認(rèn)購(gòu)定金難歸還

　　成都《××花園商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述購(gòu)賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還?！?

　　點(diǎn)評(píng)：商品房購(gòu)賣屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的“猶豫期”，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購(gòu)房?！蔼q豫期”內(nèi)要求退定金的，不適用定金罰則。

　　單方擴(kuò)大解約權(quán)

　　廣州××房地產(chǎn)開發(fā)總公司制定的《××認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定：“如在上述期限內(nèi)(簽認(rèn)購(gòu)書十天內(nèi))，認(rèn)購(gòu)方未能繳付上述各期樓款，出售方除可將認(rèn)購(gòu)方所付之款項(xiàng)沒收外，并有權(quán)將該物業(yè)另行出售，無需事前告知認(rèn)購(gòu)方?！?

　　點(diǎn)評(píng)：“沒收”屬?gòu)?qiáng)制性措施，是國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)依照其所具職能、法定程序方可行使的權(quán)力。任何組織和個(gè)人無權(quán)“沒收”公民合法財(cái)產(chǎn)。消費(fèi)交易雙方是平等的主體，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。當(dāng)事一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，不得擅自變更或者解除合同。

　　減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)

　　廣州××房地產(chǎn)開發(fā)總公司制定的《××認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定：“在未簽署正式預(yù)售契約前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還所收定金而不必附加利息或賠償。”

　　點(diǎn)評(píng)：按法律規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這一條款意味著開發(fā)商有過錯(cuò)時(shí)，不僅不受任何懲罰，就連利息和損失也得由消費(fèi)者承擔(dān)，是違法、無效條款。

　　模糊標(biāo)的好圈錢

　　廈門××房地產(chǎn)公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精 ，《商品房購(gòu)賣合同》等相關(guān)資料中也未明確所售房屋為精 ，而其制訂的《商品房購(gòu)賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精 的條款，并強(qiáng)迫消費(fèi)者與開發(fā)商的兄弟公司──××裝飾工程有限責(zé)任公司簽訂裝修合同。

　　點(diǎn)評(píng)：如果開發(fā)商交付的是精 ，就不應(yīng)要求消費(fèi)者與裝修公司再行簽約。消費(fèi)者所購(gòu)房屋由開發(fā)商提供，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與開發(fā)商商定，不用直接與裝修公司發(fā)生關(guān)系。補(bǔ)充協(xié)議中要求消費(fèi)者與裝飾公司簽約的方式，實(shí)際上將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

　　違約責(zé)任不對(duì)等

　　吉林省某消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任欄規(guī)定：甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。

　　點(diǎn)評(píng)：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等，實(shí)質(zhì)上是加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，違反了法律的公平原則。消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

　　面積誤差設(shè)陷阱

　　廈門××房地產(chǎn)公司制定的《商品房購(gòu)賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：“面積誤差時(shí)，購(gòu)受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款?！?

　　點(diǎn)評(píng)：房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義，為開發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是較為典型的顯失公平條款。

　　一房二賣搞欺詐

　　天津××村《購(gòu)房協(xié)議書》規(guī)定：雙方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購(gòu)房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款3%作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償；若乙方中途無任何正當(dāng)理由終止協(xié)議，視為乙方違約，乙方應(yīng)付甲方總房款的3%作為違約金，并扣乙方定金人民幣叁仟元；乙方退房款，需等待甲方在30日內(nèi)將乙方所購(gòu)房款退清。

　　點(diǎn)評(píng)：一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款利用消費(fèi)者不懂法律，免除了經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利。屬違法、無效條款。

　　虛假宣傳不負(fù)責(zé)

　　廈門××房地產(chǎn)公司制訂的《商品房購(gòu)賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：出賣人在購(gòu)受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料(或樓臺(tái)盤模型、售樓書或其他載體)中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等，僅供購(gòu)受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，所有細(xì)節(jié)均以政府較終批準(zhǔn)的法律文件及雙方的約定為依據(jù)。

　　點(diǎn)評(píng)：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細(xì)節(jié)均以政府批準(zhǔn)為依據(jù)，堂而皇之地逃避自己的責(zé)任。其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無效條款。

　　購(gòu)房簽約先交錢

　　廣州市××房地產(chǎn)公司制訂的《××居商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定，“在乙方交清頭期房款以及本條第5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房購(gòu)賣合同》”。

　　點(diǎn)評(píng)：在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購(gòu)房者必須先交清頭期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房購(gòu)賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序。這種條款把購(gòu)房者置于非常不利的境地，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款，消費(fèi)者應(yīng)堅(jiān)決拒絕簽署這樣的條款。

　　中消協(xié)提醒廣大消費(fèi)者，在簽約之前，一定要了解有關(guān)商品房購(gòu)賣方面的法律法規(guī)；要關(guān)注開發(fā)商是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證等“五證”是否齊全；務(wù)必要求開發(fā)商提供《商品房購(gòu)賣合同》及相關(guān)資料，特別是對(duì)補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱研，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；對(duì)于顯失公平的條款，要堅(jiān)決要求對(duì)方修改，不要在導(dǎo)購(gòu)人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。

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