較近，剛在武昌雄楚大街某樓盤購房的牟女士在查看該樓盤的土地使用權(quán)證時，驚奇地發(fā)現(xiàn)，本來應(yīng)有70年產(chǎn)權(quán)的房子，土地使用權(quán)僅剩下55年?！胺课莸氖褂媚晗蘅s短了，房價是不是該打折？”牟女士對此十分疑惑。而陳女士對此問題也表示：“如果只是減少了三四年我們還能理解，如果少了十幾年、甚至二十幾年，那以后土地使用權(quán)期滿了怎么辦？如果還要交錢才能繼續(xù)使用，這個費用又應(yīng)由誰來出呢？”

　　大多購房者不注意“土地年齡”

　　對于住宅土地使用年限問題，在1990年5月國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》章第十二條中有明確規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓較高年限為七十年。

　　據(jù)一業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)開發(fā)商拿到土地后，需要對地塊進行規(guī)劃、設(shè)計、報批、建設(shè)等過程，一般在一到兩年內(nèi)可以完成銷售前的開發(fā)工作。

　　而土地年限“縮水”10年到20年這樣的情況，一般可能是開發(fā)商在資金或其他不可抵抗的情況下，造成開發(fā)停滯，所以，直到開發(fā)商解決系列問題后才開發(fā)的樓盤，都有可能出現(xiàn)土地使用年限“縮水”的情況。

　　據(jù)記者了解，在《物權(quán)法》出臺后的幾個月內(nèi)，武漢新推樓盤有20多個。其中只有“天下國際公館”打出“70年產(chǎn)權(quán)的總統(tǒng)套房”的宣傳口號，將房屋土地使用年限作為主要的賣點來進行推銷；而據(jù)其他樓盤的銷售人員反映，大多數(shù)購房者在購購房產(chǎn)時，并不會注意到房產(chǎn)的土地使用權(quán)的年限。

　　若有償續(xù)期　業(yè)主將利益損失

　　針對土地使用權(quán)期滿之后該如何續(xù)期的問題，記者在翻閱相關(guān)資料時發(fā)現(xiàn)，2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》中第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”但對于“自動續(xù)期”這個概念并沒有清楚地解釋住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后是“有償續(xù)期”還是“無償續(xù)期”。

　　土地續(xù)期對房價影響甚微

　　陳總監(jiān)向記者介紹，目前他所策劃的兩個位于陽邏新城的佳陽國際和佳陽湖濱花園的樓盤雖產(chǎn)權(quán)為70年，但在當(dāng)?shù)?，也有某些項目是由商業(yè)用地改造而來，并且使用年限只有38年，但每個月銷售套數(shù)卻可達到80套，是同區(qū)域樓盤半年的銷售總量。

對此，李律師認為，如果“有償續(xù)期”政策出臺，可能會在一定程度上使得土地使用年限較短的樓盤降價，但影響不會很明顯。吳律師也表示，由于這個“有償續(xù)期”的費用遠遠低于次土地出讓費用，而且是在業(yè)主可以承受的范圍內(nèi)，所以應(yīng)該不會對房價產(chǎn)生多大的影響。

　　一房地產(chǎn)行業(yè) 人士則認為，在房價高漲的賣方市場以及政策面并不是十分明了的情況下，購房者取得與開發(fā)商對等的話語權(quán)十分有限。

　　■聲音

　　業(yè)主可要求降價

　　⊙可能有償續(xù)期

　　成和誠律師事務(wù)所李暢律師表示：《物權(quán)法》并沒明確指出“自動續(xù)期”是“有償”還是“無償期”。在我國，土地屬國家所有，盡管法律規(guī)定“私有財產(chǎn)受法律保護”，但并非說財產(chǎn)可無償占有。在土地使用權(quán)期滿后應(yīng)交納一定費用才能繼續(xù)使用。

　　持相同觀點的還有頭義律師事務(wù)所的吳勝武律師。他指出：《土地法》明確規(guī)定：土地屬于國家所有。那么很有可能在土地使用權(quán)期滿之后，應(yīng)該還是會采取“有償續(xù)期”的方式，但這個償付的額度應(yīng)該不會很大。

　　⊙業(yè)主無需交納費用續(xù)期

　　在洪山區(qū)人民法院從事法律工作的陳女士卻持相反觀點：“《物權(quán)法》剛出臺，還需配套法律來補充說明，現(xiàn)在判斷‘自動續(xù)期’是否有償還缺少實質(zhì)性根據(jù)。”但從法律上對于“權(quán)利”的解釋，她認為，一旦業(yè)主購購房屋，他就擁有房屋土地的使用權(quán)。即使在土地使用權(quán)期滿后，只要不同公共利益相沖突，業(yè)主就無需再交納費用來證明他們使用權(quán)的存在。

　　⊙開發(fā)商支付費用不現(xiàn)實

　　武漢志聯(lián)房地產(chǎn)顧問公司策劃總監(jiān)陳方全認為，業(yè)主在同開發(fā)商簽訂購房合同時就表示業(yè)主愿意承擔(dān)此后房屋產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)，在土地使用期限內(nèi)業(yè)主享有使用的權(quán)利，那么在期滿后就應(yīng)承擔(dān)“有償續(xù)期”的義務(wù)。

　　吳勝武律師認為，“購購房屋后，是消費者在使用居住，那么在期滿后，如想繼續(xù)使用就應(yīng)為此付費。如果由開發(fā)商來支付續(xù)期費用，既不可能也不現(xiàn)實。購房者要認真了解房屋土地使用年限，增強自己的合同法律保護意識?！?p>

　　⊙購房者可要求降房價

　　李暢律師認為，如果是因開發(fā)周期而導(dǎo)致土地使用年限縮短，那么就應(yīng)由購房者來承擔(dān)續(xù)期的費用；如果是由于其他原因?qū)е峦恋啬晗蘅s短，購房者可要求適當(dāng)降低房價。若開發(fā)商在出售前未明確告知或有意隱瞞，使業(yè)主的土地使用年限比合同約定的短，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　■鏈接

　　如何查詢房屋土地使用年限

　　購房者如果需要了解自己所購購房屋的土地年限，可以登錄武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)查詢。

　　步：登錄武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)：index.asp。

　　步：登錄到頭頁之后，點擊　“項目情況”，登錄到此頁面之后，如果想查詢某一個項目的土地使用年限可以輸入該項目的名稱/地址/開發(fā)商名稱進行搜索查詢；

　　例如，如果您想查詢“夢湖水岸”這個項目的土地使用年限，那么您可以在上圖中“項目名稱”后填上“夢湖水岸”然后點擊“提交查詢”，便可看到相關(guān)樓盤的信息表格，在這個表上您可以很清楚地看到該項目的土地使用年限是：2004年9月14日至2074年9月14日。

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