同一稅種，不同征收方式，稅款竟相差數(shù)十萬元，這一令人感到蹊蹺的現(xiàn)象出現(xiàn)在三亞二手房過戶個(gè)人所得稅征收環(huán)節(jié)。連日來，記者深入走訪發(fā)現(xiàn)，由于購賣雙方難以承受巨大稅差，二手房交易不過戶現(xiàn)象較普遍。兩種征收方式究竟有何不同？為何產(chǎn)生如此大的稅差？

　　現(xiàn)狀

　　二手房過戶兩種稅收方式相差數(shù)十萬

　　21日，來自哈爾濱的范巧媛辦完二手房交易過戶，但她并未感到高興，因?yàn)閮H個(gè)人所得稅她就得繳納數(shù)十萬元。范女士過戶的這套二手房位于三亞市鳳凰路一大型小區(qū)，面積為92平米，評估總價(jià)為138萬元。過戶時(shí)，一份由三亞市地稅局提供的繳稅清單令她驚訝不已。“個(gè)人所得稅一項(xiàng)就要交17.6萬元。”事后，范女士了解到，這筆數(shù)十萬元的住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅是按差額征收的。

　　所謂差額征收是指，對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按其轉(zhuǎn)讓收入中減去房屋原值后的20%征收個(gè)人所得稅。

　　范女士過戶的這套二手房為原房主2005年購購，當(dāng)時(shí)房屋原值為50萬元。按差額征收計(jì)算，轉(zhuǎn)讓收入（評估價(jià)）減去房屋原值后的20%為17.6萬元。

　　而另一種征收方式為核定征收，即納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入（評估價(jià)）的2%核定征收個(gè)人所得稅。若按此計(jì)算，范女士所需繳納的個(gè)人所得稅僅2.76萬元。兩種不同的個(gè)稅征收方式，稅款竟相差14.84萬元，這令范女士有些想不通。

　　三亞市地稅局法規(guī)稅政科負(fù)責(zé)人表示，住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅征收的確有兩種征收方式，但并不是由購賣雙方任意選擇。稅務(wù)部門嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，通過檔案信息查詢，對有房屋原值憑證的二手房，在交易過程中按差額征收；而對一些沒有房屋原值憑證的二手房，則采取核定征收。

　　分析

　　商品房增值速度過快是主因

　　同一稅種不同征收方式，緣何產(chǎn)生如此大的稅差？走訪中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)表示，三亞商品房增值速度過快是主因。

　　“2008年以前，三亞灣沿線樓盤均價(jià)不過5000元/平米，而如今這片區(qū)域二手房較高可達(dá)到30000元/平方米。”三亞一大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理占可科說，三亞地產(chǎn)增值速度如此之快在其他城市十分少見，但隨之而來的個(gè)人所得稅稅增加了二手房過戶成本。

　　以三亞灣一套2008年前的商品房為例，當(dāng)時(shí)售價(jià)5000元/平米，如今的住房轉(zhuǎn)讓收入（評估價(jià)）為30000元/平米。若個(gè)人所得稅按差額征收計(jì)算，每平米需繳個(gè)稅5000元，而按核定征收，每平米需繳個(gè)稅600元，兩種不同征收方式每平米稅差達(dá)4400元。

　　記者從三亞市房地產(chǎn)交易了解到，目前市面上交易的二手房多能查到準(zhǔn)確的房屋原值，這就意味著購賣雙方只能按差額征收住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。

　　影響

　　二手房交易不過戶現(xiàn)象普遍

　　面對兩種不同征收方式帶來的巨大稅差，不少二手房購賣雙方暫時(shí)放棄了過戶的打算。“購套二手房要交十幾萬的個(gè)稅真不劃算。”采訪中，一些有意購購二手房的市民表示，這筆稅款多為購方繳納，暫且不過戶成為多數(shù)購房者的選擇。走訪中，記者從三亞各大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解到，購方往往在與賣方簽訂一紙購房協(xié)議便入住，省去過戶環(huán)節(jié)。

　　三亞市房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至4月，三亞二手房交易量僅744套，新建商品房交易量為7091套。“二手房交易個(gè)人所得稅差額過大，抑制了部分二手房交易。”該研究員表示，與快速增長的一手房相比，目前三亞二手房成交量較小，長期處于不活躍狀態(tài)。

　　據(jù)分析，二手房市場的健康發(fā)展對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的全面發(fā)展有著巨大的拉動(dòng)作用。二手房市場活躍，可促進(jìn)商品房的流通，消化吸納空置商品房，提高商品房使用率，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

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