所謂 Townhouse一般指聯(lián)排住宅，有天有地，有自己的院子和車庫。它是二戰(zhàn)后英國發(fā)展新城鎮(zhèn)時期出現(xiàn)的住宅，現(xiàn)在歐洲國家非常普及。其由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150平方米～200平方米左右 “離自然不遠、離紅塵很近”，一語道破Townhouse的精彩實質(zhì)：離城不遠，交通便捷。

　　Townhouse的另一種叫法是經(jīng)濟別墅，雖不浪漫，但卻也說到了本質(zhì)。即Townhouse是個中庸的產(chǎn)品，比別墅（用地、面積、價款）經(jīng)濟，但又滿足了人們腳踏自己土地，頭頂一方天的需要。生來為中間準備。

　　Townhouse的魅力就在于它同時滿足了人們的庭院情節(jié)和街坊交往的需要。中國人具有濃烈的土地情節(jié)，希望擁有專屬于自己的一片土地和天空，又特別希望保持良好的鄰里關(guān)系。Townhouse具有獨立的庭院，這使它與一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其幾戶甚至十幾戶聯(lián)排的布局使得鄰里接觸趨于頻繁，這又是獨棟別墅所不具備的。因此，從生活方式來看，Townhouse是結(jié)合了別墅和公寓優(yōu)點的生活形態(tài)。

　　從硬件條件來看， Townhouse也是介于別墅和公寓之間的產(chǎn)品。別墅因其低密度、低容積率，坐擁花園占地很大，價格昂貴，被視為住宅發(fā)展的先進方向；城市公寓的特點則是高密度、高容積率。Townhouse在建筑密度、容積率等方面正好界于二者之間，既屬于城市范疇又不在市區(qū)，既滿足了人們親近自然、實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，要求密度較低，但又遠比別墅集約，一般容積率控制在0．6—0．8之間。

　　Townhouse要求具備比較嚴格的先天條件。從國外及北京、上海、廣州等城市　　　　Townhouse發(fā)展經(jīng)驗來看，開發(fā)Townhouse一般應具備以下十大條件：

　　地段：應在城市邊緣地帶，距市 15—30時辰車程。

　　交通：社區(qū)周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡，鄰近高速公路或城市快速路。

　　環(huán)境：強調(diào)社區(qū)環(huán)境、更強調(diào)項目周邊的自然景觀。

　　規(guī)模：容積率應在 0.8以內(nèi)，規(guī)模要在15萬平方米以上。

　　規(guī)劃：要有異域風情，同時還需同自然環(huán)境結(jié)合。

　　建筑：有天有地有庭院，還要有車位，同時外觀還要吸引人。

　　配套：齊全完善，教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑缺一不可。

　　價格：單套不可超過 150萬。

　　服務：優(yōu)質(zhì)、，較好是管家服務。

　　社區(qū)文化：要營造出高雅的文化氛圍和充滿鄰里親情的居住氛圍。

二、深圳 Townhouse發(fā)展情況

　　從 2001年深圳推出個Townhouse項目——“萬科四季花城”以來，Townhouse開發(fā)的規(guī)模、品質(zhì)和價格都獲得了長足的發(fā)展，市場認同度很高。

　　2001年5月，萬科四季花城剛推出其“面向平民”Townhouse的時候，曾引起業(yè)界關(guān)于Townhouse的爭議，但物以稀為貴的市場規(guī)律，照樣使得萬科四季花城的“Townhouse”旺銷勢頭不減。隨后，中海怡翠山莊以一篇《發(fā)現(xiàn)深圳Townhouse》再次吸引市場的眼睛關(guān)注其“排屋”類Townhouse的概念，同樣引得全城市民爭睹為快，其70-100萬總價的優(yōu)勢，很快在市場中形成熱銷勢頭。由于處于試探市場的階段，2001年Townhouse供應量比較小，且由于集中在關(guān)外，均價也相對較低。

　　隨著 2002年深圳個純Townhouse的項目——硅谷別墅二期“城市山谷”正式推出，Townhouse正式進軍關(guān)內(nèi)，且供應量猛增到300套左右。而水榭花都和純水岸的閃亮登場似乎預示著高品質(zhì)Townhouse時代的真正到來，水榭花都24套和純水岸86套Townhouse雖然也是作為大型住宅項目中的一部分，但是無論是樓盤品質(zhì)、價格及居住的環(huán)境都可同大多數(shù)別墅項目相媲美，因此也受到了市場良好的反應。

　　2003年繼續(xù)2002年的熱鬧局面，供應量持續(xù)放量，全年供應量不少于350套，其價格更是達到了深圳歷年Townhouse售價的頂峰。其中，香蜜湖片區(qū)正式成為市場主角，一鳴驚人，其Townhouse更創(chuàng)造了14000-30000元/㎡的天價。同期的中旅·國際公館、東海岸一期等項目也受到市場追捧。

　　2004年，Townhouse供應量進一步增長，但市場的熱點明顯向東轉(zhuǎn)移，以東海岸二期、心海伽藍、17英里為代表的東部兵團約占本年度供應量的2/3。

　　縱觀深圳 Townhouse的發(fā)展軌跡，市場供應的先從關(guān)外移向關(guān)內(nèi)，接著又由關(guān)內(nèi)向沿海轉(zhuǎn)移，而不是向關(guān)外城鄉(xiāng)結(jié)合部的簡單回流。 在起步的 2001年主要以城鄉(xiāng)結(jié)合部的經(jīng)濟型別墅為主，規(guī)模小、價格底、產(chǎn)品還不夠成熟，其主打賣點是其新穎的生活方式以及高性價比。從2002年起，市場轉(zhuǎn)移至沙河-華僑城-香蜜湖地帶，該地段占有稀缺的城市人文及景觀資源，為深圳公認的。以成熟地段、城市人文自然景觀及大規(guī)模社區(qū)為依托的高素質(zhì)Townhouse產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，Townhouse產(chǎn)品迅速成熟，并贏得市場（主要是高端市場）認可。這說明Townhouse作為居所的特性，對配套、交通等條件的依賴性比較強。

　　2003年一個引人注目的變化是，東海岸吹響“向東看”的號角，以山海景觀為賣點的東部Townhouse兵團開始崛起。到了2004年，由于香蜜湖片區(qū)新增供應量減少，向東看的趨勢更加明顯，東部沿海擁有的山海景觀的樓盤較終確立了市場主導地位。由此可看出，Townhouse產(chǎn)品在注重自身產(chǎn)品的創(chuàng)新和完善之外，對外部景觀的關(guān)注有不斷加強的趨勢。這一趨勢的轉(zhuǎn)變客觀上造成了Townhouse的度假化、化，與主要的中層消費群體日漸疏離。

三、深圳 Townhouse 的特點

　　綜合目前的 Townhouse來看，深圳Townhouse呈現(xiàn)以下幾個明顯不同于普通住宅的特征：

1、 規(guī)模普遍偏小，多為公寓大盤的點綴

　　除了硅谷別墅是純 Townhouse項目外，深圳至今還沒有一個大型的純Townhouse社區(qū)。開發(fā)商往往將Townhouse作為高端樓盤的補充來運用，不論是面積總量、還是銷售總額都只是整個項目中的少部分。它們占據(jù)了整個項目中較好的景觀、空間等資源，成為萬綠叢中一點紅， 喜歡鄰水修建，有明顯獨立別墅情結(jié)，但 Town的體現(xiàn)則較少。 數(shù)量往往在 50套以內(nèi)，超過100套者已屬鳳毛麟角。

2、戶均面積較小，均價接近中小別墅

　　從 Townhouse的戶型面積來看，主要集中在250-350平方米之間，關(guān)內(nèi)的價格基本都在10000元以上。通過與別墅項目的比較來看，在戶均方面相對遠小于別墅項目的300-500平方米，但是在價格上已經(jīng)比較接近，例如深圳均價在2萬元以上的別墅項目不超過5個，大多數(shù)集中在1-2萬之間；不過從總價來看，Townhouse的總價基本接近于中小戶型別墅的總價，也體現(xiàn)了兩種產(chǎn)品的客戶定位之間有一定區(qū)別，但界限較小。

3、地域分布以關(guān)內(nèi)和沿海地帶為主，關(guān)外城鄉(xiāng)結(jié)合部尚待開發(fā)

　　深圳的 Townhouse雖然發(fā)源于坂田、布吉，但是Townhouse類產(chǎn)品真正市場風騷的還是在關(guān)內(nèi)香蜜湖片區(qū)崛起之后。這說明深圳的Townhouse與國外相比已有相當大的變異。究其原因，關(guān)外的交通和配套條件太過落后，而其自然景觀優(yōu)勢并不明顯，因此作為居所的條件稍嫌不足。關(guān)內(nèi)土地供應日漸匱乏，新增Townhouse供應量有限，東部沿海地帶的度假型Townhouse針對的客戶層面相當狹窄；同時，由于交通、配套、治安等多方面的原因，關(guān)外（坂田、龍華、橫崗）雖擁有良好自然環(huán)境及地價優(yōu)勢，卻遲遲未能成為Townhouse規(guī)模開發(fā)的熱點。

4、市場供需相當，銷售情況良好

　　頭先，特區(qū)外的項目主要是以中端客戶為主，每套僅在 70-100萬元左右，客戶層面廣泛，所以消化并不困難；其次特區(qū)內(nèi)主要是在一些高端項目中出現(xiàn)，并且由于套數(shù)較少，所以憑借整個項目的高素質(zhì)都能較好消化。由于國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控及別墅用地停批等因素的影響，深圳地產(chǎn)市場近年來開發(fā)的Townhouse產(chǎn)品都呈現(xiàn)出供不應求的局面，新開發(fā)的Townhouse項目都能迅速消化。

5、市場擴張速度緩慢，總體消化量較小

　　根據(jù)我司的不完全統(tǒng)計：從 2001年到2004年深圳市Townhouse總供應量約1110套，其中近三年的供應量穩(wěn)定在300-400套/年之內(nèi)，總量相當小。究其原因是因為近年推出的Townhouse產(chǎn)品檔次、價位等都偏高，與之匹配的客戶群過于狹窄。但是，我們認為這并不能說明市場對Townhouse的需求量不大。實際上，大量的城市公寓的居民都想擁有一套自己的別墅，體驗完全不同的生活方式，而僅僅因為價格、交通等原因限制了其購購行為。因此，價位相對較低的經(jīng)濟型別墅市場潛力仍然很大，尚待挖掘。

四、深圳 Townhouse未來發(fā)展趨勢

　　深圳市 宏觀經(jīng)濟運行良好 ， GDP增長率連續(xù)多年保持在雙位數(shù)。2003年深圳市生產(chǎn)總值為2860.51億元，比上年增長17.3%，創(chuàng)近8年新高；深圳居民年平均可支配收入25936元，同比增長4.0%。每百戶人家擁有18．5輛小轎車，不僅遠超過了全國城市每萬戶居民114輛（即每百戶1．14輛）的平均水平，而且高于國際標準的普及階段（國際標準的普及階段為每百戶家庭擁有轎車10輛）， 汽車時代已經(jīng)來臨 。

　　經(jīng)濟的增長和汽車時代的來臨，無疑將刺激 Townhouse的市場需求逐年擴張。而要想真正喚醒巨大的潛在市場，還需要突破兩大困境。 頭先，目前深圳 Townhouse消費者集中在金字塔的上層，其數(shù)量有限，難以形成巨大的需求市場；，開發(fā)商普遍把Townhouse作為大盤的點綴的開發(fā)理念也限制了Townhouse的發(fā)展。

　　市場在變，消費者也在變。也好，也罷，總之在深圳已明顯出現(xiàn)：大款不會住在八卦嶺公寓；購 200平方米以上房子的客戶，不會選擇和騎單車的做鄰居……。身份的體現(xiàn)，尊貴的要求，使富人們更加追求社區(qū)環(huán)境的質(zhì)量，而處在30層高樓環(huán)視下的Townhouse居家生活者總有清醒的。Townhouse的消費者未來必將走出公寓大社區(qū)。

　　深圳市民的收入結(jié)構(gòu)是紡錘形的，主流消費者位于金字塔的腰部，因此，要想有大的發(fā)展， Townhouse就得放下身份，向主流消費群體靠攏。未來的主流客戶不只是高端的企業(yè)家，還包括越來越多真正的中產(chǎn)。汽車時代的來臨以及城市交通

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