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選擇改變付款方式開始 從而降低樓市風(fēng)險(xiǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 860 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
20年來,國(guó)內(nèi)開發(fā)商售屋,大多限購方于簽約后一兩個(gè)月內(nèi)繳清全部?jī)r(jià)款;或限于付清自備款后,即須完成申請(qǐng)銀行貸款手續(xù),銀行核準(zhǔn)后,即直接將貸款額交付給開發(fā)商。換言之,無論建房是否已開始施工,或施工進(jìn)度如何,開發(fā)商即已取得全部?jī)r(jià)款。如此作業(yè)程序,對(duì)購方及銀行而言,風(fēng)險(xiǎn)均極大。政府宜重作規(guī)定。

  現(xiàn)行各國(guó),興建民用住宅或商廈,無論是由政府或民間企業(yè)興建,一般多是于建筑物竣工后,始準(zhǔn)發(fā)售,也有經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)而預(yù)售者。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行辦法,是兩者均可行,制度本身并無缺點(diǎn)。

  但國(guó)內(nèi)開發(fā)商,在購方選定房屋單位、交付定金及簽約后,通常限定購方須在1至2個(gè)月內(nèi),將全部?jī)r(jià)款繳清;或在付足一定成數(shù)之自備款后,立即申請(qǐng)銀行貸款,經(jīng)準(zhǔn)貸后,銀行即時(shí)將全部貸款交付開發(fā)商。

  這一貸款作業(yè)程序,如適用于銷售已竣工之建屋,并無不妥,但不宜應(yīng)用于預(yù)售屋。因?yàn)榻ㄎ菸纯⒐ぶ埃彿剿x購之建屋單位尚未成型,自然無由取得產(chǎn)權(quán)文件。承辦房貸之銀行,也仍處在尚未掌握真實(shí)標(biāo)的物之抵押權(quán)前,即將全部貸款直接付與開發(fā)商。

  在此情況下,若開發(fā)商中途經(jīng)營(yíng)不善,無力完工,建筑物因而流為俗稱之"爛尾樓"時(shí),則購方與銀行兩者,立即面臨風(fēng)險(xiǎn)。且購方更須按月償付房貸本息,情況頗不合理。核發(fā)預(yù)售許可證之主管機(jī)關(guān),與經(jīng)營(yíng)房貸之銀行,兩者均未能事先規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),頗為不妥。按建屋施工進(jìn)度,分次付款辦法,方策安全。

  政府為促進(jìn)開發(fā)商合理經(jīng)營(yíng),樹立誠(chéng)信商譽(yù),似宜通令全國(guó),禁止開發(fā)商售屋成交開始時(shí),限定購方將全部房屋價(jià)款(含銀行貸款),于一至兩個(gè)月內(nèi)付清。政府宜規(guī)定,開發(fā)商與購方約定按建屋施工進(jìn)度,分次付款?;蜷_發(fā)商于建物全部竣工后,再行出售現(xiàn)屋。

  有些國(guó)家更規(guī)定,開發(fā)商于建屋竣工前,僅能要求購方一次或分次付足自備款(目前政府規(guī)定是房?jī)r(jià)的三成),余款則須待建筑物全部竣工后,或由購方自付,或經(jīng)由銀行房貸付清。依此辦法,定可減少社會(huì)購屋糾紛,同時(shí)有助于銀行防止房貸壞賬。

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