2006年春節(jié)剛過，郭延(化名)便掂量著將手中空置的一套二手房售出。郭延的這個念頭來自媒體關(guān)于廣州二手房2005年年底天河海珠區(qū)成交價上漲的新聞。2005年對于房產(chǎn)來說，可以說是政策年，意在壓制漲幅過大的房價，郭延看著這個趨勢，擔心2006年國家又將出臺打擊炒房政策，再加上現(xiàn)在的二手房均價水平已經(jīng)到達他自己的滿意水平，便想將位于天河東的這套房子賣出。

　　說到賣房，郭延對于該如何給該房子定價售出依舊模糊不清，若把價格抬得過高了，怕鮮有人問津，但若估價過低那豈不是賺少了？郭延也想過交由房產(chǎn)中介將物業(yè)售出，但是一些不法中介勾結(jié)購主故意壓價的做法令郭延不敢調(diào)以輕心。如何評估該房產(chǎn)的價格，這成了郭延頭痛的問題。要解決定價問題，郭延覺得還需自己廣泛收集資料。在大量收集賣房知識的過程中，郭延發(fā)現(xiàn)了這么個"土法子"：用房屋各個細節(jié)的價值比例對房產(chǎn)均價進行"加減乘除"。

　　該房子是郭延在1997年購入的，當時正值廣州房價的高峰期，購入價為82萬，本打算趁著樓市的熱潮賺上三五斗。無奈在房子購入的年廣州房價便走向"下坡路"，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的沒有達到，該房子一直作為出租用途。

　　要拿回9年前的價格那并不可能，但由于該二手房位于天河東，附近有省小學體育東小學、省一級中學華南師范大學附屬中學等，并且交通便利，生活配套也極為成熟，該商圈的商品房均價約為8000元/平方米。該地段房屋的保值能力還算比較強，郭延預計此時賣出該房依舊能比廣州二手房均價來得高。

　　頭先該計算的是該物業(yè)的折舊費。房子一建好便進入了折舊期，每年折舊2%，一共折舊五十年，郭延的房子至今有9年樓齡，這樣算下來，折舊的金額問為：8000元×2%×9年＝1440元。

　　9年前的戶型與現(xiàn)在新房的戶型相比明顯欠缺了合理性，郭延的這套房子陽臺、廚房和衛(wèi)生間都比較小，這也是美中不足之處。由于房屋的功能比較新商品房的低，在這點上得扣去10%，則為8000×10%＝800元。

　　郭延的物業(yè)所在樓房一共9層，該房子在頂層，但帶有電梯。一般按市場上的二手房估價，頂層的房子要再折價5%，則為8000元×5%＝400元。但現(xiàn)在廣州市面上帶電梯的二手房要比同質(zhì)量下的二手房貴500元-2000元左右，郭延的這套房子是屬于兩梯八戶，所以保守估價應該在折舊后添上500元左右。

　　當時郭延在選擇該房子的時候，由于南向房屋的窗戶是朝著馬路，這樣噪音和灰塵比較大，但朝小區(qū)內(nèi)的房屋是東西朝向，雖然日照比較強烈，但是郭延考慮到居住的舒適性和安靜便選擇了東西朝向的單元，但在二手房估價時，沒有南向開窗的房子需扣減5%的價格，則扣除了8000×5%＝400元。

　　天河區(qū)可以說是僅次于越秀區(qū)(包括東山區(qū))的教育強區(qū)，強勢的教育實力為天河的樓價增添了不少保值的元素，郭延當時選擇該物業(yè)的時候也考慮到此因素。由于該房屋位于中小 域，便應該加上15%的價值，則為：8000元×15%＝1200元。

　　但是二手房購賣也需考慮到購家的心理因素，由于習慣性因素，對于購舊房需折舊8%左右，因為在此基礎上，該物業(yè)還需折價：8000×8%＝640元。

　　該物業(yè)有小區(qū)配置，并且樓下有保安，從這點上看便無需再從物業(yè)管理方面折舊了。郭延這么一粗略計算，大約現(xiàn)在該套房屋的價格為：

　　8000元-1440元-800元-400元＋500-400元＋1200元-640元＝6020元/平方米。

　　但是，郭延也明白，在二手房交易時，由于購賣雙方的角度和心態(tài)各異，作為賣方總會拿同地區(qū)商品房的房價來類比，開價與商品房差價不大；而購方總強調(diào)一個"舊"字，結(jié)果往往是購賣雙方提出的價格相差懸殊，成交存在問題。再者，再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。

　　而在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境若遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。按照這些計算公式算出來的，也只能當成市場指導價，較終樓價的定位還需從上述這些社會環(huán)境和自然環(huán)境等因素考慮。

　　但是，站在市場的角度，以房屋的市場價值為基礎，以供求關(guān)系為參考，具體分析測算，二手房的價格還是有規(guī)律可循的，郭延的計算方法便是二手房的較基本估計。想將手中二手房放盤的你，或者也可以參照上述的方法計算下你的物業(yè)值幾何。

項目

樓齡折舊

屋內(nèi)結(jié)構(gòu)

樓層

朝向

教育區(qū)域

電梯

小區(qū)配套

物業(yè)管理

購家心理

比例

每年－2%

房屋功能低－10%

頂樓－5%，次底層與次頂層－3%，中間層＋3%

朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則－5%

有中小學＋15%

有電梯的二手房相對同質(zhì)量樓盤多500－2000元/平方米

無小區(qū)配套則－5%

無物業(yè)管理則－5%

舊房－8%

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