房產(chǎn)也有市盈率

　　股票的市盈率是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，它反映了某種股票在某一時(shí)期的收益率，成了市場(chǎng)上影響股價(jià)諸多因素的綜合指標(biāo)。而股民選擇個(gè)股時(shí)，市盈率是重要的參照之一。如果市盈率偏高，超過(guò)了其本身的內(nèi)在價(jià)值，股民則防備其風(fēng)險(xiǎn)。若市盈率偏低，加上不錯(cuò)的基本面，則形成了。同樣的原理可以運(yùn)用到房產(chǎn)投資上，依據(jù)房產(chǎn)的市盈率作為投資的風(fēng)向標(biāo)。

　　其實(shí)房產(chǎn)的市盈率就是購(gòu)購(gòu)房屋費(fèi)用除以年租金收益，如果把分子分母倒過(guò)來(lái)，那就是投資者更熟悉的租金回報(bào)率了。但不同的是，租金回報(bào)率主要是評(píng)判房產(chǎn)出租的回報(bào)率如何，而房產(chǎn)市盈率則是判斷房產(chǎn)總體價(jià)值和未來(lái)升值前景。那么，這個(gè)指標(biāo)到底怎么用？市盈率頭先可幫投資者判斷房?jī)r(jià)貴不貴，值不值得投資。

　　目前股市的市盈率在45倍左右，而國(guó)外股市市盈率很少超過(guò)25倍。目前不少房屋的租金回報(bào)率在4%左右，也就是25倍的市盈率。如果投資者覺(jué)得股市45倍的市盈率都偏高了，可以轉(zhuǎn)向投資房產(chǎn)。其實(shí)從中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看，25倍的市盈率是一個(gè)合適的指標(biāo)，也就是至少年租金回報(bào)率在3%左右。那么，顯然購(gòu)房也要選擇25倍市盈率以下的房屋。如果租金回報(bào)率能夠超過(guò)5%，也就是市盈率低于20倍，顯然是更理想的選擇了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之間。

　　當(dāng)然，計(jì)算一套房屋的市盈率，并不是像投資者粗略地計(jì)算租金回報(bào)率那么簡(jiǎn)單，還要考慮房屋的房型，充分利用租房數(shù)據(jù)庫(kù)，更加權(quán)威地計(jì)算房屋的市盈率。如果投資者打算購(gòu)購(gòu)一套房屋進(jìn)行投資，在深圳南山區(qū)購(gòu)購(gòu)一套三室一廳的房屋，若加上房屋貸款和裝修的費(fèi)用，這套房產(chǎn)總供需要花費(fèi)100萬(wàn)元，月租金僅在3000元，那么該房屋的市盈率為100000÷(3000×11)(一年以一個(gè)月的空置期計(jì)算)＝30倍，可見(jiàn)房屋的投資價(jià)值不大。如果該套房屋位于深圳福田區(qū)的話，那同樣品質(zhì)的房產(chǎn)每個(gè)月能出租到6000元，那么該房屋的市盈率為100000÷(6000×11)(一年以一個(gè)月的空置期計(jì)算)＝15倍，市盈率低于20倍，顯然是一個(gè)理性的房屋投資。

　　此外，市盈率的概念還可以倒過(guò)來(lái)用。投資者在與賣(mài)家討價(jià)還價(jià)時(shí)，若無(wú)法試探對(duì)方的低價(jià)，那不妨參考附近同類(lèi)物業(yè)的年租金，然后再乘上一個(gè)自己能接受的市盈率倍數(shù)，得到一個(gè)直觀的估價(jià)，以此來(lái)作為討價(jià)還價(jià)的參考。例如投資者考察該房屋周邊同類(lèi)物業(yè)的月租金是1500元，而自己能接受的市盈率為20倍，那么自己心中的估值價(jià)位是20×1500×11(一年以一個(gè)月的空置期計(jì)算)＝33萬(wàn)元。

　　中小戶型是績(jī)優(yōu)股

　　既然投資房產(chǎn)需要考量市盈率，那么什么影響市盈率呢？依據(jù)房屋市盈率的公式不難看出，分母主要是房屋的價(jià)格，而房屋的價(jià)格跟房屋的面積息息相關(guān)。而分子則是年租金收益，這跟每月租金聯(lián)系密切。而關(guān)系到房?jī)r(jià)和租金兩個(gè)因素不得不談到房型。不同的房型一定程度上決定了房屋的價(jià)格和出租率，而在這兩個(gè)方面占有優(yōu)勢(shì)的為中小戶型。

　　同樣，把房屋的概念放之到股市中，中小戶型的房產(chǎn)就類(lèi)似于績(jī)優(yōu)股了。中小戶型屬于業(yè)績(jī)優(yōu)良，成交活躍、資金流入大、紅利優(yōu)厚的房產(chǎn)，這都顯示出績(jī)優(yōu)股的特征。在房產(chǎn)市場(chǎng)中，如果想獲得可觀的租金回報(bào)，一室或者兩室的中小戶型是比較理想的投資對(duì)象，不僅租金回報(bào)率高，而且轉(zhuǎn)手購(gòu)賣(mài)活躍，成交率高，是投資者的頭選。由于中小戶型的單價(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始變相捂盤(pán)或只租不售，北京的朝陽(yáng)公園橋東一個(gè)中小戶型項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，排隊(duì)的人就不少，只有通過(guò)開(kāi)發(fā)商走后門(mén)才能拿到。而在廣州，有的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)部分中小戶型“只租不售”；還有的表示，即使有新貨，也將“分批推出”。中小戶型成“機(jī)構(gòu)”和“散戶”爭(zhēng)奪建倉(cāng)的“績(jī)優(yōu)股”。

　　來(lái)自滿堂紅房產(chǎn)中介的成交數(shù)據(jù)顯示，目前租賃市場(chǎng)上較受租客青睞的是80平方米以下的中小戶型，占總成交宗數(shù)的80%左右。受傳統(tǒng)觀念影響，在中國(guó)租房的人一般是尚未成家立業(yè)的人，一般只有一個(gè)人或兩個(gè)人居住，因此中小戶型是較受歡迎的。2007年4月，廣州小戶型月租金上漲66元 而三居室的租金卻下降22元。

　　由于中小戶型房屋的面積小，購(gòu)入總價(jià)低低，可見(jiàn)面積對(duì)房?jī)r(jià)起到關(guān)鍵的作用。但面積小的房屋并不對(duì)租金起到?jīng)Q定性的作用。70平方米和75平方米的兩室一廳在租金上未必有什么區(qū)別。例如同樣1萬(wàn)元/平方米的房子，30平方米的一室一廳可以租到1500元/月，而75平方米的兩室一廳卻只能租到2500元/月。那么，一室一廳的市盈率為30×10000÷（1500×11)(一年以一個(gè)月的空置期計(jì)算)＝300000÷16500＝18倍，而兩室一廳的市盈率為75×10000÷（2500×11)(一年以一個(gè)月的空置期計(jì)算)＝750000÷27500＝27倍。一室一廳的市盈率明顯比兩室一廳低。因此，從投資角度看，房?jī)r(jià)不是關(guān)鍵，戶型反而更重要。而在租賃市場(chǎng)，房屋面積并不是一個(gè)至關(guān)重要的因素。

　　區(qū)房是成長(zhǎng)股

　　在股市，投資者對(duì)于股票看重的不僅僅是其現(xiàn)金分紅，更是其企業(yè)的成長(zhǎng)性帶來(lái)的股價(jià)的上升。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣也要關(guān)注房屋的成長(zhǎng)性，同樣看重的是不同的房產(chǎn)環(huán)境的改進(jìn)帶來(lái)的價(jià)格的上升，而不是局限于目前的租金收益。

　　實(shí)際，市場(chǎng)上房產(chǎn)的價(jià)格并不總是反映其內(nèi)在價(jià)值，而是應(yīng)圍繞其內(nèi)在價(jià)值上下波動(dòng)，而影響其價(jià)格上下波動(dòng)的因素非常多也非常復(fù)雜。因此，商業(yè)區(qū)以及周邊配套好或者不斷改善的房子，是樓市中的成長(zhǎng)股。無(wú)論租金回報(bào)率還是反過(guò)來(lái)的市盈率，都是一個(gè)靜態(tài)指標(biāo)，沒(méi)有考慮到房屋的成長(zhǎng)性。

　　由于地區(qū)的優(yōu)勢(shì)，不少區(qū)、商業(yè)區(qū)的房屋是皇帝的女兒不愁嫁。伴隨城市規(guī)劃的發(fā)展，租金上升也會(huì)比普通的非鬧市區(qū)來(lái)得快。而周邊配套在改善的房屋，也會(huì)因環(huán)境效應(yīng)而租金上升。例如5月，深圳福田區(qū)房?jī)r(jià)1個(gè)月上漲10%。而據(jù)廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年4月，廣州天河、越秀、海珠、荔灣、白云和黃埔六大城區(qū)住宅簽約均價(jià)達(dá)到了超紀(jì)錄的9979元/平方米，其中海珠的均價(jià)頭次破萬(wàn)，達(dá)10177元/平方米，區(qū)住宅價(jià)格邁進(jìn)“萬(wàn)元時(shí)代”。

　　據(jù)中原地產(chǎn)較新數(shù)據(jù)顯示，8月珠江新城的廣州麗江花園價(jià)格上調(diào)速度較快。早前不對(duì)外開(kāi)售的住宅單位均價(jià)僅在16000-18000元/平方米，頭次公開(kāi)發(fā)售的A3、A6棟均價(jià)已上升至23000元/平方米。這些熾熱的數(shù)據(jù)足見(jiàn)區(qū)房良好的成長(zhǎng)性。因此，投資房產(chǎn)時(shí)，也要考慮其優(yōu)質(zhì)的成長(zhǎng)性，投資區(qū)房這種“成長(zhǎng)股”，具有。這就如優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌股可以承受40倍市盈率，其泡沫并不是很?chē)?yán)重，因?yàn)樗辛己玫臉I(yè)績(jī)成長(zhǎng)預(yù)期，而垃圾股則無(wú)法承受40倍市盈率的泡沫，其沒(méi)有基本的業(yè)績(jī)支撐。

　　如果兩套房子同樣是50萬(wàn)元，年租金2萬(wàn)元，25倍的市盈率，那么在商業(yè)區(qū)的一套，可能用不了幾年就因需求增加而上升至2.3萬(wàn)元甚至2.5萬(wàn)元；但是在非商業(yè)區(qū)的一套，可能幾年里租金都不會(huì)有大變化。如此一來(lái)，幾年后商業(yè)區(qū)的房屋市盈率為500000÷23000＝21倍或500000÷21000＝20倍，市盈率由25倍下降至21乃至20倍；而非商業(yè)區(qū)的房屋市盈率卻還在25倍。顯而易見(jiàn)，前者自然因此比后者更具投資價(jià)值了。

　　當(dāng)然，租金回報(bào)率變化的資料不易獲得，恐怕還要多考察租房市場(chǎng)，親自向房產(chǎn)中介打聽(tīng)租賃市場(chǎng)的具體情況，總有機(jī)會(huì)找到樓市中的“成長(zhǎng)黑馬”。

　　別墅是高價(jià)壟斷股

　　由于國(guó)家加大了對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理力度，這使得別墅的用地規(guī)模和數(shù)量都受到了很大程度的限制，因而，現(xiàn)有的純獨(dú)立別墅越顯越珍貴。除了從化、花都、增城外，廣州其余各區(qū)大型別墅用地多數(shù)已投入開(kāi)發(fā)，其中不少項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)尾聲，在沒(méi)新增別墅用地的情況下，廣州別墅的供應(yīng)量會(huì)呈現(xiàn)逐年減少，別墅將上演較后的盛宴。

　　中原數(shù)據(jù)顯示，2007年8月廣州僅增城的鳳凰城（>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞，了解更多樓盤(pán)資料，請(qǐng)點(diǎn)擊進(jìn)入

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