險(xiǎn)招：要求業(yè)主抵押另一套房給購(gòu)家　　
　　危險(xiǎn)級(jí)數(shù)：7級(jí)(較高為10級(jí)，以下同)
　　操作方法：賣(mài)家與購(gòu)家、中介簽訂一份三方合約，并到公證處做一份公證，內(nèi)容是把該預(yù)售房賣(mài)給購(gòu)家，再把另外一套價(jià)值相當(dāng)?shù)挠蟹慨a(chǎn)證的住宅抵押給購(gòu)家，拿到房產(chǎn)證后再辦理交易過(guò)戶(hù)，把房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到購(gòu)家手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整個(gè)交易。　　
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)　該操作辦法對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō)，有其他物業(yè)作為抵押，相對(duì)還保險(xiǎn)。房地產(chǎn) 律師廣東伯方律師事務(wù)所律師、副主任陳敏表示，購(gòu)購(gòu)房屋是以購(gòu)家真正獲得房屋的產(chǎn)權(quán)為較終目的，該操作方法中購(gòu)家無(wú)法立刻獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，存在風(fēng)險(xiǎn)。因業(yè)主在取得房屋房產(chǎn)證后可能不把房屋賣(mài)給購(gòu)家，不辦理交易手續(xù)，但業(yè)主必須按照合同賠償損失后才能取消另一套房屋的抵押。這樣，購(gòu)家依然會(huì)購(gòu)購(gòu)不到該房子。
　　險(xiǎn)招：通過(guò)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部轉(zhuǎn)名　　
　　危險(xiǎn)級(jí)數(shù)：8級(jí)
　　操作方法　購(gòu)家多給幾萬(wàn)元的“手續(xù)費(fèi)”給中介人員，由中介人員疏通開(kāi)發(fā)商辦證人員，辦理內(nèi)部轉(zhuǎn)名，即以一手房名義進(jìn)行交易。中介人員稱(chēng)，該辦法能省去購(gòu)房?jī)赡陜?nèi)購(gòu)賣(mài)須交的房?jī)r(jià)6.5%的稅費(fèi)，非常劃算。　　
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)　一位不愿意透露名字的開(kāi)發(fā)商告訴記者，一手樓購(gòu)賣(mài)內(nèi)部轉(zhuǎn)名僅僅能在《預(yù)售商品房購(gòu)賣(mài)合同》尚未拿到房管局辦理合同鑒證之前可以操作，一旦在房管局辦理了合同鑒證，就表示確認(rèn)了購(gòu)房者的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)，不能再轉(zhuǎn)名，否則就等同于二手交易。而合同鑒證是在簽購(gòu)房合同后30日內(nèi)進(jìn)行的，因此只能在極短時(shí)間內(nèi)操作此方法，一般簽合同兩三個(gè)月后根本不可能進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)名?！　?
　　她表示，如果中介人員表示購(gòu)房好幾個(gè)月以后的房屋還能辦理轉(zhuǎn)名的，有可能是之前已經(jīng)退訂的樓宇，而又一直沒(méi)有辦理合同鑒證的，這只是極少數(shù)。另一種情況可能是中介人員的行騙手法?！　?
　　有業(yè)內(nèi)人士提醒，該種給“手續(xù)費(fèi)”的操作辦法并沒(méi)有保障，中介人員也不一定愿意把這些內(nèi)容簽入合同中，購(gòu)家購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大?！　?
　　險(xiǎn)招：辦理房屋予避稅　　
　　危險(xiǎn)級(jí)數(shù)：9級(jí)
　　操作方法有了房產(chǎn)證，但購(gòu)房尚未達(dá)到2年期限而再賣(mài)出的房屋，必須要交房?jī)r(jià)6.5-7%的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得說(shuō)。購(gòu)賣(mài)雙方雖然是購(gòu)賣(mài)房屋，但卻通過(guò)辦理予手續(xù)來(lái)實(shí)現(xiàn)交易過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)名。因辦理房屋予手續(xù)只需交房屋評(píng)估價(jià)的3%的契稅和評(píng)估價(jià)2%的公證費(fèi)，合共約房?jī)r(jià)的5%左右，一來(lái)一回省了1.5-2%的稅費(fèi)?！　?
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)　通過(guò)予來(lái)實(shí)現(xiàn)避稅，其實(shí)業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)很大。因?yàn)槿绻麡I(yè)主辦理了予過(guò)戶(hù)以后，購(gòu)家尚未繳清款項(xiàng)，有可能以業(yè)主是予房屋而不交尾款。而且，通過(guò)予來(lái)辦理交易，一旦房屋交易出現(xiàn)問(wèn)題，雙方簽署的購(gòu)賣(mài)合同是無(wú)效的，難以保障購(gòu)賣(mài)雙方權(quán)益。　　
　　險(xiǎn)招：拿著業(yè)主的預(yù)售合同辦公證　　
　　危險(xiǎn)級(jí)數(shù)：10級(jí)
　　操作方法　購(gòu)賣(mài)雙方和中介先簽一份三方合同，并辦理一份公證，簽合同時(shí)購(gòu)家先付大部分的樓款，業(yè)主可以把房屋交給購(gòu)住，并把預(yù)售合同等資料交給購(gòu)家保管，待房產(chǎn)證辦下來(lái)后再辦理交易轉(zhuǎn)名手續(xù)，辦完手續(xù)后購(gòu)家付尾款?！　?
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該操作辦法是預(yù)售房二手購(gòu)賣(mài)中風(fēng)險(xiǎn)的一種。陳敏表示，在預(yù)售房二手購(gòu)賣(mài)中，購(gòu)家拿著業(yè)主的預(yù)售合同作用也是不大的，因?yàn)闃I(yè)主只需找一家報(bào)紙登載預(yù)售合同遺失聲明，再向房管局辦理預(yù)售合同遺失補(bǔ)領(lǐng)，而購(gòu)家不一定能看到報(bào)紙所刊登的遺失聲明，當(dāng)業(yè)主辦理預(yù)售合同遺失補(bǔ)領(lǐng)后，原預(yù)售合同作廢了，業(yè)主更可以瞞著購(gòu)家進(jìn)行新的二手房購(gòu)賣(mài)交易，把房子賣(mài)給第三方。那時(shí)候，房屋的產(chǎn)權(quán)屬于了第三方購(gòu)家，而業(yè)主又極有可能從此消失，舊購(gòu)家極有可能房屋和錢(qián)財(cái)兩空?！　?
　　險(xiǎn)招：加快房產(chǎn)證辦證速度實(shí)現(xiàn)交易
　　操作方法　購(gòu)家只要交幾千元給中介人員“疏通”可“加急”辦理房產(chǎn)證，辦證后可以迅速購(gòu)賣(mài)房屋。這并非房管局有“加急”辦證的服務(wù)，而是通過(guò)樓盤(pán)辦證人員來(lái)“加急”辦理房產(chǎn)證手續(xù)。對(duì)于一些大型樓盤(pán)，房產(chǎn)證辦證是分期分批辦理的，只要樓宇都進(jìn)行了大確權(quán)，辦證人員就有辦法把部分單元的房產(chǎn)證辦證手續(xù)提前，實(shí)現(xiàn)“加急”辦證?！　?
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)　有開(kāi)發(fā)商表示，該種操作方法僅是極個(gè)別樓盤(pán)才能做到，因?yàn)榇笮蜆潜P(pán)分期辦理房產(chǎn)證，他們的樓宇大確權(quán)也是分期辦理的。提前辦理業(yè)主的房產(chǎn)證必須以樓宇完成了大確權(quán)為基礎(chǔ)，所以只有當(dāng)兩期樓宇都辦理了大確權(quán)后才能實(shí)現(xiàn)提前。另外也有一種可能是，大型樓盤(pán)同一期樓宇有上千套單位辦理房產(chǎn)證，辦證人員對(duì)其分批辦理，因此在同一期單位中提前辦理個(gè)別房屋的房產(chǎn)證，一般只能提前兩三個(gè)月時(shí)間?！　?
　　該種操作方法是辦證人員的違規(guī)操作，損害同期辦房產(chǎn)證業(yè)主的利益，開(kāi)發(fā)商禁止辦證人員如此操作。因此，該種操作有極大的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主極有可能付了錢(qián)無(wú)法實(shí)現(xiàn)提前辦證，白白受騙?！　?
　　險(xiǎn)招：合同交給中介公司作擔(dān)保　　
　　危險(xiǎn)級(jí)數(shù)：9級(jí)
　　操作方法　近日，梁伯不聽(tīng)兒子的勸告，通過(guò)中介公司購(gòu)購(gòu)了海珠區(qū)某樓盤(pán)的一套二手預(yù)售房。該套房屋要在明年年中才能拿到房產(chǎn)證，但梁伯非常喜歡該套單位，業(yè)主叫價(jià)也不高，而且，在簽合同時(shí)，中介公司還從中作了擔(dān)保，并要求業(yè)主把原一手樓購(gòu)賣(mài)合同交給中介公司保管，表示如果取得房產(chǎn)證后無(wú)法辦理交易手續(xù)，中介公司將承擔(dān)部分責(zé)任。因此，梁伯欣然簽了合同購(gòu)房?！　?
　　據(jù)了解，該種由中介公司作擔(dān)保的預(yù)售房二手購(gòu)賣(mài)常出現(xiàn)在一些小中介公司里，他們往往為了取得利益而不惜冒風(fēng)險(xiǎn)?！　?
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)　某大中介公司有關(guān)人士表示，雖然中介公司愿意作交易的擔(dān)保，但實(shí)際上購(gòu)家購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)還是很大。因?yàn)樵摲N操作只會(huì)在小中介公司里出現(xiàn)，大型中介公司一定不愿意作出此種擔(dān)保。如果一旦交易出現(xiàn)問(wèn)題，小中介公司是否真的愿意賠償幾十萬(wàn)元的損失呢？那時(shí)候，極有可能業(yè)主連同中介公司都會(huì)失蹤，受損的仍然是購(gòu)家?！　?
　　險(xiǎn)招：先租房后購(gòu)房租金抵扣房?jī)r(jià)
　　危險(xiǎn)級(jí)數(shù)：9級(jí)
　　操作方法　近期，廣州預(yù)售房二手購(gòu)賣(mài)還出現(xiàn)了一種先租后購(gòu)的操作辦法。呂小姐上月通過(guò)中介看中了一套剛交樓的預(yù)售房，售價(jià)40萬(wàn)元。因?yàn)樵撎追可形慈〉梅慨a(chǎn)證，呂小姐要求實(shí)行一種先租后購(gòu)的操作辦法。大家約定購(gòu)賣(mài)房屋的總價(jià)依然是40萬(wàn)元，但在取得房產(chǎn)證之前都是租住該房屋，每月租金與該房子的租價(jià)相當(dāng)，為2000元。大家更約定把這些租金抵銷(xiāo)在以后須付的房款里。另外，業(yè)主也要求呂小姐先交6個(gè)月租金作為抵押金，確保未來(lái)交易的進(jìn)行。打個(gè)比方，如果1年后取得房產(chǎn)證辦理交易過(guò)戶(hù)，那么之前所交的2.4萬(wàn)元租金和1.2萬(wàn)元的抵押金全部抵作房款，即呂小姐還須交36.4萬(wàn)元的房款給業(yè)主?！　?
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)　滿堂紅法律服務(wù)部李玲表示，該操作辦法雖然對(duì)雙方都較有保證，但因?yàn)槠湎喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法辦理交易過(guò)戶(hù)，購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)并不是購(gòu)家的，未來(lái)購(gòu)賣(mài)兩方無(wú)論哪一方反悔都會(huì)造成糾紛?！　?
　　例如，1年后房屋獲得房產(chǎn)證時(shí)，如果樓宇跌價(jià)了，購(gòu)家發(fā)現(xiàn)自己即使賠償了半年租金和抵押金，對(duì)購(gòu)購(gòu)另外一套房還是便宜的，購(gòu)家將不愿意繼續(xù)交易。而業(yè)主的新房子不僅給了別人住，又無(wú)法按照1年前的售價(jià)賣(mài)房?！　?
　　如果樓宇漲了價(jià)，業(yè)主也可以認(rèn)為購(gòu)家只是租用房屋，雖然租客有先購(gòu)購(gòu)物業(yè)的權(quán)利，但業(yè)主可以反悔要求購(gòu)家以更高的價(jià)格購(gòu)購(gòu)該套單位，否則就要轉(zhuǎn)賣(mài)給別人。

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