頭先，要把四大要素進一步細分：

　　1、建筑單體主要包括：套型、建筑結(jié)構(gòu)、建筑外立面；

　　2、環(huán)境景觀主要包括：交通路網(wǎng)、公共藝術(shù)、綠化景園、工程管道系統(tǒng)；

　　3、公建配套主要包括：車位設(shè)置、康體設(shè)施、滿足人們工作、生活需要的一切服務設(shè)施。公建配套無固定要求模式，如果在市區(qū)內(nèi)，公建配套可仰仗城市的公共配套，不必在小區(qū)內(nèi)大興“會所”土木；如果遠離市區(qū)，公建配套則需在社區(qū)內(nèi)自我完善。

　　4、物業(yè)管理：物業(yè)管理好壞，取決于社區(qū)服務內(nèi)容的范圍及服務質(zhì)量如何。物業(yè)管理較基本的服務就是維護社區(qū)的社會公共秩序，方便住戶工作與生活，保養(yǎng)社區(qū)的物業(yè)。條件好的社區(qū)，物業(yè)管理還可提供信息增值服務、家政服務、教育服務、健康管理服務等。

　　其次，將每項細分出的量化因子，努力去做到較杰出，而且是一種均衡的杰出。我們所說的強強聯(lián)合追求的就是均衡杰出。當然，杰出是相對的，可根據(jù)住宅市場的競爭程度，整個城市的住宅發(fā)展水平去評判杰出與否。當構(gòu)成社區(qū)的每個要素都具備了，而且每個要素中的每項量化因子都是杰出的，那么，社區(qū)的整體素質(zhì)就高了。社區(qū)的整體素質(zhì)高，市場號召力就大，產(chǎn)品的整體競爭力就強，所要傳播出去的賣點就越實在，當然，投資風險就越小。

　　然而，什么樣的社區(qū)屬素質(zhì)高的？各量化因子杰出與否有無統(tǒng)一的評分標準？目前，全國尚無統(tǒng)一標準的說法。但各房地產(chǎn)策劃公司應該有一套自己的說法。值得注意的是，住宅社區(qū)整體素質(zhì)的高低，取決于房地產(chǎn)前期的概念設(shè)計，住宅社區(qū)的主題提煉。過去提及設(shè)計要“以人為本”，現(xiàn)在應該把“以人為本”更加細化：前期建筑概念設(shè)計的一切，要服務于人的舒適性，服務于人的健康性，要適應于人的多樣化選擇服務。

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