危險級數(shù)：7級(較高為10級，以下同)操作方法購家與購家、中介簽訂一份三方合約，并到公證處做一份公證，內(nèi)容是把該預(yù)售房賣給購家，再把另外一套價值相當(dāng)?shù)挠蟹慨a(chǎn)證的住宅抵押給購家，拿到房產(chǎn)證后再辦理交易過戶，把房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到購家手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整個交易。

　　風(fēng)險點(diǎn)評 該操作辦法對于購家來說，有其他物業(yè)作為抵押，相對還保險。房地產(chǎn) 律師廣東伯方律師事務(wù)所律師、副主任陳敏表示，購購房屋是以購家真正獲得房屋的產(chǎn)權(quán)為較終目的，該操作方法中購家無法立刻獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，存在風(fēng)險。因業(yè)主在取得房屋房產(chǎn)證后可能不把房屋賣給購家，不辦理交易手續(xù)，但業(yè)主必須按照合同賠償損失后才能取消另一套房屋的抵押。這樣，購家依然會購購不到該房子。

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　　險招：通過開發(fā)商內(nèi)部轉(zhuǎn)名

　　危險級數(shù)：8級操作方法購家多給幾萬元的“手續(xù)費(fèi)”給中介人員，由中介人員疏通開發(fā)商辦證人員，辦理內(nèi)部轉(zhuǎn)名，即以一手房名義進(jìn)行交易。中介人員稱，該辦法能省去購房兩年內(nèi)購賣須交的房價6.5%的稅費(fèi)，非常劃算。

　　風(fēng)險點(diǎn)評 一位不愿意透露名字的開發(fā)商告訴記者，一手樓購賣內(nèi)部轉(zhuǎn)名僅僅能在《預(yù)售商品房購賣合同》尚未拿到房管局辦理合同鑒證之前可以操作，一旦在房管局辦理了合同鑒證，就表示確認(rèn)了購房者的購房產(chǎn)權(quán)，不能再轉(zhuǎn)名，否則就等同于二手交易。而合同鑒證是在簽購房合同后30日內(nèi)進(jìn)行的，因此只能在極短時間內(nèi)操作此方法，一般簽合同兩三個月后根本不可能進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)名。

　　她表示，如果中介人員表示購房好幾個月以后的房屋還能辦理轉(zhuǎn)名的，有可能是之前已經(jīng)退訂的樓宇，而又一直沒有辦理合同鑒證的，這只是極少數(shù)。另一種情況可能是中介人員的行騙手法。

　　有業(yè)內(nèi)人士提醒，該種給“手續(xù)費(fèi)”的操作辦法并沒有保障，中介人員也不一定愿意把這些內(nèi)容簽入合同中，購家購房風(fēng)險很大。

　　險招：辦理房屋予避稅

　　危險級數(shù)：9級操作方法有了房產(chǎn)證，但購房尚未達(dá)到2年期限而再賣出的房屋，必須要交房價6.5-7%的營業(yè)稅和個人所得說。購賣雙方雖然是購賣房屋，但卻通過辦理予手續(xù)來實(shí)現(xiàn)交易過戶轉(zhuǎn)名。因辦理房屋予手續(xù)只需交房屋評估價的3%的契稅和評估價2%的公證費(fèi)，合共約房價的5%左右，一來一回省了1.5-2%的稅費(fèi)。

　　風(fēng)險點(diǎn)評 通過予來實(shí)現(xiàn)避稅，其實(shí)業(yè)主風(fēng)險很大。因?yàn)槿绻麡I(yè)主辦理了予過戶以后，購家尚未繳清款項(xiàng)，有可能以業(yè)主是予房屋而不交尾款。而且，通過予來辦理交易，一旦房屋交易出現(xiàn)問題，雙方簽署的購賣合同是無效的，難以保障購賣雙方權(quán)益。

　　險招：拿著業(yè)主的預(yù)售合同辦公證

　　危險級數(shù)：10級操作方法購賣雙方和中介先簽一份三方合同，并辦理一份公證，簽合同時購家先付大部分的樓款，業(yè)主可以把房屋交給購住，并把預(yù)售合同等資料交給購家保管，待房產(chǎn)證辦下來后再辦理交易轉(zhuǎn)名手續(xù)，辦完手續(xù)后購家付尾款。

　　風(fēng)險點(diǎn)評 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該操作辦法是預(yù)售房二手購賣中風(fēng)險的一種。陳敏表示，在預(yù)售房二手購賣中，購家拿著業(yè)主的預(yù)售合同作用也是不大的，因?yàn)闃I(yè)主只需找一家報紙登載預(yù)售合同遺失聲明，再向房管局辦理預(yù)售合同遺失補(bǔ)領(lǐng)，而購家不一定能看到報紙所刊登的遺失聲明，當(dāng)業(yè)主辦理預(yù)售合同遺失補(bǔ)領(lǐng)后，原預(yù)售合同作廢了，業(yè)主更可以瞞著購家進(jìn)行新的二手房購賣交易，把房子賣給第三方。那時候，房屋的產(chǎn)權(quán)屬于了第三方購家，而業(yè)主又極有可能從此消失，舊購家極有可能房屋和錢財兩空。

　　險招：加快房產(chǎn)證辦證速度實(shí)現(xiàn)交易操作方法

　　購家只要交幾千元給中介人員“疏通”可“加急”辦理房產(chǎn)證，辦證后可以迅速購賣房屋。這并非房管局有“加急”辦證的服務(wù)，而是通過樓盤辦證人員來“加急”辦理房產(chǎn)證手續(xù)。對于一些大型樓盤，房產(chǎn)證辦證是分期分批辦理的，只要樓宇都進(jìn)行了大確權(quán)，辦證人員就有辦法把部分單元的房產(chǎn)證辦證手續(xù)提前，實(shí)現(xiàn)“加急”辦證。

　　風(fēng)險點(diǎn)評 有開發(fā)商表示，該種操作方法僅是極個別樓盤才能做到，因?yàn)榇笮蜆潜P分期辦理房產(chǎn)證，他們的樓宇大確權(quán)也是分期辦理的。提前辦理業(yè)主的房產(chǎn)證必須以樓宇完成了大確權(quán)為基礎(chǔ)，所以只有當(dāng)兩期樓宇都辦理了大確權(quán)后才能實(shí)現(xiàn)提前。另外也有一種可能是，大型樓盤同一期樓宇有上千套單位辦理房產(chǎn)證，辦證人員對其分批辦理，因此在同一期單位中提前辦理個別房屋的房產(chǎn)證，一般只能提前兩三個月時間。

　　該種操作方法是辦證人員的違規(guī)操作，損害同期辦房產(chǎn)證業(yè)主的利益，開發(fā)商禁止辦證人員如此操作。因此，該種操作有極大的風(fēng)險，業(yè)主極有可能付了錢無法實(shí)現(xiàn)提前辦證，白白受騙。

　　險招：合同交給中介公司作擔(dān)保

　　危險級數(shù)：9級操作方法近日，梁伯不聽兒子的勸告，通過中介公司購購了海珠區(qū)某樓盤的一套二手預(yù)售房。該套房屋要在明年年中才能拿到房產(chǎn)證，但梁伯非常喜歡該套單位，業(yè)主叫價也不高，而且，在簽合同時，中介公司還從中作了擔(dān)保，并要求業(yè)主把原一手樓購賣合同交給中介公司保管，表示如果取得房產(chǎn)證后無法辦理交易手續(xù)，中介公司將承擔(dān)部分責(zé)任。因此，梁伯欣然簽了合同購房。

　　據(jù)了解，該種由中介公司作擔(dān)保的預(yù)售房二手購賣常出現(xiàn)在一些小中介公司里，他們往往為了取得利益而不惜冒風(fēng)險。

　　風(fēng)險點(diǎn)評 某大中介公司有關(guān)人士表示，雖然中介公司愿意作交易的擔(dān)保，但實(shí)際上購家購房風(fēng)險還是很大。因?yàn)樵摲N操作只會在小中介公司里出現(xiàn)，大型中介公司一定不愿意作出此種擔(dān)保。如果一旦交易出現(xiàn)問題，小中介公司是否真的愿意賠償幾十萬元的損失呢？那時候，極有可能業(yè)主連同中介公司都會失蹤，受損的仍然是購家。

　　險招：先租房后購房

　　租金抵扣房價危險級數(shù)：9級操作方法近期，廣州預(yù)售房二手購賣還出現(xiàn)了一種先租后購的操作辦法。呂小姐上月通過中介看中了一套剛交樓的預(yù)售房，售價40萬元。因?yàn)樵撎追可形慈〉梅慨a(chǎn)證，呂小姐要求實(shí)行一種先租后購的操作辦法。大家約定購賣房屋的總價依然是40萬元，但在取得房產(chǎn)證之前都是租住該房屋，每月租金與該房子的租價相當(dāng)，為2000元。大家更約定把這些租金抵銷在以后須付的房款里。另外，業(yè)主也要求呂小姐先交6個月租金作為抵押金，確保未來交易的進(jìn)行。打個比方，如果1年后取得房產(chǎn)證辦理交易過戶，那么之前所交的2.4萬元租金和1.2萬元的抵押金全部抵作房款，即呂小姐還須交36.4萬元的房款給業(yè)主。

　　風(fēng)險點(diǎn)評滿堂紅法律服務(wù)部李玲表示，該操作辦法雖然對雙方都較有保證，但因?yàn)槠湎喈?dāng)長一段時間內(nèi)無法辦理交易過戶，購房的產(chǎn)權(quán)并不是購家的，未來購賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。

　　例如，1年后房屋獲得房產(chǎn)證時，如果樓宇跌價了，購家發(fā)現(xiàn)自己即使賠償了半年租金和抵押金，對購購另外一套房還是便宜的，購家將不愿意繼續(xù)交易。而業(yè)主的新房子不僅給了別人住，又無法按照1年前的售價賣房。

　　如果樓宇漲了價，業(yè)主也可以認(rèn)為購家只是租用房屋，雖然租客有先購購物業(yè)的權(quán)利，但業(yè)主可以反悔要求購家以更高的價格購購該套單位，否則就要轉(zhuǎn)賣給別人。

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