 地庫事件焦點(diǎn)：地庫（地下室）算不算公攤？

 光碟案例回放各方之詞：

 開發(fā)商：我開發(fā)的樓盤，而屬于樓盤的地庫（地下室），如果出租的話，我理應(yīng)得其租金。

 物業(yè)公司：對(duì)于出租地庫（地下室），我們只收取少量管理費(fèi)。

 業(yè)主代表（老水）：不公平！

 １．地庫（地下室）如果算公攤部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬業(yè)主，開發(fā)商就無權(quán)出租。

 ２．如果其不算公攤部分，可開發(fā)商將地庫地下室出租，那我們每月又按每平方米將物管費(fèi)付給物業(yè)管理公司，豈不成了白養(yǎng)著開發(fā)商（或開發(fā)商的租戶）了？所以我們要求減免物業(yè)費(fèi)（缺口由開發(fā)商付給物管公司）。

 超市主持人（蟲蟲）：哈哈！在此向各位晚道一聲春節(jié)好哇，多有得罪！前些日子超市里盡在忙些盤點(diǎn)、拜年的事，也沒回過神來照應(yīng)大伙兒，真是不好意思！剛才大伙在光碟中看的這個(gè)案例還真有點(diǎn)復(fù)雜，三方，各執(zhí)一詞?，F(xiàn)在我超市推出：凡參與論談?wù)?，即將得到一套濃情太空咖啡，滴滴香濃哦！完全超值！大家不妨在以下話題中各訴主張：

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地庫算公攤部分嗎？

 業(yè)主Ａ： 地庫（地下室）應(yīng)該算公攤部分。開發(fā)商開發(fā)了樓盤后，像電梯、綠化地等，他們不可能帶走，只會(huì)交給物管公司來進(jìn)行管理，所以也只會(huì)作公攤部分來處理。所以開發(fā)商將地庫地下室列為公用建筑面積分?jǐn)偟脑挘a(chǎn)權(quán)也應(yīng)歸業(yè)主所有啊，開發(fā)商無權(quán)作別的用途?！?p> 業(yè)主Ｂ：如果地庫地下室不算公攤部分，開發(fā)商又將地庫地下室出租，出租所得費(fèi)用理應(yīng)充抵業(yè)主們的物業(yè)管理費(fèi)。這可牽涉到我們業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間的矛盾了。我和物業(yè)公司的經(jīng)理聊過。出租地庫（地下室）什么的，租金是歸開發(fā)商，物業(yè)公司只收少量管理費(fèi)，對(duì)于由此帶來的矛盾，物業(yè)公司也有意見。而且，他說如果出租合法，那么的庫將不會(huì)計(jì)入我們的共攤部分。

 業(yè)主Ｃ：哦，有些開發(fā)商在小區(qū)的會(huì)所中與一些駐內(nèi)單位私下達(dá)成協(xié)議 ，比如：儲(chǔ)蓄所、商店等，將本身帶經(jīng)營性質(zhì)的會(huì)所所占用的面積分?jǐn)偟綐I(yè)主身上；或者，是開發(fā)商無償提供的房屋，也算在公用分?jǐn)偯娣e上，這樣對(duì)業(yè)主來說，真是弄不明白，算不算公攤，還得聽聽專家的意思？

 專家Ｅ：地庫地下室算不算公攤不能一概而論。既要看有關(guān)政策對(duì)地庫（地下室）的產(chǎn)權(quán)與分?jǐn)偛糠肿鞯囊?guī)定，還要看業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商所簽的合同的具體情況了。

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地庫租金該誰得？

 專家Ｅ：其實(shí)，有關(guān)政策有規(guī)定，在凡６層以上的高層建筑，都須設(shè)有地下建筑面積（即地下室），而地下室一般都設(shè)有兩層，１．地下一層是設(shè)備層：一部分用于放置水泵等設(shè)施的，這部分可計(jì)入公攤部分，業(yè)主只有公共產(chǎn)權(quán)，而另一部分是開發(fā)商開發(fā)的車庫，可以出租和出售，如果是出售給業(yè)主，那么業(yè)主當(dāng)然有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)了。２．地下二層是人防層：主要用于平、戰(zhàn)結(jié)合時(shí)使用，所以開發(fā)商在和平時(shí)也一般將其開發(fā)為地下車庫進(jìn)行出租，但產(chǎn)權(quán)歸全社會(huì)所有，而所得費(fèi)用則只能與其主管部門——北京市人防辦協(xié)商，而物業(yè)管理公司、業(yè)主都不在其內(nèi)。所以地庫地下室算不算公攤不能一概而論，在經(jīng)營性用房的認(rèn)定上，應(yīng)該是有關(guān)部門認(rèn)定房屋本身是否能經(jīng)營，而不是開發(fā)商自己說了算。租金也是要看具體情況。

 另外，如果開發(fā)商與業(yè)主所簽的合同中已注明地庫的具體位置、面積、是否有產(chǎn)權(quán)等等，那也得按合同上說的辦。是誰的產(chǎn)權(quán)，那這租金還得歸誰。

地庫公攤也受新時(shí)間限制

 業(yè)主Ｃ：那我簽的是去年的合同，聽說現(xiàn)在出了新的公攤面積的規(guī)定，也有時(shí)間限制，那我豈不虧了？

 專家Ｄ：市國土房管局近日出臺(tái)了《關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問題的通知》，自２００３年２月１日起，對(duì)購賣雙方因公用面積分?jǐn)倖栴}產(chǎn)生糾紛已作了明確的說明。其中新規(guī)定明確指出了，會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂活動(dòng)室等經(jīng)營性用房，居委會(huì)、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂ｉ_發(fā)商不能將自己無償提供給一些經(jīng)營單位的投資轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上，公攤費(fèi)用不能計(jì)在房價(jià)內(nèi)。

 而在２００３年２月１日前，同一幢商品樓房（含結(jié)構(gòu)相連的多幢房屋）已經(jīng)申領(lǐng)過商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目以及作為現(xiàn)房銷售且購賣合同中已注明公用建筑分?jǐn)偛课坏捻?xiàng)目，則不在此次范圍。

 業(yè)主Ｂ：哦，上面光碟里所講述的地庫（地下室）糾紛，不能輕易而論，不僅要看地庫在當(dāng)時(shí)購賣合同中是否已被注明為公攤項(xiàng)目，還要看有關(guān)規(guī)定及相關(guān)通知，時(shí)間更關(guān)鍵啊。眾人也都點(diǎn)頭贊同，紛紛告辭。

 只見業(yè)主Ａ臨出門前給了蟲蟲一拳：你的咖啡一點(diǎn)不夠味啊？真小氣！大伙快想轍吧！下次看你來有何絕招……

 龐宇

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