個案操作：某樓盤推出頭付10%，在正式簽合同之前，先訂三方協(xié)議，由購房者向?qū)I(yè)投資公司借貸一筆相當(dāng)于樓價(jià)20%的款項(xiàng)，再去辦七成按揭。

　　專家提醒：從表面上來看，降低了頭付款，可幫助一時手頭現(xiàn)金不多，但有購房需要的購房者。當(dāng)樓市不景氣時，大多數(shù)房產(chǎn)商都會推出“降低頭付”的營銷策略。但嚴(yán)格來講，銀行要求購房者有一定自由資金(比如不低于30%)才愿意貸款。降低頭付的做法會使銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，因此，銀行將會對購房者的資信要求比較苛刻，有可能會出現(xiàn)購房者獲得的貸款不足。因此，購房者在與開發(fā)商簽訂房屋購賣合同時，應(yīng)當(dāng)注明一旦貸款不足的處理方式。

　　陷阱2 返還差價(jià)

　　個案操作：某開發(fā)商承諾，在某時段購購某樓盤，以后若此樓盤價(jià)格下滑，愿向購房者以現(xiàn)金返還差價(jià)損失。

　　專家提醒：房產(chǎn)商的這些承諾并不意味著購房者無風(fēng)險(xiǎn)了。在簽合同時應(yīng)從三方面考慮：頭先注意是否將“返還差價(jià)”等承諾寫進(jìn)了合同，如沒有明確約定，應(yīng)意識到這沒有法律效力。二是若將承諾寫進(jìn)合同，在以后的操作中仍會存在問題，如差價(jià)損失以何標(biāo)準(zhǔn)來確定？同一時期的樓盤會存在不同位置不同價(jià)格等方面的區(qū)別，其市場價(jià)值的定位會隨著時間而發(fā)生變化，差價(jià)損失的計(jì)算依據(jù)又是什么？三是差價(jià)損失的計(jì)算期限有無時間限制？若沒有，這對開發(fā)商的約束力度會大大降低。若有，由于市場千變?nèi)f化，會產(chǎn)生許多不確定因素，是否會得到法院的支持也是不確定因素。

　　陷阱3 無理由退房

　　個案操作：某開發(fā)商表示，兩年內(nèi)購房者如要退房，公司將提供原價(jià)退房或差價(jià)補(bǔ)足兩種選擇。退房時，購房者的房款還將獲得一定的年利率。

　　專家提醒：對于購房者來講，“無理由退房”風(fēng)險(xiǎn)與利益同在。頭先，交房與退房時間都是開發(fā)商定的，購房者從時間差上喪失了自由。其次，購房者付款多為銀行按揭，若還款期間退房，對銀行來講，購房者的抵押借款合同如何繼續(xù)履行或終止？相關(guān)的稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)的支出如何退還？若退房時，房屋已交付，裝修費(fèi)、契稅等費(fèi)用誰承擔(dān)？此外退房中，審核或批準(zhǔn)在時間上的主動權(quán)都在開發(fā)商，這給“無理由退房”加上了個“有理由”的時間。而且在退房期間，房市的漲跌、開發(fā)商經(jīng)營狀況均影響開發(fā)商承兌情況。第三，若簽這樣的合同，購房人的房款支付后應(yīng)專門匯入開發(fā)商在銀行單獨(dú)設(shè)立的賬戶，該資金專門用于擔(dān)保兩年后退房時房款和利息的支付。而在兩年內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)動用這筆資金，并且，開發(fā)商還應(yīng)向該賬戶事先存入相應(yīng)房款的利息。第四，在退房程序上，開發(fā)商應(yīng)在約定的期限內(nèi)退還房款及利息。

　　陷阱4 延期付款

　　個案操作：一個豪華樓盤的開發(fā)商，提出購房者只要先支付30%的頭付款，余下的款項(xiàng)待交房時再付清。

　　專家提醒：這種促銷策略降低了購房者付款的財(cái)務(wù)成本，但這類房屋的余款如果購房者是基于銀行貸款的話，建議購房者在與開發(fā)商簽約時，應(yīng)當(dāng)確定銀行同意兩年后給予足額銀行貸款。因?yàn)槟壳般y行貸款政策也是經(jīng)常變化的，若房產(chǎn)開發(fā)商交房時購房者銀行貸款不足，購賣雙方之間勢必會引起糾紛。另外，還需要提醒的是，應(yīng)當(dāng)在支付頭付后立即辦理商品房的預(yù)告登記，以保護(hù)自己的權(quán)益。

　　陷阱5 購房保價(jià)

　　個案操作：某樓盤推出購房保價(jià)，承諾客戶在區(qū)域平均房價(jià)下跌時給予差額補(bǔ)償。

　　專家提醒：按照這個承諾，消費(fèi)者購房后一定期間內(nèi)，若房價(jià)下跌開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)償差額，但怎么補(bǔ)法？購房人說房價(jià)每平方米下跌了1000元，而開發(fā)商不認(rèn)可又怎么辦？且房價(jià)以哪天為準(zhǔn)？萬一哪天房子有質(zhì)量問題或者開發(fā)商遲延交房，購房人要求退房，那么該按什么價(jià)格進(jìn)行退款和賠償呢？專家建議，若參與購房保價(jià)，一要明確“區(qū)域平均價(jià)格”的范圍、時間節(jié)點(diǎn)和確定主體；二要明確開發(fā)商補(bǔ)差的時間和違約責(zé)任；三要明確開發(fā)商在合同中違反交房義務(wù)情形下的賠償責(zé)任的計(jì)算基數(shù)，是合同約定的房價(jià)還是已經(jīng)扣除補(bǔ)償差額后的房價(jià)；四要開發(fā)商較好有一筆資金，作為補(bǔ)差資金來源的擔(dān)保。

　　陷阱6 保樓金

　　個案操作：某套房屋賣100萬元，承諾每年以10%-12%的保樓金給購房者。另如某開發(fā)商承諾購購某商鋪后，即總商鋪款27%的養(yǎng)鋪金。

　　專家提醒：“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”其實(shí)均為價(jià)格打折或售后返利的形式變化而已。目前，有的開發(fā)商承諾購房者購購后立即支付，有的則答應(yīng)分期支付共兩種形式，在現(xiàn)實(shí)中以后者居多。如果開發(fā)商承諾的“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”不是立即一次性支付的話，要充分考慮開發(fā)商的履約能力以及是否有強(qiáng)有力的擔(dān)保，事實(shí)上售后返利由于開發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)承諾的案例比比皆是。

　　陷阱7 返稅購房

　　個案操作：開發(fā)商承諾，如購購140平方米以上的戶型，只須繳納2%的契稅，上調(diào)的契稅可以在房價(jià)中返還。

　　專家提醒：根據(jù)有關(guān)政策，140平方米以上房屋屬于非普通住宅，購購非普通住宅的風(fēng)險(xiǎn)并非僅僅體現(xiàn)在次購房契稅上，今后可能開征的保有稅(如物業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓稅、土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅等)均可因?yàn)槭琴徺徚朔瞧胀ㄗ≌鴮^(qū)別對待，故這個承諾對今后來講，不確定因素較多，風(fēng)險(xiǎn)也較大，購房者對此應(yīng)作好充分的思想準(zhǔn)備。

　　陷阱8 購房車

　　個案操作：某開發(fā)商承諾，凡購購某別墅，即購房者某品牌轎車一輛，還附帶牌照。

　　專家提醒：“購房車”是個美麗的陷阱，若雙方約定不明極易產(chǎn)生糾紛。某市2005年5月黃金周期間，某先生看到某處“購別墅寶馬”后激起消費(fèi)沖動，草草地在訂購協(xié)議上簽了名，并支付了10萬元定金。之后他發(fā)現(xiàn)協(xié)議有問題，條款稱“寶馬車具體見預(yù)售合同補(bǔ)充條款”，他根本沒看過預(yù)售合同。天，某先生趕到售樓處看了預(yù)售合同，才知道這條件是“所寶馬車型號待定，交付地點(diǎn)由甲方指定，交付時間為甲方交房后一年內(nèi)且乙方付清全部房款、一年物業(yè)費(fèi)及車輛購置稅費(fèi)……”某先生后悔不及，后經(jīng)朋友幫忙，才與開發(fā)商達(dá)成退回5萬元定金的和解協(xié)議。

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