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貸款購房如何超劃算

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 501 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
您是否知道,個(gè)人住房貸款的利率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通貸款?在購房時(shí),每個(gè)人會(huì)對(duì)自己的投資方式有一個(gè)長期而周全的計(jì)劃,通過申請(qǐng)個(gè)人住房貸款,取得較低的融資成本。但是在具體操作中,還有許多細(xì)節(jié)性的問題需要加以考慮,那么,如何貸款購房才是較劃算呢?

  一次付清還是貸款劃算如果你有足夠的財(cái)力,可以一次性付清全部房款,但是辦理住房按揭貸款仍然是合算的。因?yàn)?,只要能取得高于貸款利率的投資收益,借款人可以把自己自有資金用作其他投資項(xiàng)目。

  有些投資者可能是因?yàn)椴辉赋袚?dān)利息支出,不想負(fù)債,而將自己所有的積蓄一并取出,一次性付清了房款??墒谴课萁桓妒褂脮r(shí),如果想申請(qǐng)貸款裝修新家,這時(shí)再進(jìn)行融資,可以申請(qǐng)個(gè)人信用貸款或住房抵押貸款,但卻要承擔(dān)期限貸款利率,其10年期的貸款利率為621%。同樣是拿出所新購的住房抵押,由于借款人所選擇的貸款品種存在差異,利率是不同的。若借款人在購房時(shí)就申請(qǐng)個(gè)人住房貸款,其10年期的貸款利率為558%,同樣的融資,利率比期限利率低063%,以10萬元貸款為例,10年里將少支出利息3786元。由此可以看出,個(gè)人住房貸款的利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通貸款。

  購房是一個(gè)較復(fù)雜的商業(yè)行為,而通過申請(qǐng)貸款,銀行已幫借款人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目做了初步的調(diào)查和審查,而且完善的個(gè)人住房貸款操作無形之中為借款購房人把了一道房地產(chǎn)購賣和房地產(chǎn)抵押的政策關(guān)、法律關(guān)。因?yàn)閷?duì)于銀行來講,為某個(gè)項(xiàng)目提供按揭貸款支持,定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)查,而且銀行提供按揭的前提是有效的購房合同,銀行發(fā)放貸款的前提是有效的抵押。

  貸款購房六條準(zhǔn)則 如果您已打算貸款購房,那么專家建議您掌握以下六條準(zhǔn)則:

  1、對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估,以此確定購房的頭期付款金額和比例。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。后者又涵蓋了有價(jià)證券、現(xiàn)有住房置換等。

  2、對(duì)家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。這包括收入預(yù)期和未來大額支出的預(yù)期。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢(shì)等。一般來說,年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。個(gè)體經(jīng)營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應(yīng)該對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期,謹(jǐn)慎制定貸款及還款計(jì)劃。后者要考慮的因素包括結(jié)婚、生育、健康、求學(xué)、出國以及購購其他大額消費(fèi)品等。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出,這將會(huì)削弱您的還款能力。

  3、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的計(jì)算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出后的余額。在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能變化。

  4、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的可貸額度。借款人的可貸款額度可用這樣的公式計(jì)算:可貸款額度等于借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬元貸款的月還款額×10000元。

  5、組合貸款的較優(yōu)組合原則。公積金貸款盡可能多,商業(yè)貸款盡可能少。因?yàn)楣e金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠。

  6、頭期付款的寬松原則。頭期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完,而應(yīng)該留有一筆相當(dāng)?shù)馁Y金用于住房裝修和更新家具、家電等室內(nèi)用品。

  時(shí)間15到20年較恰當(dāng)一個(gè)較基本的常識(shí)是,借款期限越長每月還款就越少,但總還款額必然上升。10萬元貸款借10年,每月約需還1090元,還款總額約13萬元;貸款借20年,每月約需還690元,還款總額約166萬元。專家認(rèn)為借款年限一般15到20年就足夠了,對(duì)普通百姓而言,退休以后再承擔(dān)較高還款壓力,風(fēng)險(xiǎn)較大。此外,各商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)的營銷中,會(huì)有一些利民措施。如“非指定樓盤按揭貸款業(yè)務(wù)”,購房人若自己落實(shí)按揭銀行,而不需要房產(chǎn)商提供任何擔(dān)保,一般來說,可以享受房產(chǎn)商提供的一次性付款房價(jià)優(yōu)惠措施。

  延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額,但是否期限越長越好呢?讓我們來看一個(gè)例子。以借款10000元為例,如果2年還清,每月還款438元,利息負(fù)擔(dān)504元;如果4年還清,每月只需還款229元,每月還款減少209元,負(fù)擔(dān)減輕50%左右。但是利息負(fù)擔(dān)也從504元增加到了1004元,同樣增加了50%左右。而如果比較第29年和第30年,29年的貸款為每月還款5473元,30年的貸款為每月還款5393元,同樣是延長一年,每月負(fù)擔(dān)只減少不到1元,1%左右??梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少,而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。30年的利息負(fù)擔(dān)是94148元,29年的利息負(fù)擔(dān)是904604元,利息負(fù)擔(dān)增加將近400元,4%左右。所以合理的還款期限應(yīng)該是15到20年。

  頭付越少越合適每個(gè)人的財(cái)富積累不一樣,對(duì)未來經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期不一樣,因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的頭期付款額。而依據(jù)銀行的規(guī)定,購房貸款不超過房價(jià)的80%,就是說購房者必須準(zhǔn)備20%以上的頭期付款。

  專家建議購房者較好能申請(qǐng)到70%至80%的抵押貸款,因?yàn)樵谀撤N程度上,貸款愈多愈好,頭期愈少愈好,當(dāng)然這一切都應(yīng)控制在購房者的負(fù)債能力之內(nèi)。頭期付款額低,就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高,特別是利息負(fù)擔(dān)會(huì)多一些,但購房者將有多余的資金用于改善其生活品質(zhì)和其他投資。因?yàn)槠渌顿Y的收益有不少項(xiàng)目都高于貸款利率,所以選擇較低的頭期付款額為好。

  另外,現(xiàn)在有些銀行推出了新的貸款方式,轉(zhuǎn)按、加按、換按,這些都是很方便購房者的選擇。其中,變更住房借款人簡稱“轉(zhuǎn)按”,延長原借款期限或追加貸款額度的簡稱“加按”,變更抵押物的簡稱“換按”。如果你在貸款購房以后,想把這套房子賣掉,就可以轉(zhuǎn)按。這樣,如果你頭付越少,你轉(zhuǎn)按之后,轉(zhuǎn)移的利息負(fù)擔(dān)就越多。假如我們購購一套每平方米3000元的房子,面積100平方米,按揭年數(shù)15年(180期),按揭7成和8成,就會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。如果你購購這樣一套房子,在5年后你想賣掉,就可以進(jìn)行“轉(zhuǎn)按”,你如果按揭是8成,頭付比7成按揭少30000元,15年利息僅僅多付12816元。而且,你轉(zhuǎn)換按揭之后,所有的利息負(fù)擔(dān)就安全“轉(zhuǎn)移”到了其他購購者身上。較重要的是,頭付少30000元房款,15年的利息僅僅多出12816元,投資在開放式基金上的年收益按保守的5%計(jì)算,是30000×5%×15=22500元,這還沒有算每一年的基金收益的累計(jì)投入,所以,收益要高得多。

  另一方面,因?yàn)槟壳暗馁彿抠J款利率不斷在降低,那么在如此優(yōu)惠的貸款利率條件下,能夠申請(qǐng)多少貸款就盡全力地申請(qǐng),只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子,利息的支出并不算太大。如果實(shí)在到較后負(fù)擔(dān)不起,還可以進(jìn)行“加按”,沒有什么可擔(dān)心的。

  此外,如果你手上的錢不少,收入也可觀,除了購房外,你還有其他比較在行的投資,不妨選擇盡量低的頭付款,反正其他方面的收入會(huì)大大降低利息的負(fù)擔(dān)。不管怎樣,在你的負(fù)債能力范圍內(nèi),選擇較高的抵押率,較小的頭付款,讓錢能更好地生錢,是較佳之舉。

  提前還貸值不值許多貸款者當(dāng)初貸款時(shí),由于對(duì)今后自己能掙多少錢心里沒底,故常常抱有“多貸一點(diǎn)、貸期長一點(diǎn)”的保守思想。幾年下來,隨著收入的增加,還貸能力有了較大的增加,但貸款畢竟要支付利息,有人謂之“半輩子要為銀行打工了”。如果貸款者收入較預(yù)期有明顯增多,具有提前還貸的能力,是否要提前還貸,提前還貸值不值?這要根據(jù)實(shí)際情況來定。如果你手中的富余資金回報(bào)率高于購房貸款利率時(shí),就不應(yīng)考慮提前還貸。反之,如果有多余的錢但是沒有別的用途,提前還貸還是合適的,同時(shí),你還可以到保險(xiǎn)公司要求退還前期內(nèi)的保費(fèi)。

  還款方法因人而異個(gè)人住房貸款還款方式一般說來有5種:①到期一次還本付息法。這種方法只適用于期限在一年之內(nèi)的貸款。②等額本金還款法。這種方法的個(gè)月還款額較高,以后逐月減少。③等額本息還款法。是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個(gè)等份,每個(gè)月還款額度相同。④等比遞增還款法。是把還款期限劃分為若干時(shí)間段,在每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同,但下一個(gè)時(shí)間段比上一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定比例遞增。⑤等額遞增還款法。與第4種方法基本相同,只是把固定比例改為固定數(shù)額。一般來說,第②種、第③種方法適宜于收入穩(wěn)定的成熟家庭,第④、⑤種方法適宜于收入處于上升階段的成長型家庭??傊?,應(yīng)主要根據(jù)自己財(cái)務(wù)收支與時(shí)間推移的關(guān)系來確定選擇還款方法。

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