故事1 高達(dá)總房款20%的賠付可信嗎？

“爸爸，還有3個(gè)星期我們就可以拿新房的鑰匙了吧？”幾個(gè)月了，兒子每星期住?；丶叶忌俨涣藛柾瑯拥膯栴}，張先生回答了一遍又一遍，心里也高興了一次又一次。雖然張先生是3個(gè)月前購(gòu)的房，但購(gòu)房時(shí)，建筑的外立面已完全竣工，項(xiàng)目只剩收尾工作，購(gòu)房合同也簽有“逾期交房，開發(fā)商將賠付總房款20%的違約金”等明確條款，所以，對(duì)于交房，張先生沒有絲毫的顧慮。

　　從項(xiàng)目大門通往小區(qū)沒有路，沒有化糞池，沒有供水設(shè)備，樓梯沒有扶手，樓房?jī)?nèi)公共區(qū)域的地面上連一塊瓷磚都沒有，交房當(dāng)天，連同張先生在內(nèi)的業(yè)主們錯(cuò)愕不止。隨即而來的是無比的憤怒，業(yè)主聯(lián)名將開發(fā)商告上法庭。一審之后，開發(fā)商對(duì)部分業(yè)主進(jìn)行了賠付，金額高達(dá)200~300萬元，但距離全體業(yè)主近500萬元的賠付總額還有200萬元左右的缺口。開發(fā)商還聲稱，已無財(cái)力做后續(xù)工程了……

譚恒聰律師點(diǎn)評(píng)：

　　1、不要被合同中不符合客觀實(shí)際的條款蒙蔽或者誘惑，目前房地產(chǎn)交易中，違約金在3%~5%之間，較高不超過10%，20%的高額違約金本身就值得懷疑，更不能成為一種保障條件。

　　2、對(duì)開發(fā)商信譽(yù)、資質(zhì)、資金狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、樓盤在建情況、承建商的狀況等一定要有所了解，在可能的情況下，應(yīng)到政府職能部門了解，開發(fā)商是否曾有違規(guī)違紀(jì)的記錄。

　　3、當(dāng)損害業(yè)主利益的情況出現(xiàn)時(shí)，業(yè)主要保持冷靜，防止被損害的程度加深，應(yīng)用法律手段維護(hù)自身權(quán)益。

故事2 別墅漲價(jià)，開發(fā)商拒絕交房

購(gòu)別墅的事，王先生早在2004年就做了，可住別墅的享受，王先生到現(xiàn)在還沒體會(huì)到，就為這個(gè)，較近又惹了一肚子的氣，勞了許多神。

　　看著遲遲交不了的別墅，王先生找到開發(fā)商，要求開發(fā)商按照建設(shè)部制定的商品房交易格式合同文本第九條，關(guān)于逾期交房違約賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定進(jìn)行賠付。王先生購(gòu)房時(shí)的總價(jià)為56萬多元，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展，區(qū)域價(jià)值的提升，2006年王先生的別墅升值了20多萬元，由此計(jì)算得出的違約金為1.8萬元。開發(fā)商回復(fù)，較多只能賠付3000元，并且抵作物管費(fèi)，不以現(xiàn)金方式支付。就在雙方僵持不下的時(shí)候，王先生接到開發(fā)商的函件，根據(jù)購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議第八條所述：“如果雙方任何一方無故解除合同應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц犊們r(jià)款10%的違約金。”開發(fā)商決定向王先生賠付原房款的10%即5.7萬元，以此與王先生解除購(gòu)房合同，并拒絕交房，態(tài)度強(qiáng)硬。開發(fā)商認(rèn)為第八條中的“無故”就是“沒有任何理由”。

　　趙先軍律師點(diǎn)評(píng)：

　　1、建設(shè)部制定的格式文本合同是充分保護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益的合同，簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要圍繞格式文本合同進(jìn)行。補(bǔ)充協(xié)議中不可避免地存在開發(fā)商為規(guī)避對(duì)其不利的狀況而制定的條款。

　　2、業(yè)主購(gòu)房時(shí)，簽訂補(bǔ)充購(gòu)房合同要謹(jǐn)慎，尤其是對(duì)開發(fā)商有權(quán)單方解除合同的條款、對(duì)當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議與格式合同發(fā)生沖突時(shí)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)的條款要慎之又慎

故事3 “定金”、“訂金“有明顯區(qū)別

　　前幾天，文先生購(gòu)房了。厭倦了城市的喧嚷和嘈雜，受夠了被圈在高高塔樓上的狹小空間，文先生二次置業(yè)的目標(biāo)定在周邊區(qū)縣上，他太想在一個(gè)山清水秀的地方住下，有一個(gè)屬于自己的花園了。2006年五一大假，文先生找到了心目中的新居，尤其令他心儀的是在售房屋有一個(gè)40多平方米的花園。

　　交定金以前，文先生一再追問有關(guān)花園的情況和備過案的設(shè)計(jì)施工平面圖，銷售小姐稱該套戶型的平面圖正在備案過程中，暫時(shí)還沒有公布，但絕不會(huì)有任何問題，并催促文先生下定金。不愿被人先奪所“愛”的文先生，一咬牙就把定金1萬元交了。

　　“我的花園咋就沒有了？我就是沖著花園才購(gòu)這個(gè)房子的?！痹诩磳⒑炗嗁?gòu)房合同的時(shí)候，文先生發(fā)現(xiàn)自己的花園沒了！

譚恒聰律師點(diǎn)評(píng)：

　　1、商品房銷售以前，相關(guān)資料都應(yīng)該在房管局備案，如果直到銷售時(shí)開發(fā)商還不能提供備案后的具體資料，那么這些資料涉及的房屋情況就會(huì)有不確定的地方，購(gòu)房者需要慎重對(duì)待，推遲下定金。

　　2、“定金”和“訂金”在司法解釋上是有明顯區(qū)別的，“定金”是不能退還的，“訂金”通過雙方協(xié)商是可以退還的。購(gòu)房者在綜合考慮之后，確定要購(gòu)房才能交“定金”，一旦交了“定金”，法律上認(rèn)為，開發(fā)商所提供的資料、認(rèn)定的事實(shí)，購(gòu)房者沒有異議。

　　3、目前，每個(gè)月都有不少購(gòu)房者來咨詢“定金”能否退還的問題，這說明，一定程度上購(gòu)房者還存在不理性的購(gòu)房沖動(dòng)，購(gòu)房是生活中的大事，不能像購(gòu)衣服、鞋一樣隨意，下“定金”前一定要考慮清楚。

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