對于投資者來說，年末既是他們結(jié)算一年，又是調(diào)整來年投資計劃的時候?？傮w上，在這幾年股市低迷，國庫券、基金市場收益不好確定的情況下，房地產(chǎn)市場價格卻節(jié)節(jié)攀升，給了投資者很大的信心。對于投資者而言，選擇在哪投資，采取何種方式能提高投資收益率等，都是較為關(guān)心的問題。因此，在新的一個投資年到來之際，我們特別向中原地產(chǎn)專業(yè)研究人士進行了咨詢，通過對房地產(chǎn)投資市場，以及對影響投資收益率的各項要素進行分析，總結(jié)了投資者在投資過程中提高投資收益率需要遵循的三大原則。

原則一：交通便利、商務(wù)氛圍濃厚的地段是提高房屋投資價值的重要因素。

房地產(chǎn)投資收益的主要來源是靠出租房屋收取租金來獲益。而房屋在不同區(qū)域、不同地段其租價相差甚遠。因此，對于投資小戶型的消費者來說，其房屋位置的選擇就顯得尤為重要。在目前北京房地產(chǎn)租賃市場上，較為活躍的地段為商圈周邊如中關(guān)村商圈、亞奧商圈、金融街商圈、ＣＢＤ商圈等；**沿線如１號線、２號線；各大高等學(xué)校周邊，這些地段有著不同的特點，租金較高且比較平穩(wěn)，率有保證。

經(jīng)典商圈——

京城幾大商圈內(nèi)商務(wù)辦公氛圍濃厚，聚集眾多的上班一族，且以年輕一代為主，工作生活壓力較大，大部分人會選擇在工作地周邊租用房屋住，相應(yīng)租賃客源穩(wěn)定且租金承受能力強，投資者收益也有保障。

**沿線——

**沿線房屋租賃市場一直非?；钴S，其主要原因就是交通便利，縮短了居住地與工作地的通勤時間，減少了消費者上班途中的勞累。因此，其租賃價格也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有漲的趨勢。如萬壽路**附近的一居室約在１０００－１２００元／月之間，二居室價格約在１５００－１８００元／月之間，三居室價格約在２０００－２５００元／月之間。

高校附近——

高校附近的二手房租賃市場一直表現(xiàn)良好，再加之今年教育局對“嚴(yán)禁學(xué)生在校外租房”的禁令解禁，許多學(xué)生為了得到更多的自由支配時間和改善居住質(zhì)量而到校外租住房屋，客戶量增加。

另外，有大部分畢業(yè)生由于對學(xué)校周邊環(huán)境較為熟悉，有很強的地域情結(jié)，他們普遍選擇在學(xué)校附近租用房屋。同時，考研、培訓(xùn)人群的增多，都在一定程度上活躍了學(xué)校周邊的房屋租賃市場，需求量的增加也提高房屋的租賃價格。目前學(xué)院路附近的一居室價格在１２００－１５００元／月之間，二居室價格在１６００－２０００元／月之間，三居室價格在２２００－２６００元之間。

原則二：認準(zhǔn)房屋租賃目標(biāo)群體，采取有針對性措施來提高租金回報。

在房屋租賃市場，租金價格的高低雖與地理位置有直接的關(guān)系，但其室內(nèi)配套設(shè)施與租賃群體的成功對位也是提高租金的一個重要因素。因此，中原地產(chǎn)專業(yè)研究人士建議業(yè)主在出租房屋時對其房屋的租賃人群作以準(zhǔn)確定位，然后采取有針對性措施對房屋進行裝飾，以起到畫龍點睛的作用，相應(yīng)的租金也會提高一部分。

如ＣＢＤ區(qū)域商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚且區(qū)域生活配套設(shè)施齊全，該地區(qū)租賃群體主要是中外企業(yè)的年輕白領(lǐng)，他們大多數(shù)追求潮流、相對較時尚些。因此，對于這部分租賃人群來說，提高租金上漲的一個重要推動力量就是對其室內(nèi)裝修采取有針對性措施。

頭先，生活必備用品要全。如空調(diào)、微波爐、洗衣機、電視機等生活配套設(shè)施。

其次，針對該區(qū)域租賃人群的喜好特征，在裝修設(shè)計中不妨大膽加入一些鮮明的色彩，并配以各種小飾品，使整個裝修風(fēng)格以時尚為主。這樣，房屋租賃價格至少上漲５０－１００元／月。

目前該地區(qū)已購公房出租一居室１３００－１６００元／月，二居室１７００－２２００ 元／月，三居室２２００－２７００元／月。

原則三：貸款需求者，可提高頭付，減少利息支出來提高回報率。

投資者在購房時較為關(guān)注的一個問題就是率。而率的高低不僅與收入有關(guān)還與支出有很大關(guān)系。同樣的租金收入水平，支出多的肯定收益率稍低。

目前由于房地產(chǎn)價格較高，消費者一次性購購房屋的可能性不是很大，很多人都是通過銀行按揭貸款來購購房屋。只要有貸款這就涉及到銀行利息問題，況且目前銀行利率已進入一個動態(tài)階段，未來還有加息的可能，這也就意味著若消費者通過銀行貸款購房的利息支出成本還會增加，成本的增加勢必會影響房屋的投資收益率。

因此中原地產(chǎn)專業(yè)研究人士建議貸款購房投資者，為了提高投資收益率可通過提高頭付的方式來減少支出提高其回報率。

舉例說明：

以劉先生為例，他以４５萬元在ＣＢＤ附近購購一套房屋，建筑面積５０平方米，物業(yè)費２元／平方米·月，供暖費１９元／平方米，該套房屋出租的租金為２８００元／月。

劉先生購房需交納契稅６７５０元，印花稅２２５元。

假設(shè)一：劉先生頭付１４萬元，月供２５３４．２７元

則年率＝（月租金×１２—物業(yè)費—供暖費）／頭付款＋契稅＋印花稅＋按揭款＝（２８００×１２—１２００—９５０）／（１４００００＋６７５０＋２２５＋４５６１６８．６）＝５．２％

假設(shè)二：劉先生頭付１８萬元，月供２２０７．２７元

則年率＝（月租金×１２—物業(yè)費—供暖費）／頭付款＋契稅＋印花稅＋按揭款＝（２８００×１２—１２００—９５０）／（１８００００＋６７５０＋２２５＋３９７３０８．６）＝５．４％

通過上面計算可以看出，隨著支出頭付的不斷增多，其相應(yīng)的利息支出額減少，年率則不斷上升。

小提示

建議消費者在投資購房過程中除了把握專業(yè)人士總結(jié)的三大原則外，也不可一成不變。投資者需要時刻關(guān)注京城投資區(qū)域的變化，畢竟影響區(qū)域發(fā)展的元素在不斷變化。投資者只有緊跟市場變化，對自己的投資行為實行動態(tài)管理，這樣才能保證投資收益率為較高。

相關(guān)鏈接

年輕人購房

四點出發(fā)

現(xiàn)在，年輕人在購房人群的結(jié)構(gòu)中已經(jīng)占了相當(dāng)大的比例。年輕人購房已經(jīng)不僅僅是為滿足居住需要，也已經(jīng)成為展示自身能力、積極上進的表現(xiàn)。但年輕人社會經(jīng)驗、經(jīng)濟能力有限，具體操作購房這種個人經(jīng)濟生活中的大事，還是要三思而后行。那么，年輕人在購房過程，有哪些是需要從重把握的呢？

總價不要太高

購豪宅是很多年輕人的夢想，但現(xiàn)實中除了少數(shù)家底豐厚或能力超強的年輕人外，購高端住宅對于年輕人來說還只是個夢。有年輕人認為，有了頭付就把房子標(biāo)準(zhǔn)提高一點，大不了還貸時累一點。其實問題不是那么簡單，總價高的房子不僅頭付需要籌集一把數(shù)額不小的資金，后期的還款壓力也很大。這樣的情況一年、兩年或許還可以維持，如果超過五年，不僅個人身心疲憊，而且一旦工作發(fā)生變故，還貸就有了風(fēng)險。

交通要便利

年輕人手頭積蓄少，可以稍微把住所弄得偏一點，用距離來換取居住質(zhì)量。這就要求他們的住所較好交通方便。比如靠近車站的，較好有直達單位的公交車。這樣才不至于每天為準(zhǔn)點上班，而把自己累得不行了。

購物要方便

周邊要具備一定的商業(yè)配套設(shè)施。一來年輕人喜歡購物、娛樂；二來這樣生活方便，可以提高效率和生活質(zhì)量。

考慮停車位

假如年輕人有一定經(jīng)濟實力，購?fù)攴孔淤Y金還有一塊富余，同時工作進展又比較樂觀的話，就可以提前考慮購購車位的問題。因為，對于這樣的年輕人來說，擁有坐擁車并不是一件遙遠的事，而目前車位價格走高也是一種趨勢，可以預(yù)先做一個這樣的準(zhǔn)備。

　　　　　(作者：仰靜)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！