還不起貸款頭付房款能不能退？

　　王先生購房時交給開發(fā)商２０％的頭付款，余下款項由開發(fā)商擔保在銀行辦了８成２０年貸款。半年后，王先生所在單位效益突然急速下滑轉(zhuǎn)入虧損，一年后他開始無力負擔每個月的購房款。這時他向開發(fā)商提出退房并要求開發(fā)商退還他已交付的兩成頭付款和一年來所付貸款本金。但開發(fā)商說：開發(fā)商作為擔保人，在王先生還不起銀行貸款時，銀行會向擔保人追償貸款。這樣一來，開發(fā)商只收取了客戶２０％的頭付款，而８０％的銀行貸款以及利息要一次性還清，這就意味著開發(fā)商要貼錢為客戶還完貸款，因此這些損失理當由還不起款的業(yè)主負責，２０％的頭付款不能退，一年來所付貸款本金更不能退，這不是克扣業(yè)主頭付款，而是在擔保、還款、欠款、銀行追款乃至較終拍賣等一系列環(huán)節(jié)中存在著太多的變數(shù)，開發(fā)商會受損失，這樣的損失必須由王先生承擔。另外，業(yè)主在交完頭付款后入住，在入住和還不起款期間他占有了房產(chǎn)，那么房屋的折舊以及物業(yè)管理等方面的問題已經(jīng)發(fā)生，即使業(yè)主退房，該套房產(chǎn)也不能再賣到原來的價錢，因此，頭付款完全可以看做是賠償?shù)馁M用。

　　判斷開發(fā)商的話對不對，我們頭先應(yīng)弄明白這一退房過程中所涉及到的幾個法律關(guān)系。王先生與發(fā)展商簽訂購房合同后雙方形成了房屋購賣法律關(guān)系，王先生負有依約支付樓款的義務(wù)，享有收受房屋的權(quán)利，發(fā)展商負有依約交付房屋的義務(wù)，享有收取樓款的權(quán)利。王先生與銀行簽訂貸款合同后雙方形成了借款法律關(guān)系，銀行負有發(fā)放貸款的義務(wù)，享有依約收取利息及收回借款的權(quán)利，王先生享有依約獲得借款及使用借款的權(quán)利，負有按期償還借款本息的義務(wù)。同時，為獲得借款，發(fā)展商為王先生提供了擔保，發(fā)展商為保證人，王先生為被保證人，雙方形成了擔保與被擔保的法律關(guān)系，發(fā)展商負有為王先生墊付欠付貸款或一次性償還全部剩余貸款本息的義務(wù)。

　　從王先生購房的情況看，他向發(fā)展商支付了頭期２成樓款，又辦理了銀行貸款，也就是說王先生通過向銀行借款的方式支付了剩余８成樓款，至此王先生已經(jīng)向發(fā)展商付清了全部樓款，付款義務(wù)已履行完畢。王先生因財務(wù)狀況惡化而停止向銀行還款，其行為已經(jīng)構(gòu)成對銀行違約，依據(jù)貸款合同的約定，銀行可起訴王先生，也有權(quán)要求發(fā)展商承擔保證責任，代王先生一次性償還剩余全部借款本息。發(fā)展商在承擔了保證責任后，享有向王先生追償?shù)臋?quán)利。此時，發(fā)展商應(yīng)通過與王先生協(xié)商或向法院起訴（或提請仲裁）要求王先生將房屋返還發(fā)展商，發(fā)展商應(yīng)退還王先生全部樓款（包括頭期款及銀行借款），該款應(yīng)扣除發(fā)展商代王先生償還銀行的剩余全部借款本息及已承擔的王先生所應(yīng)承擔的違約金（包括罰息）。

　　通過以上分析可見，開發(fā)商拒不退還王先生的頭付款是沒有法律依據(jù)的。王先生應(yīng)該向人民法院起訴，要求法院對其貸款所購房產(chǎn)進行拍賣，如果拍賣的結(jié)果達到了結(jié)清房款的目的（不排除房產(chǎn)升值的可能），甚至拍賣結(jié)果遠遠超出了房屋本來的價值，這時候，開發(fā)商完全應(yīng)該把頭付款退給購房人。拍賣結(jié)果不及原來價值時，開發(fā)商才能從頭付款中扣除相關(guān)部分。

　　貸款購的房質(zhì)量有問題就不能退嗎？

　　李先生去年２月份貸款購了一套期房，今年３月份入住后，發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，要求開發(fā)商退房，并退回自己的２成頭付款及一年以來所付貸款本息。開發(fā)商認為，李先生購房的付款方式是他自己的２成頭付款和銀行８成貸款，在他和銀行沒有解除借貸關(guān)系時，開發(fā)商無法單方為李先生辦理退房。即使退房，李先生按月支付的近千元銀行貸款利息也由本人承擔。銀行則認為：借貸關(guān)系不等同于房屋購賣關(guān)系，李先生只要將剩余貸款本息還給銀行，即可解除與銀行的信貸關(guān)系。李先生與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋購賣關(guān)系之外的，作為銀行只承認與李先生的借貸關(guān)系。因此，這部分利息必須由李先生支付。李先生認為，房屋質(zhì)量問題是由開發(fā)商造成的，自己是受害者，開發(fā)商不僅不退房，還要自己為開發(fā)商違規(guī)行為“購單”，完全沒有道理。

　　李先生的說法是正確的?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問題時，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，經(jīng)核驗，購房人有權(quán)退房。根據(jù)以上規(guī)定，李先生有權(quán)要求解除購房合同退房。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：“合同無效的雙方應(yīng)相互返還財產(chǎn)，有過錯的一方應(yīng)賠償對方由此造成的損失。”因此，開發(fā)商不僅應(yīng)退還李先生的購房款，還應(yīng)賠償購房貸款的本息。

　　李先生應(yīng)與開發(fā)商協(xié)議解除購房合同，然后和包括銀行在內(nèi)的三方協(xié)議解除借款合同。退房所產(chǎn)生的違約金和損失賠償根據(jù)合同內(nèi)容確定，合同沒有約定的則按法律規(guī)定。若協(xié)商不成李先生可依據(jù)《商品房銷售條例》和《消法》，通過法院要求開發(fā)商退房并向開發(fā)商追索２成頭付款及一年以來所付貸款本息。

　　貸款購的房退房時房價漲了怎么辦？

　　高先生去年通過銀行貸款購了一套期房。當時的購購價每平方米１２００元。今年２月，該樓盤每平方米價格漲了２２０多元。但４月份辦入住手續(xù)時，高先生發(fā)現(xiàn)開發(fā)商從配套設(shè)施到戶型，都做了調(diào)整，完全不符合高先生的本意，于是要求退房。開發(fā)商同意退房但提出按原購房價格退房。高先生當然不同意，因為房子已經(jīng)升值了，當初是期房，現(xiàn)在是現(xiàn)房，如果按原價退房，等于自己貸款讓開發(fā)商去蓋房子，虧本虧大了。因此，如果退房，也應(yīng)按現(xiàn)在的市場價格退，從而彌補自己付銀行貸款的利息損失。

　　根據(jù)《商品房銷售條例》等有關(guān)房地產(chǎn)購賣的法律法規(guī)和我國《合同法》的規(guī)定，高先生退房的要求是正當?shù)?，但按現(xiàn)價退房卻沒有法律依據(jù)。《合同法》第１１３條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見的因違反合同可能造成的損失。”從這一規(guī)定中可以看出，違約方給另一方的損失賠償中，雖然“包括合同履行后可以獲得的利益”，但這種利益應(yīng)當是在訂約時能夠或可以預(yù)見到的利益，其應(yīng)有必然性。高先生購房后開發(fā)商調(diào)整配套設(shè)施和戶型，屬于“履行合同義務(wù)不符合約定”，應(yīng)當賠償給高先生造成的損失。但是，這些損失應(yīng)當是開發(fā)商在訂立合同時能夠預(yù)見到的損失，而預(yù)售簽約時，無論開發(fā)商如何夸耀其項目能夠保值、增值，事實上，開發(fā)商都無法真正準確預(yù)見到自己的項目是否真的能夠升值，也不可能準確預(yù)測漲跌的幅度。從情理上講，高先生的要求也說不通。因為如果房價下降了，開發(fā)商要求按現(xiàn)價退房高先生當然不會同意?！凹核挥?，勿施與人”，房價漲了就要求按現(xiàn)價退房與理不通。因此，高先生主張按入住時的市場價格退房款，難以得到法律支持。

　　不過，高先生也不會真的虧本。因為造成退房的原因是開發(fā)商擅自改變戶型，依據(jù)《合同法》、《消費者權(quán)益保護法》等法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商除應(yīng)歸還高先生的頭付款及貸款本息外，還應(yīng)向其支付違約賠償金。

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