三季度，萊茵置業(yè)營業(yè)總收入同比減少了33.86%，凈利潤更是大幅下降，同比減少71.29%。報告期內(nèi)，萊茵置業(yè)的資產(chǎn)負債率進一步提高，從二季度的76.35%提升到三季度的78.89%。

同日，萊茵置業(yè)所公布的信托融資方案中，擬募資2.5億元?！蹲C券日報》記者采訪某家房地產(chǎn)上市公司財務(wù)人員時，該人士表示，房企與信托以股權(quán)合作方式融資“正當時”。

“囤地式”開發(fā)

短期難獲回籠資金

10月14日，萊茵置業(yè)公布的信托融資方案中顯示，華能貴誠信托有限公司（以下簡稱“華能信托”）擬募集的2.5億元人民幣將給南京萊茵達置業(yè)有限公司（以下簡稱“南京萊茵達”）目前開發(fā)的“萊茵東郡”項目帶來充裕的資金。

而根據(jù)萊茵置業(yè)半年報顯示，南京“萊茵東郡”項目開工時間是在2002年10月，預(yù)計竣工時間是2012年12月，預(yù)計總投資14.1億元。

可想而知，這一地塊開發(fā)將整整持續(xù)十年的時間！

萊茵置業(yè)2009年年報顯示，南京“萊茵東郡”項目占地總面積約為38.67萬㎡。截至2009年年底，累計結(jié)轉(zhuǎn)面積約為33.21萬㎡，累計結(jié)轉(zhuǎn)收入12.60億元。以此計算的話，目前南京“萊茵東郡”仍余下約為5.46萬㎡土地有待開發(fā)。而根據(jù)二季度報表顯示，南京“萊茵東郡”期末投入資金余額僅為2181.66萬元。

《證券日報》向某上市房企財務(wù)人員詢問為何一塊土地開發(fā)期長達十年之久，該人士表示“不排除曲線囤地的可能”。同時，他猜測上市公司僅僅從這一塊土地在這十年中的升值中就獲利不菲。

三季報中顯示，萊茵置業(yè)存貨總額約為23.57億元，約占比資產(chǎn)總值72.34%?？鄢诖尕浿械耐恋爻鲎尳?5.76億元，存貨大約為7.81億元。

上述財務(wù)人員對《證券日報》記者表示存貨中的近16億元的土地出讓金在未來一段時間內(nèi)是難以回籠的。而其余近8億元的存貨，萊茵置業(yè)既然沒有在剛剛過去的“金九”季節(jié)推盤以回籠資金，那么難以排除其“捂盤”以待合適時機出售房產(chǎn)的可能性。因此，短時間內(nèi)萊茵置業(yè)通過推盤回籠的資金可謂有限。公司項目所在地區(qū)大致分布于江浙、上海。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)深化，尤其是以上海、南京為代表的地方政策調(diào)控比全國其他地區(qū)更為嚴厲，萊茵置業(yè)的營業(yè)成本將日漸上升。

三季報中，萊茵置業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)從二季度的6.40%下降至1.63%。而二季度所公布的32.09%的商品房銷售毛利率亦低于行業(yè)平均水平。

房企“聯(lián)姻”信托公司

盡享三大融資優(yōu)勢

根據(jù)萊茵置業(yè)公告，華能信托擬設(shè)立發(fā)行集合信托計劃，募集資金2.5億元投資于南京萊茵達所持有的杭州萊德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“杭州萊德”）51%股權(quán)受益權(quán)。南京萊茵達對上述51%股權(quán)具有優(yōu)先行權(quán)資格，上述投資期限為18個月。同時，信托成立滿9個月之日，南京萊茵達可提前行權(quán)——若南京萊茵行權(quán)，上述保證金轉(zhuǎn)為行權(quán)費；若其無力行權(quán)，上述保證金將被華能信托沒收。南京萊茵達行權(quán)保證金及行權(quán)價款不足時，萊茵置業(yè)負有履行差額補足義務(wù)。

南京萊茵達需每半年向華能信托支付行權(quán)保證金，年行權(quán)保證金比例為12.5%。另外，這一信托融資計劃還以剛剛拍下不久、競拍成交價為8.8億元的宗地編號為杭政儲出【2009】8號地塊所對應(yīng)的51%面積地塊土地使用權(quán)作為抵押。

上述上市房企的財務(wù)人員在接受《證券日報》采訪時指出，12.5%的融資成本“不算高”，基本上屬于正常的信托融資成本。并指出，在目前上市房企非公開發(fā)行融資方案頻頻被否、銀行信貸規(guī)?？s減的情況下，信托融資成為房地產(chǎn)行業(yè)較為“傾心”的融資方式。

為什么信托融資成本在高于銀行利率甚多、甚至超出其2-3倍的情況下，反而成為較好選擇呢？

上述財務(wù)人員坦言，以股權(quán)方式進行信托融資，至少有三項好處：

頭先，信托公司可以與房地產(chǎn)開發(fā)商共同承擔部分的項目風險；其次，以股權(quán)方式融資可以不必反映在資產(chǎn)負債表上，從而有美化財務(wù)報表的作用；較后，募集的資金在使用范圍上要比直接融資或是信貸融資更加寬泛，在資金投向上也更加自由。

而對于信托公司來說，募集資金會有房地產(chǎn)開發(fā)商手中的土地作為抵押，業(yè)內(nèi)的做法往往是將土地估值的一半作為抵押物，同時往往伴隨著控股股東的擔保，從而使得資金的風險性較小。

所以，房企與信托公司的“聯(lián)姻”也自然在情理之中。

《證券日報》曾就相關(guān)事項采訪萊茵置業(yè)董秘，截至發(fā)稿日，并未得到相關(guān)回應(yīng)。

(作者：謝靜)