如今的二手房市場中，上家基本上是委托多家中介公司掛牌出售房屋。因此，當(dāng)一家中介公司在明確上下家的購賣意向后，會盡可能要求下家在簽訂房屋購賣合同前先支付一筆購房意向金。在把意向金交給上家后，中介公司才能取得上家的房產(chǎn)證原件。如果因種種原因沒有交易成功，中介和上下家三方往往會為意向金的退賠問題而產(chǎn)生糾紛。

　　智恒房產(chǎn)有關(guān)人士認為，當(dāng)上家收到意向金并在協(xié)議上簽字認可后，意向金即轉(zhuǎn)為定金。在此之前，若議價不成功，下家撤銷對中介的委托，意向金應(yīng)返還，撤銷委托的損失賠償按約定或法律規(guī)定處理。意向金轉(zhuǎn)為定金的處理要分情況看，如下家惡意違約不購房，意向金將不能退還；如上家惡意違約不賣房，則按“定金罰則”雙倍返還下家。如果不存在惡意違約情形，法院一般會判決解除意向金轉(zhuǎn)為定金后的擔(dān)保關(guān)系，退還錢款。如果意向金協(xié)議中只是對購房價格、房屋狀況作了簡要約定，那么，當(dāng)上下家在簽訂房屋購賣合同過程中，對付款時間、付款方式、房屋交付及過戶登記等其他主要條款產(chǎn)生分歧，并導(dǎo)致購賣合同較終未能簽訂，上下家均不存在違約情況，交易的失敗不能歸責(zé)于任何一方。

　　房產(chǎn)法律專家指出，要避免此類糾紛的產(chǎn)生，上下家在支付或接受意向金時就應(yīng)當(dāng)提前考慮購賣合同的內(nèi)容，并簽訂書面協(xié)議。一般來說，意向金協(xié)議中應(yīng)明確如下幾點：房屋的基本情況，房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，房屋交付的條件及日期，房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的辦理時限，購賣合同未能簽訂時，意向金如何處理等。只有這樣，下家支付的意向金才能真正起到保證簽訂房屋購賣合同的作用，從而保護上下家雙方的利益。

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