當(dāng)前在政策調(diào)控影響下，不少房企業(yè)績(jī)下滑、資產(chǎn)負(fù)債率走高、資金鏈普遍吃緊，尋求新的地產(chǎn)融資模式已成為當(dāng)下熱點(diǎn)。房地產(chǎn)私募基金作為一種創(chuàng)新的融資模式，未來(lái)可能成為房地產(chǎn)企業(yè)資金的核心來(lái)源。在日前舉行的第12次房地產(chǎn)總裁沙龍上，大家探討房地產(chǎn)私募資金合作，謀求發(fā)展新路。
 
私募資金風(fēng)生水起
 
　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)私募資金風(fēng)生水起。其中既有市場(chǎng)的壓力，也有房產(chǎn)調(diào)控政策的影響。同時(shí)市場(chǎng)動(dòng)的資金缺乏更好的投資渠道，也孕育了私募基金的發(fā)展。另一個(gè)背景是合伙企業(yè)法當(dāng)中關(guān)于有限合伙機(jī)制的產(chǎn)生。以有限合伙的形態(tài)形成的資金，有其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。
 
　　房企在融資方面曾經(jīng)歷過(guò)多個(gè)階段。從較早以銀行融資為主，后來(lái)過(guò)渡到信托介入其中，再到后來(lái)其他主體介入，包括現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金。實(shí)際上私募房地產(chǎn)基金在西方國(guó)家比較發(fā)達(dá)。尤其在美國(guó)市場(chǎng)非常成熟，其資金渠道60%-70%是通過(guò)基金方式，投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理都有專門的機(jī)構(gòu)來(lái)操作。
 
　　值得關(guān)注的是，房企與私募基金的合作還有深層意義。鼎匯通基金決策委主任顏學(xué)海認(rèn)為，它有利于拓寬房地產(chǎn)融資渠道、投資者參與投資和開(kāi)發(fā)商退出開(kāi)發(fā)。更重要的是有利于將中小投資者的資金和基金管理團(tuán)隊(duì)投資管理能力有機(jī)結(jié)合。
 
私募基金運(yùn)行模式
 
　　顏學(xué)海介紹，私募基金運(yùn)行有三種模式，一是單GP（合伙管理人）模式，二是關(guān)聯(lián)LP（有限合伙人）模式，三是名義GP模式。單GP模式就是由一名GP或者是多名LP組成的有限合伙企業(yè)。由GP作為有限合伙企業(yè)的執(zhí)行事物合伙人，根據(jù)合伙人協(xié)議的授權(quán)，在章程規(guī)范下運(yùn)行管理。單GP模式是基金的基本構(gòu)架，其它則是在這基礎(chǔ)上的變化。GP和LP一起構(gòu)成基金的投資人，由GP、LP共同行使管理基金的任務(wù)，這是一個(gè)基本的模式。該模式被稱之為金字塔模式的關(guān)聯(lián)LP模式，是目前采取比較多的方法。
 
　　關(guān)聯(lián)LP模式在做GP同時(shí)，也做LP來(lái)參與投資。他自己或者是他的關(guān)聯(lián)企業(yè)，比如說(shuō)做一家基金，他是管理人，同時(shí)他投資另外一家企業(yè)，這個(gè)GP出資1%，關(guān)聯(lián)企業(yè)出資19%，兩者相加接近20%，接下來(lái)80%面向社會(huì)。這模式現(xiàn)行常用，GP作為一個(gè)管理投資人，不僅奉獻(xiàn)專業(yè)，還用其投資來(lái)承擔(dān)項(xiàng)目的特別風(fēng)險(xiǎn)。
 
當(dāng)下謀求合作良機(jī)
 
　　面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，國(guó)內(nèi)眾多房企與私募基金都在積極謀求合作良機(jī)。復(fù)星集團(tuán)于2009年12月發(fā)行了個(gè)私募資金——星浩資本，金額5.5億元，經(jīng)過(guò)運(yùn)作已取得不俗成績(jī)，目前已成為行業(yè)單支實(shí)際到位資金的私募資金。
 
　　此次總裁沙龍活動(dòng)提供了一個(gè)平臺(tái)。許多老總認(rèn)為，不僅是針對(duì)房企融資方面，面臨當(dāng)今復(fù)雜多變的形勢(shì)，互相溝通，交流經(jīng)驗(yàn)，顯得尤為重要。在此背景下，總裁沙龍將繼續(xù)聯(lián)合老總與專家，通過(guò)對(duì)業(yè)界熱點(diǎn)探討，進(jìn)行合作有意向的對(duì)接。

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