郭玉濤

　　購房合同文本是指導(dǎo)性的

　　由于消費(fèi)者處于劣勢，新購房合同中大量規(guī)定了發(fā)展商的義務(wù)，傾向于保護(hù)購房的消費(fèi)者。但并不一味地限制、約束發(fā)展商。因?yàn)?，從合同法的角度上看，消費(fèi)者與發(fā)展商是地位平等的民事合同主體，任何一方都沒有特權(quán)。如果矯枉過正，刻意限制發(fā)展商的權(quán)利，增大其不應(yīng)有的義務(wù)，反而成了新的不公平。

　　因此，這份合同本身是指導(dǎo)性的而非強(qiáng)制的，其中出現(xiàn)了大量的空白、選項(xiàng)等，還把補(bǔ)充協(xié)議作為了合同的附件，這是一種進(jìn)步。而購房人士往往習(xí)慣于此：有些人花一百多萬甚至幾百萬購房子，都沒有簽補(bǔ)充協(xié)議。原因很多，大多數(shù)的購房人士是出于信任，有些發(fā)展商則是店大欺客。還有些發(fā)展商怕麻煩或怕出問題，寧肯不做這一單生意，也不愿談補(bǔ)充協(xié)議，很多購房人士也就妥協(xié)了。但事實(shí)證明，較后出問題、吃虧的，大多就是這部分人。由于他們在合同中缺乏明確的、有利的約定，所以很多利益難以得到很好維護(hù)。

　　而新的《商品房購賣合同》顯然有了很大的改觀，國家允許、鼓勵購房人士將自己的意愿寫入合同或補(bǔ)充協(xié)議中，作為購房人士，也有了詳盡描述自己權(quán)利、意愿的依據(jù)。

　　從這個角度上講，廣大購房人士需要操心的地方并不是少了而是更多了，新的合同文本只是一個框架，國家只是把基本的問題規(guī)定出來，如果要切實(shí)地維護(hù)自己的權(quán)利，廣大購房人士就應(yīng)該自己添加內(nèi)容，詳盡地把自己的要求體現(xiàn)在合同中。這是權(quán)利，要學(xué)會自覺地運(yùn)用。一般而言，只有在合同中體現(xiàn)出來想法、要求才具有法律約束力，也才能得到法律的保護(hù)，否則就意味著對自己的權(quán)利的放棄。很多人購房后出現(xiàn)了問題，想起來呼吁求助，但是，理論上這是個人的問題，政府、社會機(jī)構(gòu)并沒有義務(wù)主動幫助解決這樣的困難。所以還是以預(yù)防為主，自覺地防范風(fēng)險較為好一些。

　　四大問題需要約定

　　應(yīng)該說，新的合同文本考慮得很周詳，我再根據(jù)實(shí)踐提供一些需要在合同中添加的條款建議，供讀者參考。

　　1．爛尾問題。購購預(yù)售房屋的購家，其的風(fēng)險是房屋“爛尾”。這樣，分期付款的購房人士，可以在合同中約定，如果確有證據(jù)說明房地產(chǎn)發(fā)展商存在著《合同法》第六十八條款規(guī)定的情形，例如（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的等等，則可以拒絕繼續(xù)付款而不必承擔(dān)責(zé)任。簽訂房屋預(yù)售合同時，也可以在合同中約定，如果出現(xiàn)房屋“爛尾”情形，導(dǎo)致不可能如期交房，則購家有權(quán)提前解除合同，發(fā)展商承諾無條件（或約定條件）地退款。

　　2．關(guān)于雙倍賠償。有一些不良發(fā)展商，在售樓過程中采用種種辦法，欺騙客戶，估計每一位讀者都能夠說出幾條來。但由于其中一些廣告、許諾沒有落實(shí)在合同中；其次是對其沒有什么強(qiáng)有力的懲罰措施，不良發(fā)展商往往無所謂。

　　《合同法》百一十三條款明確規(guī)定：“經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?p>

　　因此購房人士可以將樓盤廣告、宣傳中的某些內(nèi)容落實(shí)在合同中，并約定如果發(fā)展商在銷售過程中欺詐消費(fèi)者，那就應(yīng)該按照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，向消費(fèi)者支付相當(dāng)于兩倍購房價款的賠償金。

　　3．關(guān)于某些不平等格式條款。舉個例子，在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“購方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收購方全部已付價款?！?p>

　　我認(rèn)為這是不公平條款，假如購家已經(jīng)支付95％的價款，只剩5％的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95％價款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。所以，依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購家可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

　　4．關(guān)于物業(yè)管理的問題。物業(yè)管理對業(yè)主日益重要，所以這個問題漸漸比較突出。

　　有些發(fā)展商在房屋銷售過程中，對物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)管理公司、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容檔次等做了比較好的描述，但結(jié)果并非如此。還有一些發(fā)展商，交房時要求購房人士必須先交一年的物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)用等，先簽訂各種物業(yè)管理合同，否則就不給鑰匙、不辦入住手續(xù)等。應(yīng)該說這些是不盡合理的，建議廣大的購房人士對此多做一些了解，在合同中不吝筆墨，做一些必要的約定。

　　以上實(shí)際只是一部分的問題，購房人士應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況來談合同。請大家切記，為了保證以后不麻煩，這個時候就不要怕麻煩。

（北京晚報）

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