據(jù)悉，北京二手房交易須繳納六稅種：個人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅，其中契稅由購房者繳納，印花稅由購賣雙方繳納。

　　一、賣房人要交的稅為5種 2種需購方繳納

營業(yè)稅稅率為5%，不足5年的住房要全額繳稅，超過5年(含5年)的非普通住房按售房收入減去購購房屋的價款后的差額繳稅。

個人所得稅稅率為20%，以轉(zhuǎn)讓收入減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，繳納個稅。賣房人也可以通過核定征稅的方式繳納個人所得稅，核定征收率暫按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%執(zhí)行。個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭先進生活用房取得的所得，免征個人所得稅......

二、新增的二手房土地增值稅究竟交多少怎么交？

對于新近增收的土地增值稅，大家還有許多不清楚的地方，其實二手房土地增值稅實行四級超率累進稅率，根據(jù)增值額的不同，稅率分別為30%、40%、50%和60%。賣房人也可以選擇核定征收的方式，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率繳納土地增值稅。居民個人轉(zhuǎn)讓普通住房以及個人互換自有居住用房地產(chǎn)免征土地增值稅。也就是說主要有以下五種情況：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用稅率為60%；

5、既無購房發(fā)票證明，又無房屋評估報告，按轉(zhuǎn)讓交易價格全額1%征收......

　　三、避稅真的劃算嗎？

在某些不良房屋中介機構(gòu)的慫恿下，不少購賣二手房的人耍盡花樣逃避二手房交易稅收，但是這些花招中哪些真的“合算”呢？

　　花招一：利用公證先賣后過戶

不少業(yè)主找到購家后，選擇到公證處公證轉(zhuǎn)讓房屋，再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。到公證部門辦理交易公證手續(xù)所需花費，與全額征收營業(yè)稅及附加費相比，確實便宜很多。

風險提示：房屋作為一種特殊商品，實行的是登記備案制，即使進行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會發(fā)生變化。賣方如果因資金短缺還可以拿房產(chǎn)去抵押貸款，當發(fā)生還款困難，銀行是有權(quán)利收房的。這種避稅辦法下，購方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風險卻全是購方承擔。

　　花招二：簽訂合同先租后賣

針對5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營業(yè)稅及附加費的政策，一些賣方與購方約定，購方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶，到時租金就抵房價。

風險提示：這種方法和種方法一樣，也只是賣方節(jié)省了售房的營業(yè)稅及附加費，購方卻要承擔很大風險。因為房屋的價格具有極大的可變因素，按照現(xiàn)在房價趨勢，幾年后房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對于購方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。

　　花招三：假借與真賣房

我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，對私人與房屋的行為是不征收營業(yè)稅的。所以假予真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。

風險提示：國家稅務總局較近已出臺新規(guī)定，要求個人與房屋必須提交有效證明材料(如公證書)，經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定，這種行為稅務機關不能開具發(fā)票。新規(guī)定較關鍵的在于，受方在以后轉(zhuǎn)讓房屋時會面臨高額的稅收，其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收，明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。

稅務人員給購方算了一筆賬，比如甲某2006年花40萬元購的房子，一年后以45萬元再出手，如果2006年不做假與，2007年他只需繳幾千元的個人所得稅；如果做假與，甲就要繳近9萬元的個人所得稅。

　　花招四：簽訂“陰陽合同”

這是一種較為普遍的做法，許多中介公司建議購賣雙方在簽訂真實合同之外，另外再簽一個假合同，把售房價格定得比市場價格低很多，以達到少繳稅的目的。

風險提示：這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)，購賣雙方除了補繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。成都市房地產(chǎn)交易征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為，并被移交稅務稽查部門進行處罰。一些人為了省錢，聽從中介機構(gòu)簽訂假合同，結(jié)果自己冤枉被多罰了款；而中介機構(gòu)矢口否認是自己策劃的，因為不是納稅人，反而沒事。

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