住宅標準靠具體認定

　　一些購房人不明白什么叫“公寓”，什么叫“住宅”，它們和“住宅”標準有什么不同。這個看似簡單的問題回答起來并不容易。

　　“公寓”其實就是不止一家一戶住在一起的住宅建筑。過去北京商品房分為外銷、內(nèi)銷，外銷商品房的預售許可證出現(xiàn)了“公寓”的寫法，也就出現(xiàn)了人們常說的“外銷公寓”。隨后有些房地產(chǎn)商把內(nèi)銷商品房也說成“公寓”，到底“公寓”和“住宅”的標準是什么，恐怕誰也說不清楚。目前，能用國家標準套的，一個是房屋設計達到什么標準，可參照《住宅設計規(guī)范》；另一個是建設部的《商品住宅性能認定管理辦法》，這個辦法規(guī)定新商品住宅建成后可以申請性能認定，標準分為AAA、AA、A三個級別，但目前竣工后進行這種認定的樓盤并不多。如果房地產(chǎn)商標榜自己的樓盤能達到什么級別，購房人較好要求房地產(chǎn)商在合同上承諾房屋竣工后多長時間內(nèi)按《商品住宅性能認定管理辦法》進行認定。

　　近期，有越來越多的房地產(chǎn)商以“智能化住宅”宣傳自己的項目，購購這種項目的購房人可要求房地產(chǎn)商按2003年10月1日開始實施的《智能建筑工程質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》進行驗收。

　　“初裝修”只限戶內(nèi)“精裝修”約定要具體

　　目前房屋交付主要分兩種形式：一種是“初裝修”交付，一種是“精裝修”交付。

　　“初裝修”交付的房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理。購房人要注意的是購購這種“初裝修”交付的房子，“初裝修”只限在戶門以內(nèi)，而全部外檐、公用工程和公用設備是不允許“初裝修”交付的，它們必須按設計文件要求全部完成。

　　購購“初裝修”交付房屋的購房人，可借鑒北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站1997年頒發(fā)的《北京市住宅工程實行初裝修質(zhì)量核定規(guī)定（試行）的通知》的內(nèi)容，該通知雖因現(xiàn)在已不進行房屋初裝修驗收而失效，但其驗收的內(nèi)容并不過時，購房人如能爭取到房地產(chǎn)商同意將該通知中第五、六條內(nèi)容作為房屋交付時達到的裝修標準寫進合同附件三，會減少房屋交接時不必要的爭議。

　　“精裝修”交付的房子是指購房人拿了鑰匙進去就可住的房子，但什么才叫“精”？很難有一個統(tǒng)一標準。這個“精”字往往成為房地產(chǎn)商偷工減料再賺購房人一筆錢的工具，由此也經(jīng)常變成購房人和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛的導火索。購房人購購“精裝修”房，可參考建設部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施導則》和國家標準《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對“精裝修”的標準進行具體約定。

　　現(xiàn)在流行“菜單式”裝修，這不失為一個保持裝修個性的方法。如果將裝修合同和購房合同分開，可少繳契稅和公共維修基金。但購房人應注意，分開簽合同不等于不能同時簽這兩個合同。購房人一定要盡量避免在簽購房合同時不對裝修“菜單”進行約定，而到簽完購房合同一段時間后再另行約定裝修“菜單”，這樣做和交“定金”一樣，往往造成購房人的被動。

　　如果是精裝修交付，購房人較好能和房地產(chǎn)商在合同附件三中具體約定各種管道離墻的距離，如果水表、氣表、配電箱入戶或家中安有獨立的燃氣鍋爐，較好也能約定具體位置。

　　不論購購“毛坯房”還是購購“精 ”的購房人，都要注意和房地產(chǎn)商在合同附件三具體約定裝修使用的材料、設備的品牌、規(guī)格、等級、質(zhì)地、顏色、產(chǎn)地、價位，避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高端”、“先進”、“相當于”、“不低于”等含糊詞語。這些約定不僅 于自己購購的房屋內(nèi)，也應包括小區(qū)公用部分的裝飾、裝修，比如大堂、樓道、外墻、電梯等等。

　　違約責任要明確

　　購房人和房地產(chǎn)商在合同附件三中約定房屋具體達到什么標準的同時，更要注意在合同第十三條上具體約定如果達不到附件三上約定的標準，房地產(chǎn)商如何進行賠償。示范文本給出的“1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價”只是其中一種選擇，購房人有權(quán)要求房地產(chǎn)商在空白處增加其它約定。

　　購購“精裝修”交付房屋的購房人，實際已另外支付了專門的裝修費用，房地產(chǎn)商單單承諾保修顯然不能滿足購房人購購“精”的要求。因此，購房人應要求房地產(chǎn)商在合同第八條中承諾：交房時，“精裝修”要達到合同第十三條和附件三約定的標準。如果因“精裝修”達不到約定標準、購房人拒絕收房的，房地產(chǎn)商要承擔同合同第八條約定的相同的逾期交房責任。當然這種要求目前實現(xiàn)絕非易事，但購房人應盡量爭取，至少爭取約定出現(xiàn)這種情況時，能退回繳納的菜單式裝修的錢。

劉宏誠

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