總價(jià)相對(duì)較低

　　據(jù)“鏈家”成交客戶調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，年收入在5萬(wàn)元以下的中低收入家庭占二手房購(gòu)購(gòu)群體的76％，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯是主要原因。然而，與有產(chǎn)權(quán)的二手房相比，使用權(quán)房更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一套品質(zhì)相仿的使用權(quán)房跟產(chǎn)權(quán)二手房相比，少則便宜幾萬(wàn)元錢(qián)，多則相差十幾萬(wàn)元。一套在“鏈家”出售的使用權(quán)房，位于安貞橋附近，建筑面積82平方米，建筑年代為1994年，東南向，售價(jià)為36萬(wàn)元，而按照周邊二手產(chǎn)權(quán)房每平方米5500元的均價(jià)計(jì)算，價(jià)格在45．1萬(wàn)元左右。可見(jiàn)，使用權(quán)房比產(chǎn)權(quán)二手房便宜得多，與在售新樓盤(pán)相比更是超低價(jià)。

　 另外，對(duì)于購(gòu)購(gòu)二手房用做投資的購(gòu)家來(lái)講，使用權(quán)的房子也很有誘惑力，較低的總價(jià)投入，一樣的租金收益，投資收益率要高得多。

　　使用價(jià)值對(duì)等

　　現(xiàn)在很多人購(gòu)房大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺(jué)得購(gòu)的房子如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，終歸不是自己的，還是擁有產(chǎn)權(quán)踏實(shí)，并可以代代相傳。其實(shí)產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并不是恒久產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)房有同樣的土地使用年限，只不過(guò)為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，但是產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會(huì)對(duì)使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。

　　所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四種權(quán)能，較重要的是收益權(quán)和處分權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過(guò)出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處分權(quán)，可以“處分”房屋是否上市轉(zhuǎn)讓、可以讓親屬繼承等等。雖然住使用權(quán)的房屋每月要交一定數(shù)額的租金，但數(shù)額甚少，況且由于使用權(quán)房歸房管所或單位的房管科管理，所以購(gòu)購(gòu)使用權(quán)房是不用交物業(yè)管理費(fèi)用以及房屋維修費(fèi)用，這部分免交的費(fèi)用與每月交的房租大體相當(dāng)。

　　權(quán)屬如何變更

　　如果購(gòu)房者覺(jué)得購(gòu)購(gòu)使用權(quán)不夠踏實(shí)，可以將購(gòu)購(gòu)的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)單位在年初和年中兩次布告通知，使用權(quán)房的購(gòu)方可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。如剛才的實(shí)例，樓齡的折舊按每年折2％計(jì)算，該套房屋的折舊＝1560元／平方米×82平方米×20％＝25584元；計(jì)算工齡折價(jià)＝工齡×工齡系數(shù)，以購(gòu)方夫婦雙方工齡之和計(jì)，并以60年為上限，按60年計(jì)，工齡系數(shù)700至900元／年，按平均800元／年，則工齡折價(jià)＝60×800＝48000；較后，計(jì)算需要補(bǔ)交的價(jià)款＝1560×82－25584－48000＝54336元。即購(gòu)方要交給房管部門(mén)54336元，就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

　　注意防止風(fēng)險(xiǎn)

　　購(gòu)購(gòu)使用權(quán)房須注意以下事項(xiàng)：頭先，要正確對(duì)待使用權(quán)房與產(chǎn)權(quán)房的價(jià)差，一般來(lái)講，相同品質(zhì)的使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)差在1000元／平方米左右，而使用權(quán)房如果補(bǔ)成產(chǎn)權(quán)房后，兩者的差距在500元／平方米以?xún)?nèi)；其次，使用權(quán)房轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房，按現(xiàn)行政策規(guī)定，購(gòu)房者必須是北京人，如果您有一定的可折算工齡的話，購(gòu)使用權(quán)房會(huì)更劃算；第三，使用權(quán)房雖沒(méi)有物業(yè)管理費(fèi)，但每月要交納一定房租，現(xiàn)在執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是平房1元／平方米／月，樓房為3．05元／平方米／月，其中房屋面積按使用面積計(jì)；較后，購(gòu)購(gòu)使用權(quán)房資金風(fēng)險(xiǎn)要更加注意防范。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也潛在更多的風(fēng)險(xiǎn)。宮萍

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