政策利好

　　新一輪刺激方案出臺(tái)：國(guó)務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例

　　房地產(chǎn)基建板塊受益：下半年房地產(chǎn)投資將新增至少3000億資金

　　自進(jìn)入2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖跡象明顯，房屋銷售量和房?jī)r(jià)不斷上升。

　　同時(shí)，隨著A股5個(gè)月連續(xù)上漲，不斷創(chuàng)出反彈新高，房地產(chǎn)股也應(yīng)聲反彈，一路上揚(yáng)，間接印證了樓市回暖。

　　日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議下調(diào)保障性住房和普通商品住房投資項(xiàng)目的資本金比例15個(gè)百分點(diǎn)，令市場(chǎng)人士歡呼利好出臺(tái)。

　　那么，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，目前是投資房地產(chǎn)好還是投資房地產(chǎn)股更好呢？

　　日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例，以緩解4萬(wàn)億刺激計(jì)劃的資本缺口。此前在4月29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。

　　分析人士指出，此次資本金比例調(diào)整相當(dāng)于是新一輪刺激方案出臺(tái)，有望刺激銀行信貸在未來(lái)數(shù)月再次出現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。

　　根據(jù)此次調(diào)整，大部分行業(yè)的較低資本金比例下調(diào)了5～10個(gè)百分點(diǎn)，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)，大大超出此前的預(yù)期，而鐵路、公路等交通和大型基建項(xiàng)目也是此次資本金比例調(diào)整的主要受益對(duì)象。高污染、高能耗和產(chǎn)能過(guò)剩的項(xiàng)目則被上調(diào)較低資本金比例。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，政策體現(xiàn)了一個(gè)有保有壓結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路。"降低資本金要求的行業(yè)，下一步得到信貸支持的空間就更大，應(yīng)該說(shuō)會(huì)有正面的效果。"

　　中國(guó)較早實(shí)施資本金比例規(guī)定始于1996年。據(jù)了解，2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例曾由20%及以上提高到35%及以上。

　　影響分析

　　樓市：市場(chǎng)解讀現(xiàn)分歧

房地產(chǎn)資本金比例降低，有觀點(diǎn)認(rèn)為將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)真正的"救市契機(jī)"。不過(guò)，也有市場(chǎng)行家和研究者認(rèn)為，短期來(lái)看實(shí)質(zhì)性作用不大，也影響不了目前樓市的成交和價(jià)格，但長(zhǎng)期將對(duì)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　正方：增加供應(yīng)有助平抑房?jī)r(jià)

資本金比例的降低有助于緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，也降低了開(kāi)發(fā)商入市的門檻。光大證券表示，住房和基建項(xiàng)目資本金比例下調(diào)的政策和近期部分實(shí)力開(kāi)發(fā)商拿地的行為，從政策支持和實(shí)體企業(yè)行為兩個(gè)方面鞏固市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資復(fù)蘇的信心。

　　今年1月~4月，在我國(guó)固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的投資勢(shì)頭仍然較弱。"資本金調(diào)整后，從下半年開(kāi)始房地產(chǎn)投資有望回暖。"2008年，我國(guó)房地產(chǎn)投資達(dá)到3萬(wàn)億元，其中自有資金投資占30%~40%。"今年二三季度，房地產(chǎn)投資會(huì)有更快速度的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全年的增速會(huì)達(dá)到10%左右。因此，此次資本金比例下調(diào)5~15個(gè)百分點(diǎn)，將為下半年的房地產(chǎn)投資釋放至少3000億元資金。同時(shí)，能夠?qū)⒁郧皵R置的土地開(kāi)發(fā)起來(lái)，形成供給釋放，從而平抑房?jī)r(jià)。"劉元春分析說(shuō)。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，政府如此重視房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)熱情，有一種解讀是：伴隨著樓市交易的回暖，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐不能盡快跟上，政府擔(dān)心無(wú)法體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資的拉動(dòng)作用；另一方面，房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少，對(duì)于房?jī)r(jià)飆升也是一個(gè)潛在威脅。

　　反方：對(duì)樓價(jià)實(shí)質(zhì)影響不大

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究主任徐楓認(rèn)為，這種調(diào)整對(duì)市場(chǎng)難有直接的、實(shí)質(zhì)性的作用，更多的是配合國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的整體政策，并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而制定的政策。

　　另外，目前全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展商面對(duì)的難題大不相同，徐楓認(rèn)為，資本金比例的變動(dòng)只是宏觀政策的調(diào)整，不同地區(qū)的樓市現(xiàn)狀還需要當(dāng)?shù)氐木唧w政策來(lái)加以引導(dǎo)。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，發(fā)展商目前銷售情況甚佳，資金壓力已大不如去年，市場(chǎng)上也不像以前那樣存在"空手套白狼"的機(jī)會(huì)，因此這次調(diào)整只是表明了政府的支持態(tài)度，對(duì)市場(chǎng)難有實(shí)質(zhì)意義。

　　另外，目場(chǎng)關(guān)注的成交和價(jià)格也難受本次調(diào)整的影響。資本金比例對(duì)發(fā)展商的影響主要在資金鏈上，對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)的影響非常間接；目前樓市仍是購(gòu)方市場(chǎng)，市場(chǎng)成交決定于需求方，不會(huì)受本次調(diào)整的影響。(林琳)

　　廣州樓價(jià)5個(gè)月漲近四成

農(nóng)歷年后，樓市回暖現(xiàn)象日趨明顯，全國(guó)主要城市紛紛出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。在廣州，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，5月周，廣州住宅均價(jià)達(dá)到11001元/平方米，同今年一月份的8014元相比，漲幅達(dá)37.27%。而廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，1月份，廣州新建商用商品房的均價(jià)為9287元，到4月份上升為11786元，漲幅為26.91%。

　　不過(guò)，樓價(jià)的猛漲也受到了各方的質(zhì)疑。在越秀區(qū)看房的郭女士對(duì)本報(bào)記者抱怨。"我去看了三個(gè)樓盤，基本上都漲價(jià)了。"

　　寒桐投資有限公司總經(jīng)理韓世同在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，本輪樓市行情主要是國(guó)家政策的推動(dòng)，而政策的初衷是通過(guò)刺激剛性需求來(lái)擴(kuò)大成交量。但如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，老百姓的觀望情緒肯定會(huì)重新出現(xiàn)，這將扼殺國(guó)家政策帶來(lái)的成果。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖小平也表示，近期房?jī)r(jià)較年初有了明顯的上漲，使得部分需求并不迫切的改善型購(gòu)房者，推遲了購(gòu)房。

　　股市：關(guān)注現(xiàn)金流相對(duì)緊張的地產(chǎn)股

業(yè)內(nèi)人士黃平對(duì)本報(bào)記者表示，資本金比例下調(diào)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)受益，從下半年開(kāi)始房地產(chǎn)投資有望回暖，這對(duì)資金緊張的房地產(chǎn)上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪中炭。

　　而市場(chǎng)分析師鄧力認(rèn)為，盡管下調(diào)資本金對(duì)房地產(chǎn)股是利好，不過(guò)，對(duì)那些前期漲幅巨大的房地產(chǎn)股，投資者要保持警惕。因?yàn)槠錆q幅已包括了此"利好"預(yù)期，能否再度大漲仍有待觀察。

　　他認(rèn)為，目前可關(guān)注那些前期漲幅不大，且每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流相對(duì)緊張的績(jī)優(yōu)地產(chǎn)股，如深振業(yè)A、寧波聯(lián)合、榮盛發(fā)展、福星股份、張江高科、DR小商品、上海新梅、頭開(kāi)股份、海泰發(fā)展、東湖高新等。

　　房地產(chǎn)股票今年平均

　　漲幅高達(dá)100%

今年以來(lái)，股市大幅反彈，而房地產(chǎn)股票也大漲。本報(bào)較新統(tǒng)計(jì)顯示，自年初至本月較后一個(gè)交易日，兩市130只房地產(chǎn)股票的平均漲幅高達(dá)100%。其中，有57只個(gè)股年內(nèi)漲幅在100%以上，而漲幅的陽(yáng)光發(fā)展(000671)年內(nèi)漲幅高達(dá)234.96%；漲幅較小的綠景地產(chǎn)(000502)也達(dá)25.46%。

　　高華證券日前上調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)至"有吸引力"。高華研究范圍內(nèi)的海外上市/內(nèi)地上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商股票的估值仍較2010年底預(yù)期凈資產(chǎn)價(jià)值折讓31%/22%，對(duì)應(yīng)的2010年預(yù)期市盈率分別為15倍/21倍，對(duì)應(yīng)2009年預(yù)期市凈率分別為1.6倍/2.7倍，而前一次上行周期的平均水平為溢價(jià)29%和43%，市盈率分別為23倍/30倍，市凈率分別為3.5倍/5.0倍。

　　而中銀國(guó)際發(fā)布較新研究報(bào)告稱，國(guó)務(wù)院日前正式批轉(zhuǎn)的《關(guān)于2009深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中，關(guān)于"深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅"的提法受到市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。但是，對(duì)于住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)登記、資產(chǎn)評(píng)估、新老劃斷、征收成本等眾多問(wèn)題在中國(guó)現(xiàn)行制度下依然很難解決，因此對(duì)住宅開(kāi)征物業(yè)稅的擔(dān)心還為時(shí)過(guò)早，實(shí)質(zhì)影響十分有限，維持房地產(chǎn)板塊的購(gòu)入評(píng)級(jí)不變。

　　收益比較

　　100%與37.27%

今年地產(chǎn)股漲幅遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)漲幅

　　廣州安惠投資總監(jiān)鄧力等一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從幾個(gè)方面來(lái)看，購(gòu)房地產(chǎn)股和購(gòu)房各有優(yōu)缺，關(guān)鍵是投資者要根據(jù)自身情況進(jìn)行配置。

　　一看潛在收益

潛在收益，也就是市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)相對(duì)于合理估值的上漲空間。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，A股市場(chǎng)主流房地產(chǎn)上市公司的市盈率為15~20倍，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，上市房地產(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為20~30%，其股票動(dòng)態(tài)市盈率為12~15倍，而全國(guó)主要城市的房產(chǎn)租金收益率為3~5%，且在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)無(wú)上升或明顯下降的趨勢(shì)，將其折算為市盈率為20~33倍，動(dòng)態(tài)市盈率也是20~33倍。相比之下，投資房地產(chǎn)股的市盈率只有投資房地產(chǎn)市盈率的1/2到1/3，兩者的相對(duì)投資價(jià)值很明顯。

　　二看風(fēng)險(xiǎn)

　　就安全性來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是非常安全，原則上它是不會(huì)暴跌的。而房地產(chǎn)股則不同，它受股票市場(chǎng)總體影響大，波動(dòng)幅度也大。不過(guò)，單個(gè)房產(chǎn)投資者購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)有一定局限，而購(gòu)房地產(chǎn)股可組合投資。另外，購(gòu)房會(huì)受到物業(yè)稅等利空影響，但上市的房地產(chǎn)公司基本是大開(kāi)發(fā)商，應(yīng)對(duì)沖擊的能力強(qiáng)。

　　三看流動(dòng)性

投資房地產(chǎn)進(jìn)出不便利，而且在房產(chǎn)價(jià)格調(diào)整市道中還會(huì)受沖擊。除此之外，時(shí)間成本和交易成本都顯著偏高。投資房地產(chǎn)股只要交相對(duì)較低的券商傭金和印花稅(賣出時(shí)才交)，進(jìn)出比較自由快捷。

　　四看歷史漲幅

去年底，房地產(chǎn)股和房?jī)r(jià)雙雙出現(xiàn)彈升。不過(guò)，比較起來(lái)，房地產(chǎn)股今年以來(lái)的平均漲幅高達(dá)100%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)今年1至5月廣州的房?jī)r(jià)漲幅37.27%。

　　鄧力表示，不管從短期的相對(duì)估值來(lái)看，還是從兩者流動(dòng)性特征等方面來(lái)看，投資房地產(chǎn)股都優(yōu)于投資房地產(chǎn)。

　　理財(cái)心得：

　　炒股要中線炒房要長(zhǎng)線

廣州某私募基金管理人陳軍認(rèn)為，理財(cái)投資講究?jī)纱笤瓌t，一是穩(wěn)妥，存款、保險(xiǎn)不可少；二是結(jié)合個(gè)人特點(diǎn)，進(jìn)行適當(dāng)配置，房產(chǎn)投資占總投資額40%就可以，較好長(zhǎng)線投資，炒股要看中線。

　　陳軍有過(guò)10多年房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為，房產(chǎn)投資應(yīng)選擇一些大型發(fā)展商開(kāi)發(fā)的品牌樓盤，或一些擁有優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施、物業(yè)管理完善和具有巨大投資潛力的物業(yè)，投資期限起碼也要5年以上。

　　對(duì)于貸款炒房，陳先生不太贊成，盡管有"杠桿效應(yīng)"，但房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差，一旦出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，就會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于炒股，陳先生認(rèn)為沒(méi)有必要長(zhǎng)線投資，較好是中線，做波段。"一般情況下，頭先要精選個(gè)股，購(gòu)入后，一般持有較少1個(gè)月以上，如果中線漲幅在50%以上，就可以先出來(lái)觀望一下。熊市反彈幅度達(dá)100%以上，就可以考慮出來(lái)了。"

　　樓市投資建議

選擇投資小戶型物業(yè)。廣州中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘建議，如果目前想購(gòu)房收租，可以選擇投資收益較高的，較好是購(gòu)中小戶型物業(yè)。

　　自住型住房現(xiàn)在可考慮購(gòu)購(gòu)。李粵湘表示，對(duì)有自住需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)對(duì)其沒(méi)有直接影響。因此，只要有自住需求、有承受能力、有喜歡的房子，現(xiàn)在購(gòu)幾乎沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)。

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