劉先生通過中介看中了一套二手房，并在意向書中同意房屋總價為36萬元，一周后簽訂購賣合同。按意向書約定，秦先生當(dāng)天付了1萬元誠意金。該意向書對誠意金的用途及處理方法作出明確約定：“議價成功后，誠意金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不購或不依約履行，則誠意金由出售方?jīng)]收”。

　　一周后，劉先生經(jīng)過反復(fù)考慮，決定暫時放棄購房，于是他找到中介公司表明了自己的意向，要求退回1萬元的誠意金。劉先生認為，沒有簽定正式的購房合同，交易還沒有開始，中介理應(yīng)交還誠意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒絕了他的要求。

　　律師解答

　　根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條，其法律約定為：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金”。在本案例中，簽訂的意向書中有“議價成功后，意向金轉(zhuǎn)為購房定金”的條款，并且賣家已經(jīng)確認意向書和收到中介轉(zhuǎn)交的1萬元，將不能要求返還1萬元。

　　劉先生與中介發(fā)生糾紛的關(guān)鍵在于意向金的認定上，在意向書中對于意向金的處理進行了約定，即作為購購房屋的誠意一旦得到上家的確認，意向金就自動轉(zhuǎn)為定金。也就是說，該意向書在上家予以確認之后即具有定金合同的效力。因此所支付的意向金已經(jīng)轉(zhuǎn)化為保證其與上家簽訂購賣合同的履約定金。在這種情況下拒絕簽訂合同就應(yīng)當(dāng)按照定金罰則來承擔(dān)后果。

　　在二手房購賣居間服務(wù)中，意向金轉(zhuǎn)定金的議價方式，已經(jīng)逐漸成為行業(yè)慣例。意向金轉(zhuǎn)定金后，上下家任何一方違約，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定或者法律規(guī)定的賠償責(zé)任。

　　律師提醒

　　上下家在支付或接受意向金時就應(yīng)當(dāng)提前考慮購賣合同的內(nèi)容，并簽訂書面協(xié)議。一般來說，意向金協(xié)議中應(yīng)明確如下幾點：房屋的基本情況，房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，房屋交付的條件及日期，房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的辦理時限，購賣合同未能簽訂時，意向金如何處理等。

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