一、何為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”？

　　所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。有的使用權(quán)證叫做“小城鎮(zhèn)房屋使用權(quán)證”，產(chǎn)權(quán)內(nèi)容的關(guān)鍵字就是“本證使用權(quán)人對(duì)本證所列房屋具有恒久使用權(quán)”或者“70年使用權(quán)”等。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

　　從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％～60％。

　　從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。

　　從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。

　　從購(gòu)賣手續(xù)看，沒(méi)有繳納商品房購(gòu)賣的契稅。

　　從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。

　　從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。

　　二、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”成因

　　據(jù)報(bào)道，北京郊區(qū)的這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”住房，已經(jīng)占了北京商品房交易量的20％左右。之所以出現(xiàn)大量的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，主要有以下一個(gè)原因：一是城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)高，使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向郊區(qū)發(fā)展。二是城市化過(guò)程中，農(nóng)民的土地權(quán)益得不到保障，迫使農(nóng)村利用自己的集體土地資源建造住房出售獲利。第三個(gè)原因就是新農(nóng)村建設(shè)運(yùn)動(dòng)，村里把原來(lái)的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房，不損失耕地總數(shù)又多建房，除了自住的就出售，給農(nóng)村、農(nóng)民帶來(lái)了切實(shí)的好處，城市、市民也從中受益。

　　二、購(gòu)購(gòu)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)

　　按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能在集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人之間進(jìn)行交易。農(nóng)業(yè)用地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃、征用改變土地性質(zhì)，不能作為建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)和開(kāi)發(fā)。現(xiàn)在在售的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，大都是未經(jīng)過(guò)規(guī)劃程序，也沒(méi)有辦理土地征用、出讓等手續(xù)，屬于村民自建住房，所以出售的住房不能取得房屋所有權(quán)證。

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房一般存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購(gòu)房者的購(gòu)房合同在法律看，屬于無(wú)效合同。

　　2、如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的恒久使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。

　　3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，無(wú)法有效維護(hù)權(quán)利。

　　4、開(kāi)發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒(méi)有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　5、房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒(méi)有明確的處置和管理辦法。

　　三、搭上“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)房末班車

　　1、即使存在所謂的風(fēng)險(xiǎn)，也是可以化解的。頭先，無(wú)效購(gòu)房合同即使需要解除，雙方也要退回已經(jīng)交付的錢(qián)物，對(duì)于購(gòu)房人不會(huì)造成損失。

　　2、，國(guó)家由于公共事業(yè)的需要進(jìn)行拆遷，房主即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不直接接受國(guó)家補(bǔ)償，國(guó)家也要向土地所有者的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行補(bǔ)償。住房的所有權(quán)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體，住房的使用者支付了費(fèi)用，沒(méi)有享受到居住的權(quán)利，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府理所應(yīng)當(dāng)需要對(duì)房主進(jìn)行賠償。如果賠償?shù)臄?shù)額和國(guó)家補(bǔ)償?shù)臄?shù)額差距過(guò)大，給房主造成損失，由此造成的糾紛必然是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，各級(jí)政府都負(fù)有責(zé)任，農(nóng)民都可以為征地補(bǔ)償問(wèn)題上訪、抗議，房主們可以效仿。

　　3、第三個(gè)就是房屋質(zhì)量和維修，這個(gè)就得房主購(gòu)房之前多多考察，請(qǐng)專業(yè)人員驗(yàn)收來(lái)避免。入住以后的物業(yè)管理還可以成立業(yè)主委員會(huì)、拒交物業(yè)費(fèi)等手段抗?fàn)帯?p>　　4、第四，政策的漏洞問(wèn)題?，F(xiàn)在的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，雖然各個(gè)手續(xù)都不合法，但是規(guī)模巨大還能建設(shè)出售，和各級(jí)政府的默許也不無(wú)關(guān)系。所以不管今后出臺(tái)什么樣的政策，都是擦屁股的，在普通商品房、限價(jià)房建設(shè)過(guò)程已經(jīng)橫征暴斂過(guò)了，再要對(duì)購(gòu)了“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的房主們下殺手，也實(shí)在說(shuō)不過(guò)去了。

　　5、盡管存在以上風(fēng)險(xiǎn)，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”卻也存在購(gòu)購(gòu)價(jià)值，只要評(píng)估好價(jià)格和未來(lái)前景，以相對(duì)低廉的價(jià)格獲得一處住房，居住性價(jià)比較高、巨大。經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的發(fā)展，北京郊區(qū)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)由較初的不到1000元上升到2000以上，購(gòu)購(gòu)的較佳時(shí)機(jī)所剩已經(jīng)不多。隨著北京市房山區(qū)建委和國(guó)土資源局對(duì)當(dāng)?shù)亍班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)查摸底，一旦“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”政策真正出臺(tái)，所有的模糊空間消失，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的低價(jià)就將不負(fù)存在， 2007年底以前，是購(gòu)購(gòu)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的較后時(shí)機(jī)。

　　四、北京地區(qū)可以選擇的區(qū)域和價(jià)格

　　據(jù)中大恒基統(tǒng)計(jì)，北京的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，絕大多數(shù)分布在房山、通州、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，其中房山區(qū)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目數(shù)量較多，占比為26%，其次為懷柔區(qū)、密云和通州區(qū)，占比分別為20%、17%和11%。

　　通州、房山兩區(qū)由于京通快速路、京石高速路與城區(qū)連結(jié)起來(lái)，縮短了往返城區(qū)的時(shí)間成本，因此在售鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目主要以普通住宅為主。而密云、懷柔兩地具有先天環(huán)境優(yōu)勢(shì)，這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目以別墅類型為主。

　　普通住宅通州價(jià)格3500－4000元/平米，房山價(jià)格2000－3000元/平米。

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