招：認購時間看長短

　　大部分樓盤上市之前都有一個內部認購階段。所謂內部認購，是指期房項目在尚未獲得預售許可證的情況下，先行對樓盤進行購購資格的認證，這種認證的方式同經(jīng)濟適用房的“倒號”類似，雖然曾被主管機關明令禁止，但至今仍十分流行。

　　從內部認購判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。購房人可以根據(jù)內部認購時間長短和認購期所結識的客戶之間的信息交流進行判斷。一般情況下樓盤項目的內部認購時間越短，造“假熱銷”的可能性越大。從2004年北京市場的情況來看，上市樓盤內部認購的時間有逐漸縮短之勢，三天、兩天，個別項目甚至只有。

　　如果一個新樓盤經(jīng)過較長時間內部認購，就會相對有較多數(shù)量的客戶積累。這種情況下，想購房的人可以通過網(wǎng)上社區(qū)準業(yè)主論壇了解項目的詳細情況，特別是其它準客戶對樓盤的評價反映，從中即可了解到大部分購家對該樓盤的興趣程度。

　　對于內部認購時間較短的樓盤來說，判斷是否熱銷則有很深的學問。市場上經(jīng)?？梢钥吹剑瑑炔空J購時間越短的樓盤，排隊的人越多，樓盤好像更熱銷。這其中多數(shù)有詐。除非性價比極突出，或位置的獨特性吸引力，否則排隊者中一定有相當部分是“托兒”。

　　招：莫中“雇托炒房”計

　　新盤雇“托兒”炒人氣，制造“假熱銷”現(xiàn)象已經(jīng)很普遍。即便是一些確實熱銷的樓盤，雇“托兒”的現(xiàn)象也很常見。

　　當你辛辛苦苦地起了個大早兒，趕來排隊，也確實排在了認購隊伍的前列，但卻被告訴房號已經(jīng)被認購完了，這時你千萬要留神，因為你不僅遇上了假熱銷，還可能遇上了“雇托炒樓”的開發(fā)商。

　　“雇托炒樓”現(xiàn)象絕非偶然。從早期的外銷房，到之后的一些高端住宅以及近期的小戶型樓盤，炒房已是太普遍不過的現(xiàn)象。開發(fā)商在內部認購或者是銷售階段，先期給予“托兒”們認購權，而后迫使真正的購房人花更高的價錢從“托兒”的手中購回認購權或房屋，而價格高出的部分將由開發(fā)商和“托兒”們按照一定的比例進行分成。

　　實質上，“雇托炒樓”同樣是營造稀缺房源的一種手段，只不過其目的不僅在于營造一個熱銷的假象，更要制造出“樓盤遭到”的局面，這不僅有利于開發(fā)商獲得更高的利潤，而且還會給購房人造成相當程度的心理壓力，使其做出非理性的判斷和購購決策，從而使開發(fā)商有機可乘。

　　當你發(fā)現(xiàn)來得很早，而“房號”或“房子”卻已經(jīng)被他人“一空”了之后，接下來的情況一定是這樣的：售樓人員會告訴你，你想要的戶型或者朝向的房子已經(jīng)被別人認購了，不過，如果你真的想要的話，還是有商量的余地，當然一定是要付出更高的價格。遇到這樣的情況，一定要冷靜，建議你千萬不要草率做出決斷。

　　第三招：電話預約斷真假

　　通過售樓處穿梭不停的人流來營造“熱銷”的氣氛，是開發(fā)商在樓盤開盤后經(jīng)常使用的手段。當然，我們不能說所有“人多”的售樓處都是造假，不過，你可以通過一個簡單的手段來識別售樓處熱銷的真假——電話預約。

　　你可以撥打某一項目售樓處的電話，向售樓人員提出某去看房，如果對方爽快地答應，那么應該沒什么問題。如果售樓人員沒能答應你的預約，而是希望你在某一特定的日子去售樓處看房，那么，你該留神了，這可能是樓盤銷售的現(xiàn)場控制。

　　銷售現(xiàn)場控制是樓盤銷售較為重要的一部分，與內部認購制造“假熱銷”的原理相同，開發(fā)商希望把看房的人都集中在某，這樣，售樓處的人流就會呈現(xiàn)“川流不息”的情況，所有來現(xiàn)場看房的人都會認為這個樓盤正在熱銷當中，自己要抓緊購購，這種心情一定會影響你理性的購房決策，從而再次把機會留給了開發(fā)商。孰不知，在一周之內，開發(fā)商只在或兩天對外接待購家看房，如果你著急購了，則中了開發(fā)商現(xiàn)場控制的計策。

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