頭套房貸款還清再購房享受頭套房政策,記者近日在本市部分銀行網(wǎng)點采訪時發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有不少人來咨詢或辦理房貸業(yè)務(wù)，甚至有計劃改善住房的市民，有意提前將頭套房貸款還清，以便在購購二套房時能享受到房貸優(yōu)惠政策。

房貸新政催生還貸熱

“我申請房貸的時候趕上政策好，商貸利率比基準打了八折。”來銀行咨詢房貸業(yè)務(wù)的市民趙先生告訴記者，他現(xiàn)在有近15萬元的商業(yè)貸款沒還，還有8年按揭貸款才到期。聽說較近房貸政策有可能調(diào)整，他想問問是否有必要提前還貸。

趙先生說，他的這套按揭住房只有60平方米，經(jīng)過幾年工作有了些積蓄后，他開始考慮換套住房。如果還清房貸之后就能“不認貸”的話，那他把現(xiàn)有住房賣掉再購房就能享受頭套房的條件了。“頭套房的頭付至少要交全款的三成，而二套房則至少要六成，這之間的差別可大多了。”趙先生說，如果購套100萬元的新房，30萬元的頭付差別直接決定了能不能辦得了按揭貸款。

“從國慶節(jié)后個工作日開始，就有不少來咨詢、辦理提前還貸業(yè)務(wù)的客戶。”接待趙先生的銀行工作人員介紹，這些客戶大多是想還清房貸之后再按照新標準購套新房。“還有的客戶是在9月剛提交房貸申請的，今天可以發(fā)放貸款了，卻告訴我想延期辦理，要等等新政落地后的折扣優(yōu)惠。”

8.5折利率預售成主流

房貸新政“攪亂了”長假后的周。在明確的預期與尚未坐實的現(xiàn)實之間，樓市購賣雙方都有點沉不住氣。不少中介開始了“預銷售”，樓市變數(shù)激增。

“您的房貸不是已經(jīng)還清了嗎，再購房就可視作頭套，頭付三成，利率8.5折。正式合同等到各銀行房貸新細則下來后再簽。”近些天，在天津南海河教育園附近的幾個售樓處，銷售員們不厭其煩地向購房者解釋。

“我們這幾天賣了16套新房，是過去兩個月的總和。其中14套房子約定好是基準利率的8.5折，另2套約定好是基準利率的9折，正式合同等房貸細則下來后就簽。”天津一家房地產(chǎn)中介的銷售經(jīng)理李青告訴記者，目前他們還沒有接到四大行的房貸優(yōu)惠細則，“各家銀行都在相互觀望，看別人怎么出牌，但‘認貸不認房’、頭套房還清貸款再貸仍算頭套，已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖铝?，畢竟央行和銀監(jiān)會已經(jīng)發(fā)文了。”據(jù)不完全統(tǒng)計，這兩天，中介經(jīng)辦的新房中，給出的意向性房貸利率大多居于基準利率的8折至9折之間，以8.5折為主流。

假離婚不再是“好招”

而當初為了享受頭套房優(yōu)惠而假離婚的人，卻因為新政白忙一場，市民程先生夫婦就是其中一例。今年5月，為享受頭套房待遇，程先生夫婦辦理了假離婚，協(xié)議名下的兩套房子每人一套。

然而在他們離婚不到四個月，房貸新政出臺了。按照新政規(guī)定，完全有能力提前還貸的程先生夫婦根本無須離婚。更令人遺憾的是，在假離婚期間，程先生夫婦的感情出現(xiàn)變故，一方不想復婚。

“新政落地，真是有人歡喜有人愁啊，那些假離婚的算是白離了。”從事房產(chǎn)中介工作近10年的朱先生說，“去年國五條出臺以后，大概四五月份假離婚的較多，除了避稅就是規(guī)避二套房的高頭付高利率。”

朱先生告訴記者，以前他在銷售住房時，有不少客戶主動咨詢假離婚事宜。為了促成交易，他和同事們也都曾向業(yè)主或購房者建議過假結(jié)婚、假離婚，“扣除外在因素，假離婚的成本也就是領(lǐng)個離婚證交個工本費，你不離婚就要多掏幾十萬元，哪個更劃算？”

如今新政落地，朱先生也松了口氣，“建議別人離婚畢竟不是好事兒，現(xiàn)在總算沒有那么重的負罪感了。”

提前還貸還需精打細算

新的房貸政策讓不少房貸者考慮是否提前還貸，以便于購購二套住房。對于這個問題，銀行理財師建議購房者進一步精打細算。如果要提前還款，各銀行要收取一定的違約金。大部分銀行是按照提前還款金額的百分比收取，也有些銀行是按照貸款余額的比例收取，有的銀行是收取幾個月的利息，還有些銀行是收取固定的金額。所以想要提前還貸的市民，應(yīng)該先弄清楚自己貸款的銀行提前還款的政策，計算提前還貸的成本，權(quán)衡后再作決定。如果你有好的投資理財?shù)那揽梢员茹y行還貸的利息掙得多，建議應(yīng)該選擇投資。

如果確定提前還款對自己收益更大，則需要注意三個技巧：頭先，貸款人選擇貸款期限越短越好，這樣可以避免不必要的利息損失，因為貸款期限越長，支付的利息越多。其次，在貸款的方式上，貸款人應(yīng)采用“等額本金還款法”。這種還款方式的優(yōu)點是本金保持不變，利息逐步遞減，其間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出就相對減少。而等額本息還款法每月償還金額相等，在償還初期利息支出，本金較少，以后利息支出逐步減少，本金逐步增加。因此，貸款同樣到某個時點，“等額本息還款法”所要支付的利息高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多不應(yīng)該提前支付的利息。較后，如果購房人在看中新房或換大房時，可采用轉(zhuǎn)按、加按、換按方式解決，避免利息損失。

不過對于那些還款時間已經(jīng)過了一半的市民來說，提前還款就沒有多大必要。因為等額本息還款的還款利息支出通常集中在還款初期。而對于那些等額本息已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的，利息基本上已經(jīng)支付得差不多了，提前還款的部分則更多的是本金，利率漲跌對還款數(shù)額的影響不會太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義了。

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