私下交易無法律效力

　　目前比較普遍采用的避稅方式就是雙方避開各類中介和有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行私下交易，主要方法是交易雙方協(xié)商好價(jià)格后，賣方先將房屋所有權(quán)證交給購方，購方支付大部分房款后，賣方以交鑰匙等形式向購方移交房產(chǎn)，等賣方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的期限滿5年后再辦理過戶手續(xù)。

　　廣東陳梁永鉅律師事務(wù)所何律師認(rèn)為，由于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門登記才能生效，僅移交房屋本身無法保障購方的權(quán)益。賣方可以通過遺失補(bǔ)證的方式注銷原房屋所有權(quán)證，重新辦理新證后再次將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，從而達(dá)到一房兩賣的目的，因這種情況而發(fā)生糾紛鬧上法庭的案例不少。

　　還有一種常見交易方式就是通過“公證”方式交易，交易雙方先通過合同或公證的形式進(jìn)行交易，等賣方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的期限滿5年后再到房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)。何律師認(rèn)為，因公證具有一定的法律效力，這種做法看似合理，實(shí)則不然。房屋所有權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的法定憑證，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門登記才能生效。賣方如果將房產(chǎn)作為標(biāo)的辦理抵押貸款或者一房兩賣，購方將會遭受無可挽回的損失。

　　這類交易方式還要受到各類外部風(fēng)險(xiǎn)影響，如政策風(fēng)險(xiǎn)、房屋滅失導(dǎo)致的糾紛等等，都將使得交易雙方的權(quán)益無法得到保障。

　　有可能利用他人身份證騙貸

　　交易雙方不辦理交易過戶登記手續(xù)，而是以與的方式變相達(dá)到房產(chǎn)交易的目的，這種方式也存在于東莞的二手樓市交易當(dāng)中。何律師認(rèn)為，交易雙方簽訂的與協(xié)議屬于民事合同，根據(jù)《合同法》規(guī)定，“與的財(cái)產(chǎn)若有瑕疵，與人不承擔(dān)責(zé)任”。如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量等方面的問題，購方的權(quán)益將得不到保障。此外，與在符合法定條件下可以被撤銷，購方作為受人可能人財(cái)兩空。

　　交易中的一方借用他人身份證，以他人名義簽訂房屋購賣合同后，通過辦理抵押套取銀行貸款，侵害銀行和身份證持有人的權(quán)益。利用他人身份證簽訂房屋購賣合同、套取銀行貸款，屬合同詐騙，依法較高可判處無期徒刑。居民身份證被他人使用，可能成為被訴的主體，陷入糾紛訴訟之中。出租、出借、轉(zhuǎn)讓居民身份證，違反了居民身份證法，將會受到處罰。

　　還有一種做法就是故意隱瞞真實(shí)交易價(jià)格，交易雙方協(xié)商好價(jià)格后，在房屋購賣合同中填寫較低的價(jià)格，以不實(shí)成交價(jià)格簽訂的房屋購賣合同屬于以合法形式掩蓋非法目的。根據(jù)《合同法》規(guī)定，此種合同為無效合同，不受法律保護(hù)。同時(shí)，一旦將來購方再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，將面臨賣出價(jià)與購入價(jià)的差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問題。此外，購方如果堅(jiān)持以合同價(jià)為依據(jù)支付購房款，賣方的權(quán)益將無法得到保障。

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