格的限制措施,那么部分與父母同住、父母未辦理過住房按揭手續(xù)的換房者,是否可以以父母的名義購房而享受套房的待遇?
為父母購房不算套房
接受采訪的銀行界人士稱,根據(jù)《通知》精神和上周末監(jiān)管層向五大國有商業(yè)銀行提出的“三大原則”,如果個人或配偶已在購頭套房時向銀行貸了款,那么再購房時,如果用父母名字購購的不算套房。但前提條件是,父母任何一方的年齡不得超過60周歲。因為各家商業(yè)銀行在房貸規(guī)章都有一條規(guī)定,超過60歲(退休)年齡時,不能再向銀行申請辦理按揭。
昨天接受采訪的農(nóng)行、深發(fā)行、浦發(fā)行以及招商銀行有關(guān)人士均明確表示,房屋落父母名字的,自己僅是為父母每月供樓的還款者,不能算是自己供了套房。其父母如果所購房子屬套房的,還可以享受貸款基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠。但相應(yīng)的,此套房子的產(chǎn)權(quán)也屬于父母所有,父母享有對此套房子的處置權(quán)。
遺產(chǎn)稅話題懸而未決
對于用父母名字購房問題,有人也提出了擔(dān)憂。那就是父母年老或去世后,作為繼承人(也即房貸的實際還款人)在繼承該套房子時,會否被征收遺產(chǎn)稅?
昨天,我省稅務(wù)界人士在接受采訪時指出,對于財產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅的問題,前幾年社會各界熱議了一陣。有經(jīng)濟
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