投資方式的權(quán)衡

　　購房投資選擇以租養(yǎng)貸還是升值轉(zhuǎn)賣；在付款方式上，是貸款或付全款？這是投資者頭要考慮的問題。一般人購房居住或投資，除要投入一筆不小的資金外，還要向銀行貸不少款（多數(shù)人選擇5—7成按揭的方式），有人就此被上了套———畢竟靈活的現(xiàn)金換來的是不易變現(xiàn)的不動產(chǎn)。如果投資不當(dāng)，負(fù)債的心理壓力加之房產(chǎn)很難變現(xiàn)脫手，會令購房人有種被套牢的感覺。如果將來銀行試行開辦的“轉(zhuǎn)按揭”程序簡便易行并且所費不多的話，將來貸款購房也許會輕松一些，使資金流動性增加，投資效率提高。

　　因此，特別需要提醒房產(chǎn)投資者注意的是：如同進(jìn)入

　　證券市場一樣，購房投資前較好有足夠的心理準(zhǔn)備，除非具備堅強的神經(jīng)或良好的未來收入預(yù)期，否則不要盲目使用貸款投資的方式。

　　畢竟借別人的錢投資，風(fēng)險更大。銀行的貸款利息不能說是可以忽略不計的，加上若干其它的費用（如律師費、保險費等等），十幾年下來，要多支付貸款總額50％—70％的款項。

　　今天熱衷于以租養(yǎng)貸的房產(chǎn)投資者，一定要考慮到未來租金波動的實際變化。在某種程度上，“以租養(yǎng)貸”的方式很可能是一種以未來不確定的預(yù)期，為投資套牢現(xiàn)實的籍慰。筆者認(rèn)為，真正意義上的房產(chǎn)投資，要著眼于該項房產(chǎn)的自身價值（地段、產(chǎn)品、品牌服務(wù)等內(nèi)在價值）的增長性，具體表現(xiàn)在其價格上升，而房產(chǎn)的租金收入倒是該項投資的副產(chǎn)品。因此本文討論的投資在于如何選擇出真正升值的房產(chǎn)，而房產(chǎn)投資獲利的主要方法是升值轉(zhuǎn)賣。

　　投資品種的選擇

　　目前，上海的房產(chǎn)市場上各種檔次的品種都有，從別墅、聯(lián)排別墅到公寓、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房，從板式小高層到板式躍層、塔式高層等等，不一而足。擅長概念炒作的京城開發(fā)商，總是希望通過品種的翻新來吸引購家的眼球。

　　客觀地說，每個品種都有一定的消費者，但不是所有的房產(chǎn)品種都有投資價值。一般從長期投資的角度而言，凡過渡性產(chǎn)品經(jīng)常會是曇花一現(xiàn)，產(chǎn)品的過渡性也會造成客戶群的狹窄性。所以選擇成熟品種，管理比較到位的別墅（其實就是獨立住宅）或者公寓。因為如果在選擇上不出大錯的話，這二種產(chǎn)品的客戶群無疑將是較穩(wěn)定而又相對廣泛的。

　　投資的位置考慮

　　所謂位置，就是區(qū)位、地段。它決定了房產(chǎn)產(chǎn)品的屬性。一般優(yōu)良的地段必定決定了其價格的不菲，然而作為投資，未必就是較好的選擇。

　　總的來說，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資方向、各區(qū)域的功能劃分無疑是較重要的因素，購房者在結(jié)合未來業(yè)主的需要，劃定基本區(qū)位后，要考慮的較實際問題是，未來入住后人流增大時的交通和生活配套狀況。因為，這才是未來業(yè)主的生活中所較看重的方面。

　　其次，是考慮該區(qū)域的長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢。與其在熱點地區(qū)堵車，還不如選擇交通方便的有待發(fā)展地區(qū)，價格便宜可為日后的增值賺得了較大的空間。

　　房屋除了一般生活消費品的屬性外，更要考慮到其不同于其它商品的屬性——— 性的意義。也就是說，它具有滿足購購者的特殊心理需求的功能。因此，在一些項目，盡管價格奇高，但由于地段的先進(jìn)性能夠滿足購購者的心理需要，因而也有價值增長潛力。加之聚富效應(yīng)，未來會有較強的增值性。但相對而言，這種項目的轉(zhuǎn)手變現(xiàn)機(jī)會也會少一些，比較適合轉(zhuǎn)按揭的投資方式。

　　投資時機(jī)的把握

　　投資者在選中項目后，如同購股票一樣，較好選擇在其價位較低時入市。那么，是購期房還是尾盤？凡尾盤價格都會很低，加之現(xiàn)房，很多人都會購購尾盤。然而，尾盤的弊端在于缺乏選擇的余地。而投資房產(chǎn)需要認(rèn)真甄選。因此只有在極個別的情況下，諸如價格超跌，嚴(yán)重偏離于該地段價值時，才會考慮尾房。期房的風(fēng)險的確很大?，F(xiàn)房的優(yōu)勢是明顯的，但目前購購期房和現(xiàn)房之間的價格差別有10％－20％之多，這是在地產(chǎn)投資中必須考慮的利潤部分。

　　因此，為了穩(wěn)妥起見，在了解了開發(fā)商的資信情況后，開盤前，購購?fù)粋€項目的二期期房。這樣通過一期現(xiàn)房的入住與管理應(yīng)當(dāng)可以充分的對項目有較為直觀的了解。

　　綜上所述，作為地產(chǎn)投資者，即使是在上海這么具有良好的市場機(jī)會的地區(qū)投資，也是要精挑細(xì)選，慎而又慎的。如同任何投資一樣，盲目跟風(fēng)是大忌。

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